GUIDE IMMOBILIER 8 min de Lecture | Mars 2021

9 conseils en vue d’acheter un bien à l'étranger

Sommaire

    Des envies d’ailleurs ? Investir à l’étranger pour enfin posséder une résidence secondaire dans votre lieu de vacances ou pour changer de vie à l’année, c’est possible ! Certains investissent dans un bien, au-delà des frontières, pour le louer en vue d’y habiter pour leur retraite. D’autres font le choix de tout quitter ! En plus des questions fondamentales liées à l’achat immobilier, il faut prendre en compte tous les aspects qu’engendre l’achat d’un bien à l’étranger, qu’ils soient administratifs, juridiques, pratiques ou personnels. Acheter à l’étranger, c’est avoir le goût du risque. C’est aussi avoir la capacité économique de supporter de nouveaux frais. Comme la délégation de gestion du bien. Homki vous livre ses conseils pour intégrer les problématiques liées à ce projet, en vue de le planifier soigneusement.

    1. Être conscient des risques

    Lorsque l’on acquiert un bien immobilier à l’étranger en vue de posséder une résidence secondaire, il faut être en mesure de pouvoir se déplacer hors de la France dès qu’on le désire ! Si vous souhaitez vivre à l’année dans ce bien, qui deviendra dès lors votre résidence principale, il est préférable d’avoir la possibilité de revenir dans votre pays d’origine quand vous le voulez. Cet aspect prend alors tout son sens en cette période particulière. Ceux qui ont acheté une maison en Asie, il y a un an, s'attendaient-ils à vivre une pandémie qui les empêcherait de se déplacer dans le monde ? Certaines choses ne se contrôlent pas, même si les moyens financiers sont présents. Si voyager en avion était accessible quotidiennement hier, cela paraît bien plus compliqué aujourd'hui. De quoi demain sera-t-il fait ? Le réchauffement climatique en est une illustration. Il est fort possible que de nouvelles restrictions sur les vols internationaux voient le jour dans les années à venir. En outre, la Commission européenne travaille depuis plusieurs semaines sur un « digital green pass » : un passeport standardisé et reconnu par les 27 pays, qui attesterait d'une vaccination, d'un test sérologique ou d'un dépistage négatif. Parfois, la situation politique et économique d’un pays peut également être bouleversée transformant ainsi votre rêve d'évasion en un vrai cauchemar. De surcroît, en achetant un bien à l’étranger, il est possible que vous soyez victime d’un squat de votre logement. En Espagne, le ministère a recensé en 2020 près de 15 000 occupations illégales sur le territoire, un fléau que beaucoup de pays subissent.

    2. Rechercher l’endroit idéal

    Où acheter et dans quel but ? Chaque situation, chaque envie est à prendre en compte. Si vous voulez acheter pour voyager dans votre résidence secondaire, ce n’est pas la même chose que d’acheter dans l'espoir d’obtenir un rendement locatif. En parallèle, certains investissent dans le but de faire de la location saisonnière dans des lieux où les gens voyagent toute l’année. Le prix d’un T2 à Marseille peut coûter le prix d’une villa à Bali. Cela fait rêver mais il faut être prêt à dépenser beaucoup de temps et d'énergie dans des tâches administratives fastidieuses et chronophages. Réfléchissez attentivement à la localisation idéale et informez-vous des règles en vigueur. Prévoyez à long terme, surtout. Il faut trouver le lieu idéal pour le meilleur rapport qualité-prix, et le style de vie qui vous convient. Sachez que dans certains pays, comme en Nouvelle-Zélande, les étrangers sont interdits d’acheter une propriété ! Dans d’autres, il faut payer une taxe lorsque l’on désire acheter en tant qu’étranger. C’est le cas à Hong-Kong, où les non-résidents doivent payer une surtaxe de 15% en cas d’achat immobilier.

    3. Considérer son budget

    De la même manière que vous le feriez pour investir en France, vous devez estimer votre budget et vous informer de votre capacité d’emprunt. Quelle est la meilleure offre et dans quelle devise devez-vous emprunter ? Les fluctuations des taux de change peuvent en faire une décision très importante. Il faut décider du pays dans lequel emprunter. Les banques françaises sont, en effet, plutôt réticentes à l’idée d’octroyer un crédit immobilier qui financera un bien à l'étranger. Simplement car elles ne connaissent pas le marché immobilier local et les prix pratiqués. Pour l’obtenir, il faut donc avoir un apport conséquent et des garanties tels que des placements financiers, voire une hypothèque sur un bien possédé en France. Quant aux banques étrangères, généralement, elles exigent un apport très important, selon le pays. C’est dans ce contexte qu’il est conseillé de se renseigner au préalable. Sachez qu’il est également possible de s’adresser à une banque française qui disposerait d’une filiale dans ladite destination. Dans tous les cas, vous devrez ouvrir un compte bancaire local, sous forme de compte convertible en devises étrangères. En outre, il faut s’informer sur le marché local. Des prix qui vous sembleront très intéressants seront peut-être bien au-dessus des prix pratiqués dans ce secteur.

    4. S’informer sur l’aspect juridique

    En vue d’acheter dans un pays qui n’est pas le vôtre, vous devez obtenir des conseils juridiques fiables. Sachez qu’il est possible que le bien que vous achetez à l’étranger soit invendable dans quelques années. Ou bien qu’il y ait un problème dans l’héritage de cette propriété, dans l'hypothèse où vous la gardez toute votre vie. Une acquisition à l’étranger peut engendrer des problèmes de droit international privé lors de la liquidation de la succession. C’est en ce sens qu’il est conseillé de rédiger un testament et de désigner la loi française comme loi applicable. Si vous souhaitez que ce bien soit loué, il est possible qu’il y ait des lois qui limitent les locations saisonnières. Enfin, en Grèce, par exemple, l’absence de cadastre peut entraîner des procédures complexes en cas de litige avec un voisin.

    5. S’occuper des démarches administratives et de la fiscalité

    Avant d’emménager à l’étranger, il est important de régler plusieurs tâches administratives, comme prévenir votre centre des impôts de votre changement d’adresse, ou encore revoir et adapter vos contrats d’assurance habitation. Vous pouvez également rencontrer des difficultés quant à la fiscalité du pays. Le coût fiscal d’une acquisition immobilière à l’étranger peut connaître d’importantes fluctuations, selon les pays : notamment le coût des taxes immobilières et foncières ainsi que les droits d’enregistrement. Il faut se renseigner sur les possibles accords signés entre la France et le pays où l’on désire investir car la France a signé une convention fiscale avec une centaine de pays notamment européens afin d'éviter la double imposition. Pour ce faire, n’hésitez pas à demander conseil à un notaire français qui pourra vous orienter au mieux et peut-être vous donner le contact d’un confrère situé dans le pays où vous désirez investir.

    6. Contacter des agences immobilières locales

    Au même titre qu’en France, les agents immobiliers sont experts de leur domaine, ils pourront ainsi vous aiguiller dans votre projet. Fins connaisseurs du marché immobilier local, ils vous transmettront une idée du prix au m2. En cas d'investissement locatif, l’agent tentera de vous trouver la meilleure affaire. Se rapprocher d’expatriés locaux est une bonne idée pour trouver des références d’agents immobiliers appropriés. Les honoraires des agents immobiliers, en revanche, varient considérablement. Il sera donc nécessaire de faire préalablement une comparaison de prix ou de s’approcher d’une agence immobilière à frais fixe !

    7. Se faire assister par un traducteur

    Si vous ne parlez pas couramment la langue du pays dans lequel vous désirez acheter, il est possible de se faire aider par un interprète ou un traducteur. Celui-ci pourra s’occuper de vous traduire toute la documentation essentielle, vous accompagner lors des rendez-vous importants et vous aidera éventuellement à comprendre des détails qui pourraient vous échapper. Si vous faites le choix de faire louer votre bien, il pourra rédiger les baux dans la langue du pays et vous aider lors des rendez-vous avec les potentiels locataires.

    8. Gérer son mobilier et ses effets personnels

    Si vous achetez un bien à l’étranger pour y habiter en vue d’un changement total de vie, il faut penser à ses meubles et ses affaires. Si vous investissez pour les vacances ou pour du locatif, privilégiez l’achat sur place ! En effet, transporter ses affaires peut coûter très cher. En sus, s’ajoutent les frais de douane. Vous en serez exonéré si vous restez dans l’espace Schengen mais vous pourrez être contrôlé quant à l’interdiction ou la dangerosité des produits que vous emportez. Par ailleurs, une attestation de changement de résidence, fournie par les autorités locales ou le consulat de France, peut vous être réclamée pour autoriser le transit de vos effets personnels.

    9. Ne pas se précipiter

    Un coup de cœur peut entraîner un achat précipité ! Gardez en tête qu’il faut faire beaucoup de recherches, rester raisonnable et être prêt à affronter tous les problèmes avant d’investir à l’étranger. Il ne faut pas que votre jugement soit influencé par des conseils parasites de personnes trop peu expérimentées. De nombreux acquéreurs achètent de manière trop impulsive sans évaluer ni consulter les alternatives possibles. Assurez-vous de connaître la situation économique et politique de la région, ainsi que les coûts cachés. N’achetez pas directement sur Internet et rendez-vous sur place pour visiter !


    Les points à retenir

    • Il est conseillé d’investir dans un pays facile d’accès, que vous connaissez
    • Vous devez bien considérer votre budget et acheter un bien avec un bon rapport qualité-prix et bien placé
    • Il faut prendre en compte tous les risques liés à cet achat et considérer les aspects juridiques et administratifs
    • Approchez-vous de professionnels sur place qui vous aideront à ne pas faire d’erreurs

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