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Comme dans plusieurs autres secteurs, investir dans l’immobilier nécessite une préparation au préalable, incluant une étude minutieuse de vos finances. Suite à cette étude, vous pouvez déterminer si votre situation financière est compatible avec votre projet immobilier et si vous êtes apte à obtenir un prêt immobilier. Dans ce cas de figure, il est important que vous teniez compte de votre capacité d'emprunt. Ce qui suit vous sera indéniablement d'une grande utilité si vous ne savez pas ce que c'est ou comment vous y prendre !
Bien que parfois utilisés de façon interchangeable, il ne faut pas confondre le taux d’endettement avec la capacité d'emprunt. Cette dernière désigne plus exactement le montant qu'on peut emprunter à une banque pour le financement d’un projet immobilier. C'est la principale composante de la capacité d'achat qui inclut d'autres variables telles que : l'apport personnel, et d’autres prêts éventuels comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Elle s'appuie sur deux variables : le taux d'endettement et le reste à vivre du ménage.
Outre ces deux principaux éléments, la capacité d’emprunt peut aussi être influencée par la durée du prêt immobilier de même que par le taux d'intérêt appliqué par l’institution de prêt. D’où la nécessité de consulter des outils de calcul de financement, et éventuellement des comparateurs de prêt immobilier, par exemple lesfurets, afin d’examiner les taux d'intérêt des différentes institutions financières et d'avoir par conséquent une vue d'ensemble des meilleures options de financement.
Il s'agit d'un indicateur qui confronte les charges du foyer à ses revenus, afin d'en déduire le pourcentage des ressources ménagères devant être consacrées au paiement des dépenses habituelles du ménage. À travers le taux d'endettement, la banque essaie de s'assurer que l'emprunteur ne compromette pas sa capacité d'emprunt en accumulant des dettes au-delà de ce que ses moyens permettent.
Plusieurs sources de revenu entrent en ligne de compte dans le calcul du taux d'endettement. On peut citer : les pensions de retraite, les salaires, les traitements, les bénéfices industriels et commerciaux, les revenus fonciers, les bénéfices non commerciaux et agricoles et les revenus de placements financiers réguliers entre autres. Avant d’obtenir de faire une demande d'emprunt, certaines charges doivent être intégrées au calcul : il s'agit des mensualités de remboursement d'autres crédits en cours, le loyer du logement, les pensions alimentaires versées à un tiers ou toute autre charge. Toutefois, les primes exceptionnelles ne sont pas intégrées dans ce calcul.
Il s’agit de la somme restante du revenu du ménage une fois toutes les mensualités de ses crédits et l'ensemble des charges payées. Si le reste à vivre ne peut pas permettre au foyer de mener une vie correcte et assurer ses dépenses courantes (l’alimentation, le téléphone, etc.) la demande de prêt sera refusée. Il s’agit donc d’un facteur primordial dans le calcul de la capacité d'emprunt. Le reste à vivre est généralement considéré comme un élément encore plus important que le taux d'endettement.
Généralement établi en pourcentage du revenu, le calcul de la capacité d'emprunt est devenu une formalité grâce à des outils disponibles sur le net. En effet, de nombreux comparateurs ont été mis en ligne afin de faciliter le processus et permettre aux emprunteurs de connaître à peu près leur capacité d'emprunt. Les courtiers en immobiliers fournissent aussi des simulateurs de financement, des outils qui permettent d'avoir une idée des versements que vous allez effectuer, il suffit d’entrer les informations demandées dans un simple formulaire.
En conclusion, il convient d’ajouter que plusieurs banques et autres établissements de financement proposent aussi leurs propres outils de calcul de capacité d'emprunt. Les résultats sont générés automatiquement et vous pouvez configurer différents scénarios de valeur et de durée pour un même prêt, pour obtenir de nouvelles valeurs dans la projection à mesure que le scénario change.