GUIDE IMMOBILIER 8 min de Lecture | Mars 2021

Crise sanitaire, nouvelles réglementations : la location saisonnière fragilisée

Sommaire

    La crise sanitaire a freiné le développement de la location touristique, en particulier dans des villes qui attirent les touristes internationaux telles que Paris ou Marseille. Ce coup d’arrêt du tourisme, appuyé par les nouvelles réglementations municipales, met à mal le marché des locations saisonnières. Le caractère imprévisible et la durée indéterminée de la crise inquiètent les propriétaires. D'autant plus que la lutte contre la pénurie de logements dans les grandes villes est devenue un réel objectif pour le gouvernement qui poursuit ses actions de régulation et de contrôle sur ce type de location courte durée. En février, la justice a validé l’imposition de ces contraintes. La France, première destination touristique au monde, avait vu fleurir des milliers de logements de tourisme. Aujourd’hui, alors que des Français sont désormais obligés de transformer leur logement en location longue durée, d’autres, à défaut de pouvoir rembourser des crédits trop importants, sont condamnés à vendre.

    La location saisonnière, un phénomène qui a bouleversé le marché locatif

    Le modèle de la location saisonnière a explosé ces dernières années. Ce n’est un secret pour personne : certains ont acheté des biens uniquement dans le but de les mettre en location sur Airbnb ou ses concurrents. Le marché des logements saisonniers a enrichi ceux qui avaient flairé le bon plan. La location à la nuitée est, ou était, toujours plus rentable que celle à l’année. En revanche, ces locations touristiques ont contribué à la raréfaction des offres destinées aux habitants. Les prix des logements en location longue durée ont largement augmenté dans les villes sollicitées toute l’année par les étrangers. À Paris surtout, où la plateforme Airbnb comptait 35 000 biens à louer en 2017, selon Le Figaro.

    Robin Ricaut, agent Homki à Marseille, travaille dans le monde immobilier depuis dix ans. Récemment, à cause du coronavirus, il a vu déserter les investisseurs de biens saisonniers. Habitué à conseiller sur les meilleurs quartiers touristiques, à dénicher les bons investissements locatifs, il connaît bien ce domaine. « Des investisseurs, parfois, ont acheté un appartement ou une maison plus cher que la valeur marché. Mais ce bien détenait un chiffre d’affaires sur ses locations saisonnières. Telle une réelle entreprise ! », explique-t-il. Différent d’un achat coup de cœur, ou d’un achat raisonnable, il confirme que ce type d’investissement était la garantie d’une bonne affaire. « Ils investissaient dans une rentabilité, un appartement parfois avec un fichier excel contenant les bilans des locations de l’année. Toujours en respectant la barre limite autorisée et c’était quand même plus rentable qu’un bien loué à l’année », ajoute-t-il.

    La location saisonnière, en plus de participer à l’augmentation générale des loyers, a pu avoir un effet inflationniste sur les prix de vente. Un appartement à 100 000€, avec un loyer de 5000€ annuel en location longue durée, avait une rentabilité de 5%. Mais le même appartement pouvait générer 10 000€ de revenus annuels en location saisonnière et pouvait donc facilement se vendre 130 000€, produisant ainsi un rendement supérieur (de 7,7%). Cet effet inflationniste sur les prix a eu un impact sur les mensualités de crédit et a pu coûter cher dans certains cas. Dans certaines villes, notamment Paris, ce cas peut se révéler très problématique pour les investisseurs avec des mensualités de crédits supérieures au loyer en location longue durée.

    Aujourd’hui, certains ayant acheté avant la crise sanitaire se rabattent sur d’autres solutions. Et depuis un an, Robin Ricaut ne vend plus de biens locatifs à vocation touristique. « Je conseille aux investisseurs de faire attention à la location saisonnière, je ne parle plus de rentabilité, cela permet de revenir aux fondamentaux de location », affirme-t-il. Les agents immobiliers, soucieux de bien informer leurs clients, ont le devoir d’informer sur cette réalité et veiller à ce que ce genre de situation ne se produise plus.

    Le désarroi des propriétaires de biens en locations saisonnières

    Depuis un an, le manque à gagner a atteint un seuil sans précédent. Beaucoup de propriétaires se retrouvent avec un, deux, voire plusieurs appartements vides sur les bras, et presque personne pour les louer. On assiste alors à une flambée d'offres de logements meublés à louer en longue durée ainsi qu’une augmentation de la vente de ces biens. Pressés par leur banque, ces investisseurs y sont contraints. Néanmoins, certains décident d’investir dans des travaux afin de proposer leur bien en colocation. « J’ai des clients qui ont acheté trois appartements très bien placés avant la crise et qui ont entrepris de gros travaux. Ils ne comptaient que sur la location saisonnière pour rentabiliser ces gros investissements. Aujourd’hui, ils ont décidé de tout vendre », confie l’agent.

    François, à 25 ans, fait partie de ces investisseurs qui ont acheté un bien pour le louer en courte durée, un mois avant le premier confinement… Mauvais timing. « La location a très bien marché cet été, car il y a eu beaucoup plus de touristes à Marseille que de coutume. J’ai pu louer mon appartement à un prix beaucoup plus haut qu’espéré, cela a rattrapé la période vide du confinement…», déclare-t-il. Dès septembre, il sent que l’étau se resserre. Son bien est pourtant dans un secteur stratégique, proche de la faculté, à côté de la gare. Mais la fermeture des universités et l’annulation de presque tous les voyages professionnels font que son bien n’attire plus. « J’ai pris la décision de ne plus jamais le mettre en location saisonnière et j’ai préféré opter pour un bail meublé d’un an. » Selon les calculs, il devait obtenir 10 000€ de bénéfices par an. « Finalement, j’en gagne 1800€ », raconte le manager commercial.

    Une réglementation contraignante relative à la location saisonnière

    En sus de la crise sanitaire mondiale qui a fait déserter les touristes, les locations saisonnières dans les grandes villes font face à des difficultés législatives pour perdurer. La réglementation relative à la location saisonnière n’est pas uniforme à travers l’Hexagone. En effet, elle varie en fonction de la commune et du type de résidence, qu’elle soit principale ou secondaire. Depuis 2016, les pouvoirs publics se penchent sur la location saisonnière. La législation encadrant la location saisonnière a été précisée une première fois en 2014 par la loi ALUR, mais c’est la loi ELAN qui a entériné le renforcement des contrôles et des sanctions.

    Trois obligations majeures pèsent aujourd'hui sur ceux qui se sont lancés dans la location touristique de courte durée. Ces bailleurs doivent :

    • S'enregistrer auprès de la mairie,
    • Louer moins de 120 nuitées par an s'il s'agit de leur résidence principale,
    • Procéder à un changement d'usage s'il s'agit d'une résidence secondaire.

    Cet enregistrement n’est donc pas rendu obligatoire dans toutes les communes mais il a tendance à se généraliser pour faciliter le recouvrement de la taxe de séjour et répondre à une pénurie de logements ou une tension sur l’offre de logements dans certaines villes. Toutefois, la législation française actuelle est plus indulgente que dans beaucoup d’autres pays.

    Une bataille pour relancer l’offre de logements dans les zones tendues

    Le ministère en charge du logement a présenté le 5 février dernier une feuille de route, signée par des associations de collectivités territoriales et une trentaine de villes, sur les «meublés de tourisme». Plusieurs métropoles ont rejoint la démarche comme la Métropole d’Aix-Marseille-Provence, la Métropole du Grand Paris, Clermont Auvergne Métropole, l'Eurométropole de Strasbourg, la Métropole de Rennes et Toulouse Métropole. Son objectif est de limiter l’impact sur l’offre de logements en demandant plus de transparence aux plateformes de location en ligne et en mutualisant les données.

    La plateforme Airbnb a annoncé dès le 8 février plusieurs engagements destinés à « favoriser le développement d’un tourisme responsable pour accompagner la relance économique française ». Airbnb s’engage ainsi à rendre l’affichage du numéro d’enregistrement obligatoire sur les annonces de meublés de tourisme à Paris et dans les grandes villes de France. Le numéro d’enregistrement est un numéro délivré par la mairie d’une ville pour réguler la location saisonnière et éviter qu’il y ait un dépassement des 120 nuitées de location autorisées.

    Des arrêts de la Cour de cassation renversent la jurisprudence

    La Cour de cassation a donné raison à la Ville de Paris face aux fraudeurs et à Airbnb. Dans trois arrêts rendus le 18 février dernier, la Cour de cassation a jugé que le dispositif d'autorisation préalable adopté par la Ville de Paris pour réguler les locations touristiques de courte durée était clair et adapté à la nécessité de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location. Elle a jugé également qu’il n'était ni «arbitraire», ni «disproportionné». En effet, plus de 400 bailleurs avaient engagé une procédure judiciaire pour contester les restrictions et les amendes de 5.000 à 50.000 euros que la Ville voulait leur infliger. Tous s'obstinaient à louer leur bien meublé pour de courtes périodes sans se soumettre aux obligations municipales d’autorisation préalable et de compensation de cette utilisation. Ces arrêts de la Cour de cassation ne s'appliquent pas qu'à Paris mais à toutes les villes ayant mis en place un régime similaire d'autorisation préalable, telles que Toulouse, Nice, Lille, Marseille… Le 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne avait déjà déclaré de telles mesures conformes au droit européen.

    Les points à retenir

    • La location saisonnière est mise à mal par la crise de la Covid-19 qui a fait déserter les touristes internationaux, surtout à Paris
    • Les propriétaires de ces biens en location courte durée changent de stratégie en proposant des locations longue durée ou en vendant leur bien
    • Le gouvernement multiplie les réglementations pour réguler l’offre
    • La Cour de cassation a rendu des arrêts qui confirment cette dynamique de limite de locations à vocation touristique

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