GUIDE IMMOBILIER

Comment vendre/revendre un appartement Loi Scellier ?

Vendre /revendre un appartement Loi Scellier ? - Homki
Sommaire

    Définition d’un bien Loi Scellier (2009-2012)

    Le dispositif Scellier est une loi en investissement locatif qui a permis aux propriétaires de disposer de réductions d’impôt. Pour cela, ils devaient consentir à un achat immobilier neuf donnant lieu à une location pour une durée minimale de 9 ans. Prédécesseur de la loi Duflot, loi Pinel, ce dispositif a été mis en place entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de telle sorte que de nombreux contribuables bénéficient encore des avantages fiscaux qui en résultent. Pour profiter de ces économies d’impôt, plusieurs règles étaient à respecter. L’achat du bien immobilier devait concerner unlogement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), pour une location vide en tant que résidence principale. Un plafond de loyer était également à respecter. Par ailleurs, seules certaines zones géographiques étaient accessibles pour profiter du dispositif.

    Malgré ses règles strictes, le dispositif Scellier offrait de vrais avantages pour les personnes voulant se lancer dans l’investissement locatif. Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 37 % sur 15 ans était possible, avec un abattement fiscal allant jusqu’à 40 % pour des biens situés outre-mer. Cependant, la loi a évolué au fil du temps, devenant peu à peu moins attractive pour les propriétaires. Pour une location sur 9 ans en Scellier classique, la réduction maximale a baissé à 25 % pour des biens acquis durant l’année 2011, puis à 12 % pour ceux remontant à l’année 2012. Pour tirer parti au mieux du système, le logement neuf à louer devait être aux normes énergétiques correspondant aux bâtiments basse consommation. Enfin, la formule Scellier social permettait une réduction fiscale de 32 % pour une location s’étendant sur une période 15 ans.

    Peut-on vendre un appartement Loi Scellier avant 9 ans ?

    La revente d’un bien immobilier acheté avec le dispositif Scellier ne peut se faire qu’à l’issue de la période de location définie au préalable. Dans le cas du Scellier classique, cette période est de 9 ans depuis le premier jour de location, avec la possibilité de compter des moments de vacance locative durant cette période. Si le propriétaire le désire, il peut néanmoins revendre son bien avant que ce laps de 9 ans ne soit arrivé à échéance. Il lui sera demandé alors de rembourser toutes les sommes correspondant aux réductions d’impôt obtenues dès la première année grâce à la loi. Un cas particulier est à noter ici. Les personnes ayant profité d’un achat en Scellier social peuvent, à l’issue de la période de 9 ans, étendre la location pour une ou deux périodes de 3 ans supplémentaires. Si la vente du bien survient au cours d’une de ces deux périodes, seuls les avantages fiscaux perçus durant cette période seront à rembourser. Les économies effectuées sur la période initiale de 9 ans sont donc sécurisées dans cette situation.

    Objectif vente - Homki

    Un propriétaire n’a aucun intérêt véritable à revendre le bien qu’il a acquis en profitant des avantages du dispositif Scellier. Il devrait en effet subir des pénalités qui annuleraient toutes les économies réalisées au préalable. Cependant, il peut arriver que certains événements viennent précipiter une revente avant la période de 9 ans. Il existe ainsi des exceptions qui ne donnent pas lieu à un remboursement des avantages fiscaux obtenus. C’est le cas pour une invalidité ou un licenciement d’un des époux ayant une imposition commune, ou pour le décès du propriétaire (ou de son époux/épouse).

    Conditions de revente d’un bien Loi Scellier

    Aux yeux de la loi, le respect de l’engagement de durée initial pris par le propriétaire est donc essentiel. Si la période de location de 9 ans a bien été suivie, le propriétaire est en droit de procéder à la revente de son bien comme il le souhaite. Cependant, les conditions de cette revente ne sont pas toujours optimales. Il se trouve que de nombreux contribuables ont profité du dispositif Scellier pour faire de l’investissement locatif et que les périodes de location vont toucher à leur terme en même temps. Entre 2018 et 2021, beaucoup de biens achetés en Scellier vont ainsi être remis sur le marché, ce qui va entraîner mécaniquement une baisse de leur valeur.

    Il n’est donc pas nécessairement judicieux de revendre un bien ayant fait l’objet d’une défiscalisation dès la fin de la durée locative de 9 ans. Si vous avez opté pour le Scellier social, vous pouvez étendre la durée de location de 3 ans (puis de 3 ans supplémentaires au besoin) afin de bénéficier d’un marché immobilier plus favorable. Une autre solution intéressante consiste à proposer à votre locataire un contrat en LOA (location-accession) à l’issue de la période de 9 ans. Le locataire vous versera alors une redevance sur une durée définie avant de lever l’option d’achat pour acquérir le logement. Cette option vous permet de revendre votre bien Scellier dans de très bonnes conditions.

    Quand revendre son bien Loi Scellier ?

    Pour savoir quand céder un bien Scellier, le moment de l’achat (signature chez le notaire par exemple) n’est pas à prendre en compte. Le délai de 9 ans est à compter à partir du premier jour de location effectué au sein du bien en question. Lorsque les 9 années se sont écoulées à partir de cette date, le propriétaire est légalement en droit de procéder à la vente du logement. Afin d’éviter toute erreur, cette date de début de location figure sur la déclaration 2044 EB ajoutée à votre première déclaration fiscale correspondant au dispositif Scellier. Il est très important de ne pas se tromper en la matière, car si vous vendez le bien avant la fin de la période locative de 9 ans, vous pourriez être soumis à un redressement fiscal de la part de l’administration. Toutes les économies d’impôt réalisées jusque-là seraient alors à rembourser en intégralité.

    La situation est un peu différente pour les contribuables ayant opté pour une acquisition en Scellier social. Dans ce cas, l’engagement de location peut être prolongé pour 3 ans, puis pour 3 années supplémentaires à l’issue de cette première extension. Un supplément de réduction d’impôt est accordé pour chaque période de location supplémentaire. Si vous décidez de profiter de cet abattement fiscal additionnel, les nouvelles périodes locatives sont à respecter entièrement. Votre bien ne pourra donc pas être vendu soit dans les 12 ans, soit dans les 15 ans suivant le premier jour de location. En contrevenant à cette règle, vous seriez dans l’obligation de rembourser les avantages fiscaux propres à la période de 3 ans supplémentaire (la première ou la deuxième) au cours de laquelle la revente a été effectuée. Pour savoir s’il est intéressant de prolonger le dispositif pour 3 ou 6 ans, il est indispensable de calculer si la réduction fiscale obtenue est supérieure à la perte de revenus due au plafonnement du loyer sur cette période.

    Comment vendre un bien Scellier avec un locataire en place ?

    Il est possible que votre période de location arrive à son terme et qu’un locataire occupe encore votre logement. Si vous désirez le céder malgré tout, plusieurs solutions s’offrent à vous. La première consiste à mettre le bien en vente même si celui-ci est occupé. Dans le cas d’une vente avec un locataire en place, ce sont avant tout des investisseurs qui se montreront intéressés par votre bien. Ils chercheront alors à obtenir la meilleure rentabilité qui soit, ce qui implique d’acheter votre logement à un prix inférieur à celui pratiqué sur le marché. Bien souvent, il vous faudra consentir à une décote de 10 à 15 % de la valeur de votre bien afin de le céder avec un locataire en place. Cette solution n’est donc pas à recommander pour réaliser un profit maximal lors de la revente.

    La vente d’un logement libre va attirer quant à elle des investisseurs et de futurs occupants. Les acquéreurs potentiels seront plus nombreux et vous en retirerez alors un bien meilleur prix. Pour céder un bien Scellier occupé, vous pouvez envisager ici deux autres solutions : ne pas renouveler le bail du locataire actuel ou parvenir à un accord pour que celui-ci quitte le logement. Dans le premier cas, on parle de donner un congé pour vente au locataire en place. Une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée 6 mois avant l’échéance du bail pour prévenir le locataire de votre intention de vente. Celui-ci a deux mois pour faire une offre au prix indiqué par courrier. Dans le second cas, si le bail n’approche pas de sa fin et que vous souhaitez libérer quand même le logement, vous devrez obtenir le départ du locataire en négociant avec lui une indemnisation.

    Quelle fiscalité pour la revente d’un bien Loi Scellier ?

    La vente de votre bien immobilier en dispositif Scellier est soumise aux mêmes impôts que pour une vente classique. Cela implique notamment de s’acquitter de l’impôt sur la plus-value dans le cas où le prix de vente s’avère supérieur au prix d’achat. La plus-value est calculée en faisant la différence entre les sommes correspondant à la vente et à l’acquisition du logement. Le prix de vente est celui indiqué dans l’acte de vente, moins les frais déboursés par le vendeur. Le prix d’achat figura quant à lui dans l’acte d’achat initial, auquel on ajoute les frais d’acquisition et les dépenses de construction. Cette plus-value est taxée à 19 % en raison de l’impôt sur le revenu et à 15,5% par les prélèvements sociaux.

    Des réductions d’impôt sont cependant possibles en fonction de votre durée de propriété. La taxation de l’impôt sur le revenu diminue à partir de la sixième année pour une exonération totale au bout de 22 ans. Concernant les prélèvements sociaux, c’est le même principe, avec un abattement fiscal après 6 ans de détention et une exonération complète atteinte après une période de 30 ans. Un dernier élément est à prendre en compte : vous ne pourrez pas céder votre bien dès la fin de la période locative si vous avez déduit un déficit foncier de votre revenu global. Dans cette situation, une location de 3 années supplémentaires sera indispensable. Sinon, l’administration fiscale vous demandera de rembourser les sommes déduites.

    Cet article vous a-t-il été utile ? Oui Non
    Cet article vous a-t-il été utile ? Non Oui

    Cela pourrait vous intéresser

    Voir tous les guides
    Vendez votre bien.
    2 590€ de frais fixes.
    Homki s’occupe de tout !
    Découvrez notre offre