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La France compte environ 3,6 millions de résidences secondaires, selon l’INSEE. 13 % des Français possèdent ainsi une propriété en plus de leur résidence principale. Un appartement au bord de l’eau, un chalet à la montagne, une maison à la campagne, cela en fait rêver plus d’un… Il faut cependant être prudent et conscient de plusieurs éléments notamment sur la fiscalité et sur les frais qu’un tel achat engendre. Homki vous livre quelques conseils pour être au courant de tout avant d’investir dans une résidence secondaire.
Acheter une résidence secondaire permet de se construire un patrimoine tout en se sentant chez soi sur son lieu de vacances… En France, c’est un investissement onéreux. Entre le prix du bien, les frais d’acquisitions, les frais inhérents au crédit immobilier, les charges et la fiscalité, il est absolument nécessaire de procéder à des calculs et se demander si, finalement, cela en vaut la peine ou non.
Selon l'administration fiscale, vous ne possédez qu’une seule résidence principale et toutes vos autres propriétés sont considérées comme des résidences secondaires. L’habitation principale est celle où vous habitez plus de 6 mois par an. Aucune limite n’existe quant au nombre de résidences que nous pouvons détenir.
Une résidence secondaire est, d’ordinaire, un logement de détente qui permet de profiter de séjours de courte durée : un actif souvent non rentable, coûteux mais qui permet de jouir d’une habitation dans un lieu de villégiature. Elle peut également être un logement meublé mis en location pour des séjours touristiques.
Avant de se lancer dans l’achat d’une résidence secondaire, il faut évidemment réfléchir au coût réel et à la localisation du bien. Et surtout à son usage : restera-t-il libre durant les périodes où l’on vit dans sa résidence principale ? Ou puis-je le louer pour tenter de rentabiliser l’investissement dans ces périodes creuses ?
Beaucoup rêvent d’acheter un bien dans le coin où ils aiment passer leurs vacances. Si vous êtes routinier et aimez aller chaque long week-end, vacances et moments de détente au même endroit, acheter une résidence secondaire peut s’avérer être un investissement intelligent pour vous. Il est plus raisonnable néanmoins que celle-ci soit accessible facilement. Par exemple, acheter une maison secondaire en Polynésie, si vous avez 5 semaines de congés par an, n’est pas une bonne idée ! Parallèlement, investir dans un environnement plébiscité par les touristes peut s’avérer très important dans le cas où vous souhaitez le louer de temps en temps.
Il est absolument essentiel de s’interroger sur l’usage que l’on souhaite faire de sa résidence secondaire. C’est un projet qui doit être mûrement réfléchi. Lieu pour se retrouver en famille, entre amis ? Pied-à-terre pour des week-ends au ski ? Logement à vocation touristique qui vous permet de profiter de temps en temps ? Car la durée moyenne passée dans une résidence secondaire est de 44 nuitées d’occupation, soit 12 % de l’année. Alors réfléchissez bien avant de vous lancer.
Afin d’investir dans une maison de vacances, il faut détenir des moyens financiers capables de supporter un tel achat, cela va de soi. Aucune aide disponible pour le prêt immobilier, telles que le PTZ ou le prêt Action Logement, ne sera possible pour vous aider. En effet, ces dernières existent pour permettre à des personnes de devenir propriétaires ! Elles n’aident pas ceux qui le sont déjà à acquérir d’autres propriétés… Il est donc obligatoire de présenter aux établissements bancaires un dossier solide et un apport important.
Il faut donc anticiper un certain nombre de frais et être certain d'une occupation effective et régulière du bien concerné. Que ce soit pour financer le ramassage des ordures ménagères, les taxes des collectivités locales ou les frais fixes liés à l'entretien de la maison : charges d’électricité, eau, gaz, impôt et assurance (souvent élevée). Il faut aussi penser aux travaux de rénovation si cela est nécessaire. D’autant plus si vous achetez un logement très ancien. N’hésitez pas lors des visites à vous renseigner sur la copropriété grâce au pré état-daté ainsi que sur les diagnostics immobiliers.
Acheter une maison secondaire peut rendre éligible à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) car le fisc prend en compte l’intégralité de la valeur de ce bien. Alors qu’elle ne prend en compte que 30 % de la valeur de la résidence principale. En outre, le paiement d’impôts locaux n’échappe pas aux propriétaires de résidences secondaires…
Hormis certains cas très particuliers, tous les propriétaires ou usufruitiers de propriétés bâties sont ainsi soumis au paiement de la taxe foncière. Selon la superficie et la localisation du bien, elle peut varier considérablement car elle est fixée selon des critères et selon les collectivités. En outre, des communes prévoient une taxe supplémentaire (entre 5 et 60 %) pour les logements vacants.
80 % des Français ne payent plus la taxe d’habitation. Ainsi, seuls les 20 % les plus aisés sont redevables de cette taxe. Mais cette exonération ne concerne que la résidence principale. Vous devez donc la payer sauf si vous changez votre résidence secondaire en résidence principale, ou si vous logez dans votre résidence secondaire en attendant de rentrer dans une maison de retraite ou médicalisée.
Tous les propriétaires de résidence secondaire (sans locataire) doivent donc payer la taxe d'habitation.. En revanche, pour un bien vacant non meublé (destiné à la location) au 1er janvier, il ne faut pas payer de taxe d’habitation.
La redevance télévision, quant à elle, n’est pas due car elle ne doit être payée qu’une seule fois même si un propriétaire possède plusieurs propriétés !
La plus-value immobilière constitue en effet une source de revenus pour l’administration fiscale. Lors de la revente d’une résidence secondaire, vous êtes soumis à la taxe sur la plus-value composée de l’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. La vente d’une résidence principale (et ses dépendances) est quant à elle exonérée de la taxe sur la plus-value. Si vous possédez votre résidence secondaire depuis plus de 22 ans, vous serez exonéré de l’impôt sur le revenu et, au bout de 30 ans, vous ne paierez plus de prélèvements sociaux.
Vous l’avez compris, posséder une résidence secondaire peut facilement coûter cher ! Sachant que de surcroît, cela ne permet pas de bénéficier d’avantages tel qu’un crédit d’impôt pour les rénovations, ou d’abattement fiscal particulier. La meilleure solution reste de mettre en location votre propriété lors des périodes où vous ne pouvez pas en profiter.
60 % des résidences secondaires, en moyenne, restent vides lorsque les propriétaires n’y sont pas ! Si, en revanche, vous souhaitez le louer pendant certaines périodes, vous devez le déclarer en tant que meublé de tourisme. Si vous êtes en bord de mer ou dans une station de ski, vous louerez facilement votre bien ce qui vous permettra de couvrir les frais d’entretien ! Il faudra ainsi que votre logement soit apte à recevoir des locataires et qu’il soit entièrement meublé et équipé, au même titre que votre résidence principale.
Il est conseillé de passer par une agence de location touristique pour vous décharger des différentes étapes inhérentes à cette location telles que la gestion locative, les démarches administratives, l’accueil et les départs des locataires etc. Il faut néanmoins être conscient que vous devriez prendre en compte les taxes sur les recettes locatives.
Les points à retenir