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L’achat en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), couramment appelé l’achat sur plan, gagne en popularité auprès des futurs propriétaires. Cette formule, qui consiste à acheter un bien immobilier avant même sa construction, séduit par les différentes promesses de modernité, de personnalisation et des différentes garanties solides.
Dans un marché immobilier en constante évolution, choisir la VEFA permet d’opter pour une habitation qui répond précisément aux dernières normes énergétiques et à vos aspirations de vie. Mais acheter en VEFA en 2024 est-elle la meilleure option pour un nouveau propriétaire ?
Homki vous donne son avis sur la question et vous aide dans votre choix, qui va fortement varier selon votre budget disponible et les raisons vous poussant à votre achat.
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un type de contrat par lequel l’acheteur s’engage à acquérir un bien immobilier qui est à construire ou en cours de construction.
Cela signifie que vous achetez votre futur domicile sur plan, sur la base de maquettes et descriptifs techniques présentés par le promoteur.
L’atout principal de ce type d’achat réside dans le fait que l’acheteur devient propriétaire d’un logement neuf, dans la plupart du temps hautement personnalisable et conçu selon les dernières normes de construction et d’efficacité énergétique, ce qui permet d’éviter de potentiels frais de travaux pour améliorer les dépenses en énergie d’un logement.
Acheter en VEFA confère à tout propriétaire différents avantages qui poussent certains primo-accédants à privilégier un achat en VEFA plutôt que dans l'ancien :
Là où dans l’ancien, ils peuvent atteindre 8 % du prix du bien, dans le cas d’un achat d’un logement en VEFA, les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 2 à 3 % du prix du bien.
C’est l’un des avantages majeurs de l’achat en VEFA car une telle différence permet de pouvoir allouer un budget d’acquisition plus conséquent et donc de potentiellement acheter un bien avec une surface plus élevée.
Acheter en VEFA permet aux nouveaux propriétaires de bénéficier du Prêt à Taux Zéro, permettant de bénéficier d’une partie du prix d'acquisition sans aucun taux d’intérêt, ouvrant aux foyers avec des revenus plus modestes la possibilité d'accéder à la propriété.
De plus, la VEFA permet, si votre projet est de louer le logement acheté, de bénéficier d’une défiscalisation pouvant atteindre 6 000 € par an. Attention cependant car le dispositif Pinel lié à cette défiscalisation prendra fin à partir du 31 décembre 2024 et ne sera pas remplacé.
Dans certaines zones géographiques et selon les projets de construction, certains biens bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 % du prix de vente, contre les 20 % habituels dans l’achat de biens neufs.
Couplé avec les frais de notaire amoindris, l’achat en VEFA permet à l’acquéreur de réaliser d’assez grosses économies sur son budget d’achat, pouvant ainsi lui permettre de revoir son projet à la hausse.
En achetant en VEFA, l’acquéreur bénéficie de la possibilité de réaliser un paiement échelonné selon les différentes étapes de la construction du logement. Si l’acheteur a contracté un prêt immobilier pour son achat, la banque débloquera la somme nécessaire au fur et à mesure des différentes avancées de construction, l’acquéreur ne commencera à payer ses mensualités complètes qu’une fois le bien livré et finalisé.
L'achat en VEFA offre comme principal avantage la possibilité pour l'acheteur de personnaliser entièrement le futur logement. Le bien n'existant pas encore, il est en effet possible de modifier les plans initiaux afin d'obtenir le nombre et le type de pièces désirés, avec une surface correspondant à ses besoins.
L'acquéreur peut également sélectionner les équipements souhaités ainsi que les finitions en termes de peinture ou de revêtements de sol. Cette flexibilité totale dans la conception est certainement l'atout majeur de l'acquisition en VEFA.
L'achat en VEFA sécurise l'acquéreur en lui garantissant certains droits essentiels :
Le bien immobilier n'étant pas encore construit au moment de l'achat, il peut s'avérer compliqué pour certains acquéreurs de visualiser le futur logement et de se le représenter concrètement.
En effet, les plans et les modélisations 3D, aussi détaillés soient-ils, ne permettent pas toujours de se faire une idée précise des volumes, de l'agencement des pièces et des espaces, de l'orientation ou encore de la luminosité réelle du logement.
Cette difficulté à se projeter dans un appartement ou une maison sur plan peut générer des inquiétudes ou des doutes sur l'adéquation du bien à ses attentes. L'acheteur peut avoir peur de ne pas apprécier la distribution des pièces une fois le logement livré, ou que la taille et les volumes ne correspondent finalement pas à ce qu'il avait imaginé.
Pour pallier cette difficulté, les promoteurs immobiliers essayent au maximum de présenter des visuels de qualité et des maquettes 3D les plus réalistes possible.
Le prix au mètre carré des biens achetés sur plan est, dans la plupart des cas, supérieur au prix de l’ancien.
Toutefois, malgré ce prix au m² plus élevé à l'achat, l'investissement dans l’achat d’un bien neuf présente d'autres avantages comme l'absence de travaux à prévoir, des charges réduites ou encore la possibilité de personnaliser son logement.
Ainsi, si vous avez pour projet de garder votre bien sur une très longue durée, la VEFA sera la solution la plus économique.
Les délais de livraison communiqués en VEFA sont toujours mentionnés à titre indicatif par le promoteur immobilier. Généralement, ce délai se situe entre 12 et 24 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire et peut atteindre 30 mois pour certains projets complexes.
Cependant, il arrive fréquemment que ces délais ne soient pas respectés en raison d’imprévus sur le chantier : intempéries, retard dans les livraisons de matériaux, découverte de pollution des sols, etc. Un décalage de 3 à 6 mois par rapport à la date prévisionnelle initiale n’a ainsi rien d’exceptionnel.
En cas de retard excessif non imputable à un cas de force majeure, l’acquéreur est en droit de demander au promoteur le versement d’indemnités financières, selon des conditions prévues au contrat. Le montant est généralement de 1 % à 2 % du prix du bien par mois de retard, dans la limite de 10 % du prix total.
Bien que le logement n'existe pas physiquement au moment de l'acquisition, le promoteur immobilier prévoit généralement l'organisation de visites de chantier pour les acquéreurs au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Ces visites sont l'occasion unique de voir concrètement se construire le bien, de se rendre compte des volumes et des espaces, et de constater la qualité de finition prévue dans la résidence. Les deux visites principales sont :
Ces visites sur site rassurent l'acquéreur sur l'état d'avancement de son bien, dissipent ses doutes, et lui permettent de mieux appréhender son futur nid. Elles sont aussi l'occasion de poser toutes les questions techniques aux équipes du promoteur.
Les points à retenir