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Il existe de nombreuses méthodes de calcul pour définir la surface d’un logement. Surface habitable, surface utile, loi Carrez, loi Butin, surface de plancher, il est parfois difficile de s’y retrouver. Concentrons-nous aujourd’hui sur la surface pondérée. À quoi sert-elle ? Comment la calculer ? Faisons le point.
La surface pondérée est utilisée par les syndicats de coproriétés. Elle permet de déterminer avec précision la valeur d’un lot en prenant en compte différents critères tels que l’étage du bien, la vue dont il dispose ou sa position dans la résidence. La prise en compte de ces critères sert à répartir les charges de façon équitable entre les propriétaires.
Pour comprendre cette notion, il est essentiel de réaliser que l’occupant d’un studio au rez-de-chaussée n’utilise pas les parties communes avec autant d’intensité qu’une famille de cinq personnes habitant au 4e étage (ascenseur, escaliers, couloirs, espaces verts, poubelles, etc.).
C’est le syndicat de copropriété qui calcule la surface pondérée d’un logement. Pour cela, il détermine différents coefficients de pondération qui sont ensuite appliqués à la surface de référence du lot.
La surface de référence est définie par la copropriété, elle doit être indiquée dans le règlement interne. Ce peut être la surface habitable, la surface de plancher ou la surface utile, par exemple.
Les coefficients de pondération permettent d’apprécier l’utilisation des parties communes par le propriétaire. Ils doivent être identiques pour tous les lots et figurer, eux aussi, dans le règlement intérieur.
Les critères généralement pris en compte sont les suivants :
Chaque coefficient retenu est défini par un pourcentage. L’ensemble des pourcentages additionnés forment un coefficient de pondération global qui est ensuite appliqué à la surface de référence.
La surface pondérée est utilisée pour pondérer la notion de superficie d’un logement. Cela permet, avant tout, de répartir le montant global des charges collectives entre les propriétaires de la manière la plus juste possible.
Pour reprendre notre exemple, la prise en compte de la surface pondérée permet à l’occupant du rez-de-chaussée de payer moins de charges que la famille du 4e étage. Cette façon de faire est beaucoup plus équitable que la simple prise en compte de la surface habitable d’un lot. Les quotes-parts de parties communes sont ainsi attribuées à chaque lot en tenant compte de critères objectifs.
La surface pondérée est également une donnée indispensable en cas de vente. Elle permet aux acquéreurs de connaître la part exacte de leur achat au sein de la copropriété. Cette information peut avoir un impact conséquent en cas de gros travaux. Plus la quote-part attribuée au lot est grande, plus la participation aux frais sera élevée.
Surface habitable et surface pondérée sont deux notions bien distinctes et aux utilités différentes.
Selon l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable correspond à “la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres”.
La surface habitable désigne donc la surface aménageable d’un bien immobilier. Les combles, balcons, terrasses et espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas pris en compte. Elle doit être mentionnée sur les baux de location de biens loués vides à usage de résidence principale ainsi que sur les annonces immobilières de location.
La surface habitable peut servir de surface de référence afin de calculer la surface pondérée d’un lot.