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La surface utile, moins célèbre que la surface habitable, est néanmoins souvent utilisée, notamment pour les propriétaires de biens immobiliers. En effet, elle est la pierre angulaire de la détermination des loyers réglementés dans le neuf en France. Comment la calculer ? À quoi sert-elle ? Homki vous explique l’essentiel à savoir sur le sujet.
La surface utile d’un logement est définie par l’article R 331-10 du code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Ainsi, elle est forcément égale ou supérieure à la surface habitable car elle compte des pièces en plus.
À l’origine, la surface utile servait de base de calcul pour évaluer le montant des habitations à loyers modérés (HLM). Depuis quelques années, elle sert également à calculer :
Sa principale utilité est de calculer l’espace habitable mis à la disposition des occupants d’un logement, tout en différenciant les surfaces dédiées à l’aménagement et celles qui correspondent aux annexes...
En outre, elle peut servir à donner une meilleure idée des prestations offertes, par exemple pour un petit appartement qui aurait une loggia ou d’une maison de campagne qui bénéficierait d’une grande dépendance, par exemple.
La méthode de calcul pour évaluer la surface utile d’un logement est la suivante :
surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes
Sachez que le total des annexes est plafonné à 16 m² avant application des 50 %, lorsque la surface utile s'applique à l'encadrement des loyers !
La surface habitable est, elle aussi, définie par le code de la construction et de l’habitation. L’article R 111-2 comme étant “la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres”.
Pour la calculer, il faut donc prendre en compte l’espace disponible entre les murs (loi carrez - 1,80 m de hauteur minimum), au-dessus des plinthes, et soustraire un certain nombre de surfaces. Il faut exclure de la mesure les m² situés au niveau des combles non aménagés, de la cave, du sous-sol, du garage, de la terrasse, du ou des balcons, de la véranda et autres dépendances liées au logement comme une laverie, une cuisine extérieure, un local technique, un atelier, etc.
Surface habitable = surface de plancher - surfaces occupées par le moyen oeuvre
Il est tout à fait possible de déterminer la surface habitable d’un bien immobilier soi-même, à partir des plans de construction ou en réalisant ses propres mesures. Cependant, il est conseillé de faire appel à un professionnel. En effet, au-delà de 5 % de marge d’erreur, la responsabilité de la personne ayant pris les mesures peut être engagée.
Pour être prises en compte dans le calcul, les annexes doivent être réservées à l’usage exclusif de l’habitant et avoir une hauteur sous plafond de 1,80 mètre de hauteur minimum. Elles comprennent :
Les jardins, cours, places de parking et garages n’entrent pas en ligne de compte pour le calcul de la surface utile (sauf lors de cas particulier tel que pour les garages de maisons individuelles).
Prenons en exemple une maison individuelle de 80 m² de surface habitable, avec un terrain de 600 m². Il s’avère que les propriétaires ont fait construire un atelier de 44 m² avec 1,90 m de hauteur sous plafond dans leur jardin. Sa surface utile serait de 80 m² + 22 m² = 102 m²
Si c’est un logement assujetti à l’encadrement des loyers, on compterait 80 m² + (16 m²/2) = 88 m²
Les points à retenir