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GUIDE IMMOBILIER Avril 2020

Zoom sur la surface utile

Sommaire

    Moins connue du grand public que la surface habitable, la surface utile a pourtant de nombreuses applications pour les propriétaires. Comment la calculer ? À quoi sert-elle ? Tour d’horizon.

    Surface utile - Homki

    Surface utile : définition

    La surface utile d’un logement est définie par l’article R 331-10 du code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes.

    Comment calculer une surface utile?

    La méthode de calcul pour évaluer la surface utile d’un logement est la suivante :

    surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes

    Sa principale utilité est de calculer l’espace habitable mis à la disposition des occupants d’un logement, tout en différenciant les surfaces dédiées à l’aménagement et celles qui correspondent aux annexes.

    Comment calculer une surface habitable ?

    La surface habitable est, elle aussi, définie par le code de la construction et de l’habitation. C’est l’article R 111-2 qui la caractérise comme “la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres”.

    Pour la calculer, il faut donc prendre en compte l’espace disponible entre les murs (loi carrez - 1,80 m de hauteur minimum), au-dessus des plinthes, et soustraire un certain nombre de surfaces :

    Surface habitable = surface de plancher - surfaces occupées par le moyen oeuvre

    Il est tout à fait possible de déterminer la surface habitable d’un bien immobilier soi-même, à partir des plans de construction ou en réalisant ses propres mesures. Cependant, il est conseillé de faire appel à un professionnel. En effet, au-delà de 5 % de marge d’erreur, la responsabilité de la personne ayant pris les mesures peut être engagée.

    Objectif vente - Homki

    Pourquoi utiliser une surface utile ?

    À l’origine, la surface utile servait de base de calcul pour évaluer le montant des habitations à loyers modérés (HLM). Depuis quelques années, elle sert également à calculer :
    - les subventions de l’État et le montant des prêts accordés dans le cadre des PLUS, PLA-I, PLUS-CD, PLS et PLI ;
    - les plafonds de loyers des logements neufs acquis dans le cadre de régimes de défiscalisation (loi Pinel, loi Scellier, Duflot, etc.)

    Qu'est-ce qu'une annexe ?

    Pour être prises en compte dans le calcul, les annexes doivent être réservées à l’usage exclusif de l’habitant et mesurer au moins 1,80 m de hauteur. Elles comprennent :
    - les combles et greniers aménageables ;
    - les caves et sous-sols ;
    - les balcons, loggias et vérandas ;
    - les remises, ateliers et celliers extérieurs au logement,
    - etc.

    Les jardins, cours, places de parking et garages n’entrent pas en ligne de compte pour le calcul de la surface utile (sauf cas particulier des garages de maisons individuelles).

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