GUIDE IMMOBILIER Janvier 2020

Estimation d’un bien immobilier

Sommaire

    L’estimation est la première étape dans un processus de vente d’un bien immobilier. Et pour cause, c’est cette estimation qui va permettre bien souvent de conditionner l’ensemble de son projet. En effet, en fonction du prix estimé, on pourra alors savoir de combien on devrait disposer par la suite si l’on souhaite acheter à nouveau par exemple. Ainsi, pour de nombreux ménages, réaliser une estimation juste sera une étape décisive.



    Pourquoi réaliser une estimation ?

    Une estimation réalisée par un professionnel (agent immobilier ou expert immobilier) permet d’optimiser la vente d’un bien immobilier et de réaliser une transaction dans les meilleures conditions (prix, délais). Une estimation est principalement réalisée dans le cas d’une vente ou d’une acquisition immobilière, dans les deux cas elle permet de connaître la valeur vénale d’un appartement, d’une maison ou tout autre bien immobilier. Une estimation immobilière est également nécessaire dans le cadre d’un divorce ou d’une succession.

    Lorsque l’on souhaite mettre en vente son bien, il est rare que l’on soit pleinement objectif dans l’estimation de sa valeur. L’affect peut jouer, mais également le temps que l’on aura passé à rendre ce bien plus agréable à vivre. Tous ces éléments peuvent influencer la vision que l’on aura de sa valeur. Pourtant, réaliser une juste estimation de son bien est primordial pour la réussite du processus de vente. Un bien estimé au-dessus des prix du marché à plusieurs conséquences néfastes.

    En effet le délai de vente du bien augmentera sensiblement et le propriétaire s’expose alors à un risque accru de négociation de son prix net vendeur de la part des potentiels acquéreurs qui voient le bien en vente depuis un long moment. Au bout du compte le propriétaire risque de perdre de l’argent, voir même de devoir brader son bien pour finalement réussir à le vendre. De plus, si le propriétaire fait appel à une agence immobilière pour la vente, il faudra prendre en compte le coût de la commission d’agence qui est élevé et peut ainsi contribuer à creuser l’écart entre l’estimation et le prix net vendeur si l’estimation initiale était trop haute.

    A l’inverse, un bien estimé en dessous des prix du marché aura pour conséquence une perte d’argent pour le vendeur et engendrera ainsi une grande frustration pour celui-ci. L’administration fiscale risque également de s’immiscer lors de la vente, si la sous estimation est jugée trop importante. Le vendeur risque alors un redressement fiscal. Le Fisc peut ainsi décider de réévaluer le prix de vente du bien sur lequel il ­liquidera les droits d’enregistrement majorés de certaines pénalités.

    L’Etat ainsi que les collectivités locales peuvent également intervenir dans le cadre de la vente d’un bien sous estimé, notamment par le biai du droit légal de préemption. Ce droit peut être utilisé par l’état ou la collectivité locale afin d’acquérir le bien en priorité et au prix proposé.
    Ainsi, une mauvaise estimation d’un bien prévu dans le cadre d’une transaction peut avoir des conséquences importantes. C’est pourquoi cette étape ne doit pas être prise à la légère si l’on souhaite s’assurer une bonne expérience de vente.

    Comment réaliser une estimation ?

    L’estimation d’un bien immobilier peut se faire de deux façons différentes. Tout d’abord, cette option reste très périlleuse mais envisageable, il est possible de réaliser soi-même son estimation en prenant en compte le prix d’achat de son bien, l’évolution des prix du secteur et les travaux que l’on a effectués depuis l’acquisition. On peut alors se renseigner sur les biens semblables mis en vente dans son secteur ou encore utiliser l’outil récemment proposé par le gouvernement qui permet de savoir à combien ont été vendus les biens voisins. Il existe également des outils en ligne (certains gratuits d’autres non) qui permettent, en remplissant certains critères d’évaluation d’obtenir une estimation de son bien. Cela étant, réaliser une estimation d’un bien immobilier relève d’une véritable expertise et le risque de faire complètement fausse route est grand. S’agissant bien souvent d’une étape importante, être dans l’erreur n’est pas permis, surtout en ce qui concerne le prix de vente de son bien.

    Ainsi, il est également possible de faire appel à un professionnel pour estimer son bien immobilier. On peut solliciter un conseiller Homki spécialiste du secteur qui réalise l'estimation de façon totalement gratuite et sans engagement. Ce dernier prend en considération entre autre des caractéristiques du bien, de l’état du marché actuel ainsi que de la situation géographique du bien. Associé à son expèrience, l’estimation se doit d’être au plus juste du prix du marché.

    Demander une estimation effectuée par un professionnel est en général gratuite. Une agence immobilière qui décide de facturer ce type d’information doit obligatoirement en informer son client au préalable.

    Quels sont les critères pris en considération ?

    Il peut être intéressant de connaître les critères à prendre en considération pour réaliser une estimation, afin de, pourquoi pas, réaliser des améliorations lorsque c’est possible, qui permettront de faire grimper le prix du bien (le home staging est notamment une excellente option). Les principaux critères à prendre en compte sont:
    - La nature du bien (appartement, maison, immeuble…)
    - La superficie (surface habitable, surface loi carrez)
    - Le nombre de pièces
    - L’état du bien (neuf, à rénover, rénové, matériaux…)
    - L’exposition ou encore la situation géographique
    - Les biens annexes (Cave, garage, parking)
    - Le vis-à-vis
    - Les prestations additionnelles (climatisation, double vitrage, piscine etc)
    - Le bien est vendu vide ou loué
    Tous ces critères seront pris en compte, des aménagements ou des travaux de rafraîchissements permettront au bien de prendre de la valeur. C’est pourquoi il est préférable de les réaliser avant une estimation du bien.

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