Les points à retenir

• Dynamique des ventes : Le volume repart à la hausse avec 940 000 transactions attendues, portées par les primo-accédants (52 % des acheteurs).
• Prix au m² : La tendance est à la stabilisation. On observe une hausse modérée au niveau national (+1,7 % à +3 %), dont +1,8 % à Paris (9 500 €/m²).
• Taux immobilier 2026 : Les conditions de crédit se stabilisent autour de 3,5 %, offrant la visibilité nécessaire aux ménages.
• Marché locatif : La tension reste forte en métropole, créant des opportunités pour l'investissement locatif malgré des exigences DPE accrues.

Comment se porte le marché immobilier en 2026 ?

Après trois ans de turbulences, le marché immobilier français renoue avec une dynamique positive en 2026. Selon les données de sources fiscales et notariales, environ 940 000 transactions sont attendues sur l'année, portées par des taux stabilisés et le retour de la confiance des ménages. Les indicateurs clés publiés par la Banque de France confirment cette tendance : les prix repartent à la hausse de manière modérée, entre 2 et 3 % sur l'ensemble du territoire, témoignant d'un équilibre du marché progressivement retrouvé.

Ce mouvement de reprise profite à l'ensemble des grandes villes, mais aussi aux territoires intermédiaires qui avaient le plus souffert de la correction. Les nouvelles mesures fiscales, notamment l'élargissement du PTZ, facilitent l'accession à la propriété pour un plus grand nombre de foyers souhaitant acquérir leur résidence principale. Les primo-accédants représentent désormais 52 % des acquéreurs, signe que les conditions de financement redeviennent accessibles pour une majorité de ménages.

Est-ce que le prix du marché immobilier va baisser en 2026 ?

Non, une baisse généralisée des prix n'est pas le scénario retenu par les professionnels du secteur. À l'échelle nationale, les variations de prix restent modérées, entre +1,7 % et +3 % selon les derniers chiffres de la FNAIM et des Notaires de France, ce qui traduit davantage une phase de normalisation qu'un retournement. Ces résultats contrastent avec les craintes exprimées en début d'année et témoignent d'une résilience du marché supérieure aux prévisions.

Les vendeurs qui anticipaient une chute marquée devront revoir leurs attentes : le marché s'ajuste par la négociation et l'allongement des délais de vente, pas par des baisses brutales. Le stock de biens disponibles reste globalement sous contrôle dans les zones tendues, ce qui limite mécaniquement toute pression baissière durable sur les prix.

Le principal facteur de risque reste la trajectoire des taux d'intérêt : si ces derniers venaient à dépasser durablement les 3,5 %, le pouvoir d'achat immobilier des ménages s'en trouverait affecté, ce qui pourrait peser sur les volumes de transactions au second semestre 2026.

Évolution des prix au m² immobiliers par ville en 2026

Paris et Île-de-France : hausse modérée des prix

La capitale affiche une progression constante avec des prix stabilisés autour de 9 700 €/m² selon les dernières données fiscales et notariales. Cette progression limitée de +0,4 % à Paris masque des disparités importantes entre arrondissements, où certains quartiers périphériques offrent encore de belles opportunités d'accession à la propriété. Les frais de notaire, calculés sur la base de ces prix, restent un poste à anticiper soigneusement dans le plan de financement des acheteurs franciliens.

L'Île-de-France suit une trajectoire similaire avec une hausse contenue à +0,1 % pour l'ensemble de la région. Les appartements tirent légèrement la reprise (+1,3 %) tandis que les maisons accusent un recul de 1,3 %, reflétant les nouvelles préférences des acquéreurs selon le type de logement recherché.

Toulouse, Lyon, Bordeaux : dynamiques régionales

Ces trois métropoles régionales affichent des variations contrastées. Toulouse maintient son attractivité avec une hausse modérée de +2,1 %, portée par son dynamisme économique et l'essor du télétravail. Lyon et Bordeaux, après avoir subi les corrections les plus importantes (respectivement -8,1 % et -8,6 %), amorcent leur phase de rattrapage selon les chiffres de la FNAIM. Bordeaux se distingue par une hausse récente de 3,6 %, portée par la future ligne TGV et l'attractivité du Pays basque. Lyon affiche également une reprise de +2,5 %, soutenue par une pression locative toujours élevée.

Marseille, Montpellier et le Sud méditerranéen : un marché porté par l'attractivité

Le Sud méditerranéen est l'une des zones les plus dynamiques du marché immobilier en 2026. Les indicateurs locaux y sont au vert : stock de biens sous pression, délais de vente raccourcis et loyers en progression dans les principales agglomérations.

À Marseille, ville au rôle clé dans l'économie méditerranéenne, le prix moyen au m² s'établit à 3 519 €/m² au 1er mai 2026, selon les dernières transactions notariales (source : DVF/DGFiP). Les appartements progressent de +1,9 % sur un an, tandis que les maisons affichent une hausse plus marquée de +3,9 %. Les quartiers en pleine mutation, comme La Joliette et Le Panier, tirent la dynamique vers le haut, tandis que les secteurs nord restent bien plus accessibles, avec des prix 2 à 3 fois inférieurs aux quartiers sud.

À Montpellier, le prix médian s'établit à 3 389 €/m² pour les appartements et 3 850 €/m² pour les maisons (source : DVF, avril 2026), en hausse de +2,8 % sur un an. LLa ville confirme son attractivité sur le marché immobilier du sud, portée par une population étudiante importante, un bassin économique solide et une qualité de vie très recherchée. Des quartiers premium comme Port Marianne dépassent les 4 600 €/m², tandis que certains secteurs périphériques restent accessibles, offrant de vraies opportunités pour les primo-accédants.

Dans l'ensemble de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, le marché de la location reste particulièrement tendu, créant un contexte favorable à l'investissement locatif pour les acquéreurs bien conseillés.

Marché de l'ancien et du neuf : analyse des transactions

L'immobilier ancien domine le marché avec plus de 80 % des ventes en 2026. Cette prédominance s'explique par la disponibilité immédiate des biens, leur accessibilité et une marge de négociation accrue. Les 940 000 transactions attendues sont portées par le retour des primo-accédants et des seconds accédants.

À l'inverse, le neuf subit une tension structurelle avec des mises en chantier en chute de 30 % depuis 2022. Début 2026, les réservations (7 700) et mises en vente (6 000) restent en retrait. Cette rareté de l'offre neuve soutient mécaniquement les prix de l'ancien dans les zones tendues. 

Toutefois, le neuf conserve des atouts comme les garanties décennales et une performance énergétique supérieure. L'élargissement du PTZ depuis 2025 favorise également l'accession dans ce secteur. Enfin, le DPE devient un levier d'arbitrage majeur : un bien ancien rénové peut rivaliser avec le neuf si les travaux sont correctement valorisés.

À lire : Neuf ou ancien, quel est le meilleur achat immobilier ?

Quand le marché immobilier va-t-il reprendre pleinement ?

Les signaux convergent vers une reprise franche dès le printemps 2026, avec environ 980 000 transactions attendues. Cette normalisation est portée par la stabilisation des taux autour de 3,5 %, offrant la visibilité nécessaire aux ménages pour concrétiser leurs projets sans attendre une baisse hypothétique.

La stabilisation puis la hausse des prix facilitent désormais les reventes, tandis que les primo-accédants dynamisent le marché pour échapper à l’augmentation des loyers. Enfin, l'éventuelle création d'un statut de bailleur privé pourrait stimuler l'investissement locatif, accélérant ainsi le retour à une dynamique de marché saine au second semestre.

Évolution des taux immobiliers en 2026 : vers une stabilisation durable

Le marché du crédit immobilier entre dans une phase de stabilisation après les ajustements de fin 2025. Cette évolution se caractérise par une détente des taux d'emprunt d'État (OAT 10 ans) autour de 3,4 %, offrant plus de visibilité aux acquéreurs.

Chaque banque ajoute sa marge commerciale selon ses objectifs, créant des opportunités de négociation. Les primo-accédants bénéficient souvent de conditions préférentielles avec des prêts complémentaires à taux zéro.

Les taux d'intérêt s'établiraient autour de 3,41 % en moyenne en 2026, confirmant une stabilisation progressive des conditions d'emprunt et un retour de la confiance des ménages dans leurs projets immobiliers.

Les experts recommandent de ne pas céder à l'attentisme : la mise en concurrence des banques reste essentielle car les écarts demeurent significatifs. L'activité immobilière devrait bénéficier de cette prévisibilité retrouvée, favorisant la concrétisation des projets immobiliers en attente.

Marché de la location : tensions et opportunités en 2026

La demande locative reste exceptionnellement soutenue dans les zones tendues, créant un déséquilibre structurel favorable aux propriétaires bailleurs. Paris illustre parfaitement cette situation avec une offre disponible inférieure de 30 à 40 % à son niveau d'avant-crise sanitaire.

Cette pénurie de logements à louer génère des perspectives favorables pour les investisseurs avisés. Les loyers progressent mécaniquement, dépassant l'inflation de plusieurs points dans les métropoles attractives. Lyon, Toulouse et Bordeaux bénéficient particulièrement de cette dynamique ascendante.

Les petites surfaces représentent le segment le plus porteur, notamment en location meublée. Avec près de 18 millions de personnes vivant seules, la demande pour les petites surfaces reste soutenue. Les villes moyennes comme Brest ou Angers permettent d'investir avec un budget d'entrée accessible tout en bénéficiant d'une demande locative soutenue.

2026 est-elle une bonne année pour investir dans l'immobilier ?

Le marché immobilier français envoie des signaux clairs : la reprise est bien là. Avec près de 940 000 transactions attendues, des taux stabilisés autour de 3,5 % et des prix qui repartent modérément à la hausse, 2026 s'annonce comme une année charnière pour concrétiser vos projets immobiliers, qu'il s'agisse d'un premier achat, d'une revente ou d'un investissement locatif.

À lire : Vendre son bien en 2026 : est-ce le bon moment ?

Dans un marché en constante mutation, être bien informé et bénéficier d'un accompagnement adapté peut changer la donne. Comprendre les dynamiques locales, comparer les offres de crédit et anticiper les évolutions réglementaires sont autant d'éléments clés pour réussir votre projet immobilier en 2026.

Ne laissez pas passer cette fenêtre d'opportunité. Les experts Homki sont là pour vous guider à chaque étape, de l'estimation de votre bien jusqu'à la signature définitive.