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À Toulouse, la tension immobilière diminue mais les prix immobiliers continuent d’augmenter. Quels quartiers sont les plus prisés ? Quels sont ceux plébiscités par les investisseurs ? État des lieux avec Charlotte Martraix, manager Homki Toulouse.
Actuellement, le parc immobilier toulousain compte 995 maisons et 5 588 appartements à la vente. En novembre 2021, selon MeilleursAgents, il faut débourser en moyenne 3 568 €/m2 pour un appartement et 4089 €/m2 pour une maison à Toulouse. C’est 0.6 % de plus qu’en octobre, 34,4 % de plus qu’en 2016, 51, 4 % de plus qu’en 2011 ! Soit une évolution des prix spectaculaire en dix ans.
En novembre 2021, l’indicateur de tension immobilière est de 7 %, alors que le taux était de 12 % en juillet. Signe que la tension immobilière s’est relativement relâchée ! En revanche, il y a encore beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs et les prix des logements continuent d’augmenter.
* Chiffres Meilleurs Agents 2021
Toulouse, depuis 2012, a gagné 5 200 habitants par an, soit la plus forte croissance démographique de l’Hexagone. Grâce au TGV qui relie Toulouse à Paris, on peut constater une hausse significative du nombre d’investisseurs. Le potentiel de rentabilité brute est de 5 %, en moyenne, et la ville compte 64% de locataires.
Ville étudiante par excellence, plébiscitée par les jeunes actifs, capitale mondiale de l’aéronautique, avec 85 000 emplois et 450 entreprises dans ce secteur : la Ville Rose attire de nouveaux profils. « De plus en plus d’étrangers et de très jeunes actifs investissent dans leur résidence principale à Toulouse. Ce sont parfois des Airbusiens avec de beaux budgets, ou des jeunes installés ici pour leurs études et qui restent dès la fin de celles-ci ! Il y a quelques jours, j’ai vendu un bien à 450 000 € à un couple de moins de 30 ans. Ils ont fait leurs études ici, ont décroché un bon poste et ont décidé d’y rester », raconte Charlotte Martraix, professionnelle de l’immobilier à Toulouse depuis plus de dix ans.
Ce sont les petits produits qui partent le plus vite. Les investisseurs restent attirés par les studios et les T2 du centre-ville. Par ailleurs, les biens à des prix supérieurs à 300 000 € et sans extérieur mettent plus de temps à se vendre, depuis la crise sanitaire !
« Les biens avec extérieur, les petits appartements, t1 ou t2, partent en quelques jours… À condition qu’ils soient aux prix du marché ! Il faut néanmoins trouver des prix cohérents. », précise la Manager. « Mon équipe et moi avons reçu 15 fois plus de demandes de visite pour les biens avec extérieurs que sans. » Ces derniers se vendent ainsi deux fois plus vite que ceux sans extérieur.
En outre, un bien situé à moins de cinq minutes d’un parc fait augmenter le prix du bien de 10,3 %, selon une étude Meilleurs Agents. Cet été, un bien près du Jardin des Plantes, entre le quartier du Busca et le centre-ville, coûtait en moyenne 5 699 €/m².
Selon les notaires locaux, il semblerait que les villes aux alentours de Toulouse intra-muros attirent de plus en plus. Charlotte Martraix nuance cette idée : « certes, les Toulousains ont envie de posséder un extérieur mais ils veulent rester le plus près possible de la ville, ne serait-ce que pour éviter de prendre la voiture tous les jours. Et ils sont attachés à leurs habitudes citadines.»
« En ce moment, les investisseurs se ruent vers le quartier Compans-Caffarelli, et dans tous les secteurs près des Écoles et des Facultés.» Car Toulouse est la deuxième ville universitaire de France, avec plus de 130 000 étudiants. Faire un investissement locatif près d’une université, c’est éviter de prendre le risque de subir des vacances locatives.
« Pour un investissement patrimonial, le triangle d’or, des Carmes à St-Etienne jusqu'à St-Sernin, reste une valeur sûre », confie l’agent. L’hyper-centre ne perdra jamais de son attractivité grâce à ses ruelles pleines de charme où la brique rose règne de maître, sa proximité avec tous les lieux de divertissement. »
Juste au-dessus du triangle d’or, Les Chalets est un quartier qui gagne en notoriété. Convoités par tous les Toulousains, il est très proche des quartiers animés tout en étant plus calme que le quartier du Capitole ou Les Carmes. Dans cette zone très prisée, les investisseurs n’ont aucun mal à louer leur bien ! Ni aucun doute sur les chances de revente.
Du côté de la rive gauche, sur les bords de la Garonne, le quartier de Saint Cyprien a gagné en popularité depuis qu’il a été relié par le métro il y a dix ans. Très apprécié des familles, des étudiants, il apparaît comme étant un quartier branché grâce au musée d’Art moderne, ses petits commerces et ses galeries.
Le centre-ville de Toulouse étant de plus en plus inaccessible, il peut être judicieux de réaliser un investissement locatif dans des quartiers à proximité, accessible par les transports, à des prix encore raisonnables. C’est le cas de Ramier, ou le Fer à Cheval, près du Canal du Midi, qui peuvent s’avérer plus intéressants si l’on veut s’assurer une rentabilité.
La Côte Pavée, c’est LE quartier chic de Toulouse. Son allure de petit village en plein centre-ville, ses petits commerces de proximité et sa vue sur la ville en font un secteur plus que prisé. « Les Toulousains apprécient particulièrement pouvoir se déplacer à pied ou en vélo, c’est dans la tendance du moment. »En outre, les deux meilleures écoles toulousaines (Le Caousou et Saint-Joseph) se situent sur la Côte Pavée.
« Dans ce quartier, les gens ne regardent pas le prix. Nous avons mis un bien en vente, j’ai eu dix visites en une journée. Nous avons même reçu des propositions à 50 000 € au-dessus du prix de vente...», confie la responsable de région. La rareté des biens dans le quartier provoque une hausse des prix très importante, certains acquéreurs sont parfois prêts à payer plus que le prix de vente. Des maisons peuvent facilement atteindre le million d’euros. « Dans ce type de secteur, on n’estime pas le prix du bien au m2, on évalue la demande et la rareté du bien, car il y a très peu d’historique de vente. Les propriétaires et acquéreurs en sont conscients. En tant que professionnels du secteur, on essaie de trouver les prix les plus justes », explique Charlotte Martraix.
Saint-Aubin, près de l’hyper-centre, a pris beaucoup de valeur ces derniers mois. Certains biens aujourd’hui sont affichés à plus de 8 000 €/m2 (même si ces derniers ne sont pas encore vendus...) ! « J’avais un grand appartement à Saint-Aubin que je n’arrivais pas à vendre car il y avait beaucoup de travaux. On l’a divisé en trois, et on l’a vendu direct ! Un appartement avec terrasse pour une résidence principale, et deux studios pour des investissements locatifs ! »
Force est de constater que l’immobilier neuf subit un ralentissement : Toulouse connaît la pénurie de logements neufs la plus importante depuis une décennie. En effet, il n’y a presque plus de biens neufs en vente alors que la demande, elle, reste très forte. Selon l’Observer (l’observatoire du logement neuf de l’agglomération toulousaine), la ville n’a plus que 3 793 logements neufs en stock en novembre. « La conséquence ? L’immobilier neuf devient très cher », appuie la Manager.
Par ailleurs, Toulouse Métropole a voté un « pacte métropolitain pour l’habitat » dont l’objectif est de construire 7 000 logements par an dans la métropole. Or, on ne sait pas encore si cela pourra être atteint...
L’agence Homki a déjà vendu 2.5 fois plus de biens immobiliers en 2021 qu’en 2020 et a reçu 9,4 fois plus de demandes de visites pour ses biens à Toulouse. L’agence vend cette année 3 fois plus de biens à des prix compris entre 300 000 € à 400 000 € qu’en 2020.
L’agence immobilière de Toulouse, grâce à son expertise du secteur et son prix fixe de
Chiffres Homki recueillis le 19/11/2021
Les points à retenir