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120 jours après le début de la guerre en Ukraine, les déséquilibres économiques engendrés par la crise sanitaire continuent de croître. Malgré les confinements à répétition et une crise économique majeure, l’année 2021 avait pourtant battu tous les records sur le marché immobilier qui avait plus que jamais bénéficié de sa réputation de valeur refuge. Record de transactions, record de la hausse des prix des biens… l’immobilier faisait partie des secteurs les plus prometteurs. Pourtant, l’ombre que jette la guerre sur l’Europe redistribue les cartes et vient soulever de nombreuses incertitudes quant à son impact sur le marché immobilier français.
La tendance connue en 2021 se poursuit-elle ou subit-elle les conséquences de la guerre russo-ukrainienne ? La pierre peut-elle perdre sa valeur refuge ou au contraire être renforcée ? Et dans ce contexte d'incertitude, quels impacts potentiels pourrait avoir le conflit sur le marché immobilier français ? Homki vous explique tout.
Malgré le fait que les conséquences de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier soient difficiles à mesurer puisqu’il s’agit de la première fois depuis la fin de la seconde guerre mondiale qu’un conflit de cette ampleur prend place sur le sol européen, une certitude persiste tout de même. Celle que le conflit a bel et bien des répercussions sur le moral des futurs acquéreurs. Face à ce phénomène, deux tendances plutôt opposées semblent se dessiner concernant les projets immobiliers des ménages :
Pour certains Français, la guerre russo-ukrainienne est un facteur qui pèse fortement sur leur moral et qui constitue un frein non négligeable dans leur projet immobilier. En effet, voyant que l’inflation poursuit sa course, de nombreux ménages semblent plus réticents et retardent leur projet, préférant conserver leur épargne pour faire face à un avenir assez incertain mais aussi face à la hausse du coût de la vie qui affecte fortement les capacités financières de chacun.
D’autres, au contraire, considèrent toujours l’immobilier comme une valeur sûre de placement et décident, face à ce contexte géopolitique tendu et incertain, d'accélérer leur projet de vie afin de concrétiser celui-ci au plus vite.
Concernant l’immobilier neuf, les surcoûts semblent pour le moins inévitables. En effet, l’inflation que nous connaissons touche également les matériaux de construction. La guerre bloque l’approvisionnement de nombreuses matières premières, comme le gaz ou le pétrole mais également le ciment ou encore le béton, et entraîne une pénurie qui aura forcément un impact sur les prix de ces matériaux. Suivant la loi de l’offre et de la demande, tout ce qui est rare se fait plus cher. De ce fait, pour les acquéreurs comptant acheter dans le neuf, rénover un logement existant ou encore faire construire peut faire l’objet de surcoûts qui seront inévitablement à prévoir dans leur budget.
Au contraire, les biens disponibles et en bon état pourront subir, quant à eux, une forte attractivité et pourraient même faire face à une tension qui entraînerait alors de nombreuses transactions et par conséquent une potentielle rareté de l’offre disponible. En effet, face aux surcoûts que pourraient subir le neuf, les acquéreurs pourraient alors se précipiter vers les biens disponibles. L’immobilier aura donc toujours de quoi séduire, et ce malgré la guerre.
L’investissement, lui non plus, n’est malheureusement pas épargné par les conséquences de la guerre russo-ukrainienne. En effet, dans ce contexte inflationniste où le coût de la vie est devenu plus important, les propriétaires-bailleurs commencent à voir leur rendement locatif perdre en rentabilité. De plus en plus de propriétaires, surtout dans la capitale, se plaignent d’un rendement locatif qui devient négatif. Face à ce phénomène, ces derniers pourraient être tentés de monter le prix des loyers cependant, afin d’éviter les abus des propriétaires, les conditions d’augmentation de loyers restent aujourd'hui très réglementées et celles-ci ne peuvent survenir que dans certaines situations très précises. Le but étant que les locataires ne soient pas touchés par une diminution de leur capacité financière.
En raison de l’inflation qui touche le pays depuis la crise sanitaire, et qui se poursuit depuis le début du conflit russo-ukrainien, le pouvoir d’achat des ménages est en baisse. Par conséquent, faisant face à de nouvelles dépenses imprévues, leur budget pour emprunter lors d’un achat immobilier diminue lui aussi. Les banques qui sont très attentives à la capacité financière des emprunteurs pourraient alors revoir leurs exigences à la hausse face à ce contexte inflationniste.
Dans le même temps, l’on constate une hausse des taux de crédits avec une augmentation moyenne de 0.5 % jusqu’à 0.75 % dans un certain nombre de banques. Sur un crédit sur 25 ans, de plus en plus de banques affichent des taux supérieurs à 2 % : ce qui augmente considérablement les mensualités.
Comme évoqué précédemment, il est difficile de mesurer les conséquences qu’a ou pourrait avoir la guerre en Ukraine sur le marché immobilier français. Il semble que, pour l’instant, celui-ci ne semble pas souffrir de lourdes conséquences même si certains points laissent entrevoir quelques difficultés auxquelles les futurs acquéreurs pourront potentiellement faire face. Les conséquences évoquées n’en restent pas moins, à l’heure actuelle, des éventualités qu’il est nécessaire de prendre avec précaution. Même si les conséquences économiques du conflit sont bien présentes, il est néanmoins encore tôt pour déterminer ses impacts sur le secteur de l’immobilier. Les mois à venir dessineront certainement une tendance plus précise sur l’état du marché immobilier français.
Les points à retenir