GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Février 2021

Crédit immobilier : le taux et la durée d'endettement

Sommaire

    Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous souhaitez le financer ? Les établissements sont là pour vous accompagner. Mais avant de se lancer dans l'aventure, il est important de prendre en compte quelques éléments. En effet, pour qu’une banque puisse financer votre projet de vie, deux éléments entrent en ligne de compte : le taux et la durée d’endettement. Le pourcentage et la durée d'endettement sont utilisés dans le milieu bancaire pour déterminer la capacité des particuliers à rembourser un emprunt. Homki vous livre alors toutes les conditions exigées en 2021 pour mener à bien votre projet.


    Taux et durée d

    Calculer votre taux d'endettement en 2021

    Le taux d’endettement permet aux banques de vérifier que vous êtes en mesure de payer le montant des mensualités fixé pour rembourser votre crédit immobilier. Plus il est bas, plus les organismes seront enclins à vous proposer des offres de prêt à des conditions avantageuses. À l’inverse, avec un taux jugé trop élevé, il y a de fortes chances que votre dossier soit refusé. Votre capacité de financement a donc une importance capitale dans la prise de décision d’un établissement bancaire.

    Il est possible de calculer ce pourcentage à partir de vos dépenses mensuelles et des revenus de votre foyer. La formule de calcul est la suivante : Dépenses / Revenus du foyer x 100 = Taux d’endettement. Les dépenses incluent le montant du loyer et les crédits en cours, les revenus comprenant quant à eux toutes les rentrées d’argent au sein du foyer. Jusqu’alors, les banques refusaient de manière quasi systématique les dossiers affichant un taux d’endettement supérieur à 33 %. La donne vient cependant de changer pour l’année 2021.

    Actualités sur le taux et la durée d'endettement pour l'année 2021

    En décembre dernier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité qui assure la stabilité du système financier en France, a dévoilé de nouvelles mesures concernant les emprunts immobiliers pour l’année 2021. Des critères allégés sont instaurés, notamment pour les primo-accédants. En 2019 et 2020, les conditions pour obtenir un crédit immobilier étaient très restrictives, de nombreux dossiers étant rejetés par les banques.

    En ce sens, trois mesures ont alors été prises. Tout d’abord, le taux d'endettement à ne pas dépasser est désormais de 35 % au lieu de 33 % jusqu’ici. Cet ajustement permet ainsi à de nombreux foyers de souscrire un prêt immobilier afin de devenir propriétaires. Par ailleurs, la durée d'endettement maximale autorisée est passée de 25 à 27 ans. Ce changement concerne uniquement les achats neufs ou demandant d’importants travaux de rénovation. Enfin, le pourcentage de dossiers acceptés ne respectant pas les critères habituels d’emprunt augmentera de 15 à 20 %. Cet assouplissement des règles devrait permettre aux particuliers d’emprunter plus facilement pour réaliser des transactions immobilières.

    Rachat de crédit immobilier en 2021

    Pour les foyers ne respectant pas ces conditions, il est toutefois possible de prendre certaines mesures pour obtenir un crédit immobilier. Il est impératif dans ce cas de diminuer l’endettement afin d’être plus solvable aux yeux des banques, condition indispensable pour la souscription d’un prêt. En premier lieu, si vous êtes déjà engagé par un prêt immobilier, il est recommandé d’en renégocier les conditions. Pour les longues durées avec un capital restant conséquent (au moins 50 000 euros), une renégociation d’au moins un point permet de réaliser des économies notables.

    Un rachat de crédit immobilier est également possible en regroupant vos différents crédits en une seule mensualité. Cette opération doit faire l’objet d’une négociation avec l’organisme de prêt. Pour qu’elle soit avantageuse, plusieurs conditions sont à remplir. Le gain sur le coût total du prêt doit couvrir à la fois les pénalités de remboursement anticipé et les frais de mise en place pour la nouvelle garantie. Une dernière solution pour réduire votre endettement consiste à changer d’assurance de prêt. Au cours de la première année de votre contrat, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment pour profiter d’une offre moins chère proposée par une autre banque.

    Endettement et surendettement

    Il est important de bien faire la différence entre les notions d’endettement et de surendettement. Dans le premier cas, il s’agit de contracter un ou plusieurs prêts tout en remboursant les mensualités sans problème. Dans le second, il devient très difficile, voire impossible de verser les montants exigés par les différents crédits souscrits. En France, on estime que près de 50 % de la population est touchée par l’endettement contre 2 % par le surendettement. Pour acheter un logement, le crédit immobilier est une solution très souvent utilisée. Cette formule représente environ 70 % des dettes des ménages en France.

    Être endetté reste sans conséquence tant qu’il est possible de rembourser les dettes contractées. Dans le cas contraire, lorsqu’il n’est plus possible de rembourser les crédits, on parle de surendettement. Cette situation peut survenir par une accumulation de prêts, augmentant considérablement le montant des mensualités, ou par une chute des revenus. La durée d'endettement est également importante, c’est la raison pour laquelle il est préférable d’éviter les prêts immobiliers s’étendant sur des périodes trop longues.

    Vigilance des banques en 2021

    En matière de prêt immobilier, le Haut conseil de stabilité financière a fixé une feuille de route très claire aux organismes bancaires pour l’année 2021. Le pourcentage maximal d’endettement a été augmenté à 35 %, tout comme la durée d'endettement qui est désormais fixée à 27 ans au lieu de 25. Un dossier sur cinq pourra également déroger à ces critères afin de faciliter l’accès à la propriété pour le plus grand nombre. Le HCSF a indiqué en outre que ces dispositions prendront un caractère contraignant à partir de l’été 2021. Concrètement, si une banque ne respecte pas ces nouvelles mesures (en refusant notamment des dossiers désormais valides grâce à ces ajustements), elle pourra faire l’objet de sanctions.

    Ces nouvelles conditions vont aller de pair avec une vigilance accrue des organismes bancaires. Il risque ainsi d’être difficile d’obtenir un prêt immobilier en 2021 sans un apport de 10 % environ. De même, les conditions de prêt pourront être peu avantageuses pour les dossiers affichant un pourcentage d’endettement compris entre 33 et 35 %. Les critères du HCSF pour l’obtention d’un prêt immobilier vont être repris par la Banque de France dans le courant de l’année. Pour les foyers possédant un endettement supérieur à 35 %, il ne sera plus possible de prétendre à un crédit.

    Plus que jamais, le pourcentage et la durée d'endettement sont en 2021 des critères majeurs pour prétendre à un emprunt immobilier auprès des banques. Une situation financière saine est essentielle pour répondre aux nouvelles normes fixées par le Haut conseil de stabilité financière. Le rachat de crédit constitue alors une solution adaptée pour diminuer votre endettement.

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