Notification
Votre demande a été bien enregistrée.
Notification
La profession de marchand de biens fait rêver les investisseurs. Certains consacrent leur vie professionnelle à cette activité alors que d’autres se lancent sans être issu du monde de l’immobilier. Une tendance qui s'accentue depuis quelques années. Même s’il demeure encore peu connu, ce métier suscite intérêt, voire fascination. Pourtant, l’image que l’on peut s’en faire est parfois assez éloignée de la réalité quotidienne.
L’amour de la pierre, mêlé à l'appât du gain. Le marchand de biens achète des biens immobiliers dans le but de les revendre à un prix plus élevé et ainsi réaliser une « plus-value ». Immeubles, appartements, maisons, parts d’une société, parkings ou locaux commerciaux : le but est d’en tirer un bénéfice à court terme. Il parcourt les annonces ou se sert de son réseau, toujours à la recherche de la pépite qui pourra l’enrichir. Même s’il est victime d’idées reçues, le marchand de biens existe depuis des siècles . Déjà, au XVIIe siècle, de grands domaines à la campagne faisaient l’objet d’achat en vue de leur revente.
Cette activité attire car elle ne requiert aucun diplôme obligatoire, aucune qualification professionnelle; c’est l'une des seules professions de l'immobilier à ne pas être réglementée et ne pas nécessiter de carte professionnelle. Cette profession est accessible à tous et permet de gagner, parfois, des sommes très importantes. A condition d’avoir de l’épargne à investir et de bien maîtriser les travers du marché de l’immobilier. Le marchand de biens repère fréquemment un logement qui demande de gros travaux de rénovation, un bien en vente depuis très longtemps, ou un propriétaire pressé de vendre, prêt à la négociation. Généralement, il rénove ou embellit le bien pour augmenter sa valeur et trouver des acquéreurs prêts à le racheter à un prix plus élevé. Il peut réaliser ces travaux tout seul ou à l’aide d’architectes ou de maîtres d'œuvre qu’il connaît. D’où l’importance d’expériences et d’un réseau solide pour faire le plus d’économies possibles.
Le marchand de biens n’est pas une activité réglementée par une loi spécifique. C’est un commerçant. À ce titre, d’un point de vue juridique, il lui suffit de créer une société, SARL, EURL ou SCI, auprès d’une Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Il doit remplir les conditions liées à son statut comme souscrire à une assurance civile professionnelle, tenir une comptabilité et établir des comptes annuels…
Le terme « marchand de biens » désigne avant tout un statut fiscal. Il bénéficie de nombreux avantages fiscaux que présente son statut :
Les réels professionnels sont appelés « promoteurs rénovateurs » car ils exercent dans l’ancien. Cette appellation permet de les distinguer des promoteurs constructeurs qui eux font du neuf à partir d’un terrain. En général, un marchand de biens réalise une grosse opération de revente tous les 6 à 18 mois. Toutefois, s’il ne revend pas le bien dans le laps de temps imparti, en général un délai maximum de 5 ans, il devra s’acquitter des droits de mutation, c'est-à-dire qu’il devra verser ce qu’il pensait avoir économisé en termes d’impôts.
Pour réussir, le marchand de biens doit avoir des notions de fiscalité, d’urbanisme et de construction. C’est pour cela que certains novices échouent. Beaucoup pensent que le bénéfice se fait automatiquement et que le marchand de biens se rémunère sans rien faire. Ainsi, les risques sont peu perçus et les accrocs souvent ignorés. Car certains non-professionnels qui se lancent ont la sensation qu’ils peuvent s’enrichir rapidement mais ils font face à des déceptions, surtout que les sommes en jeu sont considérables. Le nouveau marchand de biens doit savoir évaluer les risques potentiels, il doit avoir de l’appétence pour les enquêtes de terrain, doit se former afin de confronter son envie au réel.
Le marchand de biens doit surtout savoir négocier. Auprès des banques pour obtenir son prêt mais également auprès des vendeurs pour espérer avoir des prix intéressants afin de faire fonctionner l’affaire. Ceux qui réalisent des opérations à titre personnel, sans structure professionnelle, doivent traiter avec des banquiers traditionnels qui n’ont pas de connaissances immobilières. Il ne peuvent pas présenter le projet d’achat-revente sous peine de se voir refuser le prêt. A force de rencontrer des débutants qui se retrouvent ruinés, les banques deviennent frileuses. Alors que les marchands de biens professionnels peuvent passer par les services « promotion » des banques pour échanger avec des conseillers spécialisés dans l’immobilier.
A l’heure où l’économie française connaît sa pire récession,
Les points à retenir