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Lorsque vous décidez de vous lancer dans un projet d’achat immobilier, l’une des étapes essentielles et obligatoires est le paiement des frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaires ». Les coûts de cet acte notarial sont estimés à près de 8 % du prix du bien immobilier lorsque vous achetez dans l’ancien, et à 3 % du prix de vente pour ce qui concerne un achat dans le neuf.
Intervenant essentiellement dans le but d’assurer votre protection juridique tout au long de la transaction immobilière, jusqu’à la signature de l'acte de vente, le notaire est un officier public qui garantit l’incontestabilité de votre démarche. Mais il n’est pas toujours évident de savoir avec précision quelles sont les prestations prises en compte dans le calcul des frais d’acquisition. C’est la raison pour laquelle Homki vous expose, à travers cet article, les différents critères qui déterminent le montant total des frais de notaire.
Lors d’une transaction immobilière, le notaire répond à un certain nombre de prérogatives. Il se charge par exemple de veiller au respect du droit de propriété du vendeur et de considérer la condition hypothécaire du bien mis en vente.Il joue également un rôle déterminant dans la constitution du dossier de diagnostic technique. En effet, il vérifie que les différentes études telles que l’estimation des risques naturels, miniers et technologiques, ou encore le constat amiante, sont bien conformes.
De plus, le notaire, de par ses connaissances et qualifications dans le domaine du droit immobilier, rédige non seulement l’acte de vente mais s’assure aussi que les deux parties concernées par l’acte de vente sont consentantes. Jouant parfois le rôle de médiateur au cours des négociations, les notaires témoignent de la validité de la transaction.
Les frais d’acquisition immobilière, contrairement à une idée fausse bien ancrée dans l’imaginaire des Français, ne rémunèrent pas uniquement le notaire chargé de la vente immobilière. Ils comprennent également les droits de mutation, les frais et débours :
La rémunération du notaire proprement dite est appelée émoluments. Elle prend en charge les différentes missions dont s’acquitte le notaire. L’arrêté du 28 février 2020 a fixé un nouveau barème concernant le tarif du notaire. Ce barème s’applique depuis le 1er janvier 2021 et les émoluments tournent globalement autour de 1,9 % (toutes taxes comprises). Ils sont calculés sur la base d’un barème dégressif qui correspond au découpage en tranches du prix du bien sachant qu’il faut toujours ajouter 20 % de TVA aux tarifs obtenus :
La plus grosse partie du montant des frais d’acquisition liés à l’achat du bien est versée au Trésor public. Ils constituent, selon le cas, aux taxes versés à l’État ou aux collectivités locales et sont calculés selon la valeur du bien, de son lieu géographique. La valeur de ses taxes diffère en fonction de la nature de l’acte notarial : succession, vente, achat…, mais aussi de la nature du bien en question : local professionnel, maison, appartement, terrain, commerce, etc.
Dans l’ancien, les droits de mutation se décomposent en :
Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour financer l’achat de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires dus au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc...). Cela prend en compte des frais exceptionnels engagés tels que des frais de déplacement. Il faudra aussi compter la taxe de contribution à la sécurité immobilière de 0,10 % liée à l’enregistrement de l’acte authentique.
Certains tentent d'obtenir une réduction des frais d'acquisition en négociant directement avec le notaire. Le notaire peut accorder une remise, souvent minime car la majeure partie constitue des frais calculés selon des lois et sont ainsi indépendants de sa volonté. Dans les faits, cela se pratique rarement.
Afin de payer des frais de notaire moins importants, la meilleure solution est de rechercher un logement neuf. En effet, dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, les frais d’acquisition s’élèvent approximativement à 2 ou 3 % du prix du bien. On parle alors de « frais réduits » ou « frais de notaire réduits ». Attention, l’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts donne une définition très précise du logement neuf ! Il s’agit de logements cédés par le promoteur-constructeur, soit en état futur d’achèvement autrement appelés « vente sur plan », soit tout juste achevés et n’ayant pas encore été habités. Dans ce cas, le vendeur se trouvant être un assujetti à la TVA percevra des frais de notaire moins élevés car ceux-ci seront limités à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.
Bien souvent, lorsque l’on vend une maison ou un appartement, les meubles et équipements électroménagers qui n’ont pas été emportés par les anciens propriétaires sont inclus dans l’estimation du prix de vente. Or, pour pouvoir espérer faire baisser le prix d’achat de votre bien immobilier, il est intéressant de dissocier la valeur du mobilier de celle des meubles. Ainsi, vous ne payez que les frais de notaires relatifs à valeur du mobilier et non à celle des meubles. Attention, vous ne pouvez pas déduire de l’estimation du prix de vente les meubles dits attachés à perpétuelle demeure.
Pour que votre notaire puisse prendre en compte ce mobilier que vous souhaitez retirer de l’estimation de prix de vente, il vous suffit de lui dresser la liste des meubles concernés au moment de la signature du compromis de vente. S’il s’agit de mobilier de valeur, un expert se rendra sur les lieux pour faire une estimation.
Afin de baisser ces frais, vous pouvez déduire les frais d’agence du prix du logement. Si les frais d’agence sont compris dans le prix total, automatiquement les frais de notaire seront plus importants. Cette méthode est intéressante uniquement lorsque vous passez par une agence traditionnelle qui propose une commission variable importante et à charge acquéreur… Dans une agence à frais fixe comme Homki, les frais fixes de 2 990€ permettent d’acheter à un prix plus bas, et ainsi faire baisser les frais de notaire.
Les points à retenir