GUIDE IMMOBILIER Juin 2020

Calcul plus-value immobilière

Sommaire

    La plus-value immobilière résulte de l’augmentation de la valeur d’un bien entre son acquisition et le moment de sa vente. Vous envisagez de céder votre maison ? Sachez qu’une plus-value peut être taxée à hauteur de 36,2 %. Comment en calculer le montant ? Quels sont les cas d’exonération ? Faisons le point.

    Calcul plus-value immobilière - Homki

    Plus-value immobilière : définition

    Lorsqu’un propriétaire vend son bien à un prix supérieur à celui auquel il l’avait acheté, il réalise une plus-value. Le terme de plus-value immobilière désigne donc la différence positive entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix de vente.

    Pour que le calcul soit le plus juste possible, il est possible d’appliquer certains correctifs aux prix d’achat et de vente.

    Le prix d’acquisition peut donc être majoré de certains frais :

    • les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) ;
    • la commission de l’agent immobilier ;
    • les charges acquittées au propriétaire au moment de la vente ;
    • les frais de certains travaux (construction, agrandissement, amélioration) ;
    • les frais de raccordement aux réseaux ;
    • etc.

    Tous ces frais, notamment les frais de travaux, doivent pouvoir être justifiés. Cela suppose donc qu’ils aient été réalisés par une entreprise et que les factures aient été conservées. Dans le cas contraire, pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, il est possible de majorer le prix d’achat de 15 %. En ce qui concerne les frais d’acquisition, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat ou de déduire les frais réels, sur présentation de justificatifs.

    Le prix de vente peut, quant à lui, être diminué des coûts liés à la vente comme les frais de diagnostics obligatoires ou les frais de mainlevée d’hypothèque, par exemple.

    Exonération d'impôt sur les plus-values immobilières

    En France, l’administration fiscale considère que la plus-value immobilière constitue un revenu. Elle est donc taxée, sauf si le bien vendu est une résidence principale. Dans ce cas, la vente des dépendances (parking, garage, jardin, “chambre de bonne”, etc.) est également exonérée de taxe, à condition que celles-ci se situent à moins d’un kilomètre du bien principal et que la vente ait lieu le même jour.

    Il existe d’autres situations d’exonération en fonction de la nature du bien ou de la situation personnelle du vendeur. C’est notamment le cas lorsque :

    • Le vendeur utilise le fruit de la vente pour acheter sa résidence principale dans les deux ans. À condition qu’il n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins quatre ans.
    • Le bien est échangé dans le cadre d’une opération de remembrement.
    • Le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
    • Le vendeur était propriétaire du bien depuis plus de 30 ans.
    • Le bien a été exproprié, à condition que l’indemnité d’expropriation soit utilisée intégralement pour acheter, construire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
    • Le bien vendu est utilisé par l’acheteur pour réaliser des logements sociaux.
    • Le vendeur est titulaire d’une pension de vieillesse et dont le revenu fiscal ne dépasse pas un certain montant.
    • Etc.

    À savoir, la plus-value immobilière fait l’objet de deux types de taxes :

    1. L’impôt sur le revenu (19 %)
    2. Les prélèvements sociaux (17,2 %)

    Calcul de la plus-value brute

    Pour déterminer le montant de la plus-value brute, il suffit de calculer la différence entre le prix de cession et le prix d’achat auxquels ont été appliqués les correctifs dont nous avons parlé plus haut.

    Plus-value brute = Prix de vente corrigé - Prix d’achat corrigé

    Abattement pour une durée de détention

    Un certain pourcentage est à déduire de la plus-value brute selon le nombre d’années de détention du bien. La base de calcul est différente pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

    Durée de détention Abattement pour l’impôt sur le revenu Abattement pour les prélèvements sociaux
    Moins de 6 ans 0 % 0 %
    De 6 à 21 ans 6 % par année 1,65 % par année
    22 ans 4 % par année 1,6 % par année
    De 23 à 30 ans exonération 9 % par année
    Plus de 30 ans exonération exonération

    Calculer la plus-value immobilière imposable

    La plus-value immobilière imposable correspond donc à la plus-value brute diminuée de l’abattement pour durée de détention.

    Plus-value nette imposable = Plus-value brute - Abattement

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