GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Juin 2020

Plus-value immobilière : comment la calculer ?

Sommaire

    La plus-value immobilière résulte de l’augmentation de la valeur d’un bien entre son acquisition et le moment de sa vente. Vous envisagez de vendre votre appartement ou votre maison ? Sachez qu’une plus-value peut être taxée à hauteur de 36,2 %, notamment lorsque le bien est issu d’une succession, ou lors de la cession d’une résidence secondaire. Comment calculer le montant de l’impôt sur la plus-value ? Quels sont les cas où l’exonération est envisageable ? A quoi correspondent les abattements ? Homki fait le point.


    Calcul plus-value immobilière - Homki

    Plus-value immobilière : définition

    Lorsqu’un propriétaire vend son bien à un prix supérieur à celui auquel il l’avait acheté, il réalise une plus-value. Le terme de plus-value immobilière désigne ainsi la différence positive entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix de vente. Elle est en principe imposable selon la nature du bien, résidence principale ou secondaire du vendeur, et selon la situation personnelle du vendeur.

    En outre, il est possible d’appliquer certains correctifs aux prix d’achat et de vente afin que le calcul soit le plus juste possible.

    Prix d’acquisition

    Le prix d’acquisition peut être majoré de certains frais :

    • les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) ;
    • les frais d’agence immobilière ;
    • les charges acquittées au propriétaire au moment de la vente ;
    • les dépenses de certains travaux (construction, agrandissement, amélioration) ;
    • les frais de raccordement aux réseaux ;
    • etc.

    Dans la même idée, pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, il est possible de majorer le prix d’achat de 15 %, en corrélation avec la hausse des prix immobiliers.

    Sachez que tous ces frais, notamment les frais concernant les travaux, doivent pouvoir être justifiés. Il faut ainsi les avoir fait réaliser par des entreprises et obligatoirement avoir conservé les factures.

    En ce qui concerne les frais d’acquisition, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat ou de déduire les frais réels, sur présentation de justificatifs.

    Prix de vente

    Le prix de vente d’un bien immobilier peut, quant à lui, être diminué des coûts liés à la vente tels que les frais de diagnostics obligatoires ou les frais de mainlevée d’hypothèque.

    Bon à savoir

      La plus-value immobilière fait l’objet de deux types de taxes :
    • L’impôt sur le revenu (19 %)
    • Les prélèvements sociaux (17,2 %)

    Exonération d'impôt sur les plus-values immobilières

    En France, l’administration fiscale considère que la plus-value immobilière constitue un revenu. Le vendeur est ainsi soumis à l’impôt sur le revenu, sauf s’il vend sa résidence principale. Dans ce cas uniquement, la vente des dépendances (parking, garage, jardin, “chambre de bonne”, etc.) est également exonérée de taxe, à condition que celles-ci se situent à moins d’un kilomètre du bien principal et que la vente ait lieu le même jour.

    Il existe d’autres situations d’exonération en fonction de la nature du bien ou de la situation personnelle du vendeur.



    Calcul de la plus-value brute

    Pour déterminer le montant de la plus-value brute, il suffit de calculer la différence entre le prix de cession et le prix d’achat auxquels ont été appliqués les correctifs dont nous avons parlé plus haut.

    Plus-value brute = Prix de vente corrigé - Prix d’achat corrigé

    Abattement pour une durée de détention

    Selon le nombre d’années de détention du bien, un pourcentage est à déduire de la plus-value brute. La base de calcul est différente pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ce calcul est en vigueur depuis le 1er février 2012.

    Durée de détention Abattement pour l’impôt sur le revenu Abattement pour les prélèvements sociaux
    Moins de 6 ans 0 % 0 %
    De 6 à 21 ans 6 % par année 1,65 % par année
    22 ans 4 % par année 1,6 % par année
    De 23 à 30 ans exonération 9 % par année
    Plus de 30 ans exonération exonération


    Calculer la plus-value immobilière imposable

    La plus-value immobilière imposable correspond donc à la plus-value brute diminuée de l’abattement pour durée de détention.

    Plus-value nette imposable = Plus-value brute - Abattement

    Exemple

    Pour une résidence secondaire achetée 220 000 € en juillet 2011, soit il y a 10 ans, avec des frais d’acquisition de 16 500 € et 30 000 € de travaux réalisés (et justifiés) l’impôt sur la plus-value de la vente s'élèverait à 8.870 €.
    - forfait travaux de 15% : 33.000 € (frais réel inférieur au forfait)
    - frais d'acquisition : 16.500 €
    Plus-value brute : 30.500 €

    Impôt sur le revenu
    Plus-value après abattement de 30 % : 21.350 €
    Taux d'imposition de 19 %
    Montant total pour l'impôt sur le revenu : 4.057 €
    Montant de la surtaxe : 0 €

    Prélèvements sociaux
    Plus-value après abattement de 8.25 % : 27.984 €
    Taux d'imposition de 17.2 %
    Montant total pour les prélèvements sociaux 4.813 €
    4 057 + 4 813 = 8 870 €

    Plus-value de terrains, GOU, ORT : abattement exceptionnel

    Le gouvernement, afin d’inciter les propriétaires de terrains à les vendre en vue de construire de nouveaux logements, a proposé un coup de pouce fiscal. En effet, depuis le 1er janvier 2018, lorsque le terrain est situé en zone urbaine et que l'acheteur s'engage à y construire des logements, le vendeur peut bénéficier d’une réduction d'impôt de 70 %, jusqu’à 85 % s'il s'agit de logements sociaux.

    Depuis le 1er janvier 2021, ce dispositif, lié à la loi de finances, s’applique également aux plus-values immobilières issues de la vente d’un bien immobilier bâti (ou de droits relatifs à ces mêmes biens), situé dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) ou dans celui d’une opération de revitalisation des territoires (ORT).

    Comme la loi de 2018, le taux est de 70 % et peut atteindre 85 % lorsque le nouvel acquéreur s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux sur le bien concerné.

    Il peut s’appliquer à condition que la promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023, que la vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée.

    Enfin, l'acquéreur, également promoteur, est dans l’obligation de démolir les constructions présentes sur le terrain et de réaliser dans les quatre an un ou plusieurs immeubles d’habitation collectif. Un engagement qui doit être mentionné dans l’acte authentique de vente.



    Les points à retenir

    • L’administration fiscale considère que la plus-value immobilière constitue un revenu.
    • La vente d’une résidence principale est exonérée de la taxe sur la plus-value.
    • Pour calculer l’impôt sur la plus-value, il faut prendre en compte un grand nombre d'éléments.
    • Il existe différents types d’abattements, notamment selon la durée de détention du bien.
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