Les points à retenir

• Nouveau mécanisme fiscal : Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel. Il permet d'amortir un bien en location nue pour réduire significativement ses revenus fonciers.
• Avantage fiscal puissant : Déduisez annuellement 3,5 % à 5,5 % du prix du bien (jusqu'à 12 000 €). Ce levier cible prioritairement les investisseurs au TMI élevé (≥ 30 %).
• Éligibilité élargie : Sans zonage, il concerne le neuf collectif et l'ancien avec 30 % de travaux. Les maisons anciennes y sont éligibles depuis mai 2026.
• Contreparties locatives : Le bailleur s'engage sur 9 ans en résidence principale, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Optimisation patrimoniale : Hors niches fiscales, il génère un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif fiscal redessine les règles de l'investissement locatif en France : le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé statut du bailleur privé. Successeur du Pinel, disparu fin 2024, il repose sur un mécanisme d'amortissement déductible des revenus fonciers, jusqu'à 12 000 € par an, une première pour la location nue dans l'histoire de la fiscalité immobilière française ! Ouvert à tous les particuliers, sans condition de zonage géographique, il s'applique aussi bien dans le neuf que dans l'ancien à rénover. Mais quelles sont exactement les conditions pour en bénéficier ? Comment fonctionne le calcul de l'amortissement ? Et surtout, ce dispositif est-il fait pour votre profil d'investisseur ?

Homki vous explique tout.

Pourquoi le dispositif a-t-il été créé ? Le plan Relance logement expliqué

La France traverse depuis plusieurs années une crise profonde du logement : la construction nationale stagne sous la barre des 300 000 logements par an, l'offre locative se réduit, et les Français consacrent en moyenne 28 % de leurs revenus à se loger.

Face à ce constat, le gouvernement a lancé en janvier 2026 le plan « Relance logement », porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. L'ambition est claire : atteindre 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030, soit 400 000 constructions par an.

Le dispositif s'inscrit aussi dans un vide laissé par la fin du Pinel fin 2024. Après la fin du Pinel, les bailleurs avaient besoin d’un nouveau cadre fiscal plus attractif pour soutenir l’investissement locatif de long terme, ce que le dispositif Jeanbrun vise à apporter. Le statut du bailleur privé est venu combler ce manque, en mobilisant l'épargne privée au service du logement abordable sur l'ensemble du territoire français.

Jeanbrun vs Pinel : quelles différences ?

Les deux dispositifs partagent le même objectif encourager l'investissement locatif mais leur mécanique fiscale est radicalement différente.

Le Pinel fonctionnait sur une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'acquisition du bien (18 % sur 9 ans, soit environ 6 000 € maximum par an). Simple à comprendre, il convenait à des profils fiscaux variés, y compris dans les tranches d'imposition basses.

Le Jeanbrun, lui, repose sur un mécanisme d'amortissement : chaque année, une fraction de la valeur du logement vient s'imputer sur vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre base imposable. Ce déficit foncier imputable peut même remonter sur votre revenu global. Résultat : plus votre taux marginal d'imposition est élevé, plus l'avantage est puissant.

Autre différence notable : le Jeanbrun s'applique sans zonage, aussi bien aux logements neufs qu'à l'ancien rénové, là où le Pinel était limité géographiquement.

Depuis quand le dispositif Jeanbrun est-il applicable ? Ce que dit la loi de finances 2026

Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026, soit le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) au Journal officiel. C'est l'article 47 de ce texte qui crée officiellement le statut du bailleur privé, codifié aux alinéas i) et j) du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts.

Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2028. Concrètement, seules les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et cette date butoir sont éligibles qu’il s’agisse d’appartements neufs, de biens en état futur d’achèvement (VEFA) ou de logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation. 

À noter : une proposition de loi adoptée le 28 mai 2026 est venue assouplir certaines conditions d'éligibilité, notamment pour réintégrer les maisons individuelles dans le dispositif.

Conditions d'éligibilité : qui peut en bénéficier ?

Les particuliers et associés de SCI à l'IR

Le dispositif Jeanbrun s'adresse en priorité aux personnes physiques, c'est-à-dire les particuliers qui investissent en leur nom propre dans un logement locatif. Mais il est aussi accessible aux associés de SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR), ce qui en élargit considérablement la portée.

À l'inverse, Les SCI soumises à l’IS en sont exclues ; en revanche, certaines SCI à l’IR peuvent y être éligibles. Une distinction qui le différencie clairement du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), réservé aux structures professionnelles en zones tendues.

Concrètement, que vous soyez propriétaire individuel ou membre d'une SCI familiale à l'IR, vous pouvez opter pour ce régime fiscal et bénéficier de ses avantages fiscaux, à condition de respecter les critères d'éligibilité portant notamment sur le type de bien, le plafond de loyers et les ressources des locataires.

Quels logements sont éligibles ?

Les logements neufs et en VEFA

Pour les logements neufs et ceux acquis en état futur d'achèvement (VEFA), le dispositif Jeanbrun s'applique dès lors que le bien est situé dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles neuves sont donc exclues de cette catégorie.

Le taux d'amortissement applicable varie en fonction de la catégorie de loyer choisie  intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer consenti est bas, plus le taux grimpe — et plus l'avantage fiscal est significatif dans votre stratégie patrimoniale.

Le bien doit être loué à titre de résidence principale, et les charges déductibles habituelles restent cumulables : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion. Un levier particulièrement intéressant pour les jeunes actifs qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en réduisant leur fiscalité, y compris dans des zones rurales jusqu'ici peu couvertes par les anciens dispositifs.

L'ancien avec travaux de rénovation

Le cœur du dispositif Jeanbrun dans l'ancien repose sur une condition centrale : les travaux de rénovation doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition du bien. C'est ce seuil qui permet à un logement ancien de basculer dans la catégorie des biens éligibles, au même titre qu'un logement neuf.

Le bien doit initialement être situé dans un immeuble collectif. Une condition qui a évolué depuis, comme expliqué plus bas.

Les acquisitions concernées restent celles réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de performance énergétique spécifique au-delà des critères DPE désormais progressifs issus de cette même réforme.

Maisons individuelles : où en est-on ?

À l'origine, le dispositif Jeanbrun excluait totalement les maisons individuelles, qu'elles soient neuves ou anciennes. Seuls les biens situés dans des immeubles collectifs étaient éligibles. Une restriction qui laissait de côté une part significative du parc immobilier français, notamment en zones rurales et périurbaines.

La proposition de loi adoptée le 28 mai 2026 en première lecture à l'Assemblée nationale a changé la donne : les maisons individuelles anciennes font désormais leur entrée dans le dispositif. Une avancée notable, sachant qu'elles représentent plus de la moitié du parc immobilier en France.

À ce stade, leur intégration reste progressive, avec des critères DPE désormais évolutifs. Les maisons individuelles neuves, quant à elles, demeurent exclues du dispositif, du moins jusqu'au 1er janvier 2029, date à laquelle le dispositif ne sera plus applicable.

Comment fonctionne l'amortissement fiscal ?

Base amortissable et taux applicables

L'amortissement Jeanbrun se calcule sur le prix d'acquisition du logement, frais inclus. Chaque année, le bailleur déduit de ses revenus fonciers une fraction de cette valeur, ce qui réduit mécaniquement sa base imposable, sans sortir d'argent supplémentaire.

Le taux annuel varie selon l'effort locatif consenti par le propriétaire :

• 3,5 % pour un loyer intermédiaire
• 4,5 % pour un loyer social
• 5,5 % pour un loyer très social

Autrement dit, plus vous acceptez de louer à un prix modéré, plus la déduction annuelle est généreuse. Un bailleur qui opte pour le loyer très social sur un bien acquis à 200 000 € peut ainsi déduire jusqu'à 11 000 € par an de ses revenus fonciers. Un levier fiscal inédit en location nue.

Le plafond annuel

Le montant de l'amortissement déductible dépend du niveau de loyer choisi. Il est plafonné à 8 000 € par an en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale. Ces plafonds s'appliquent par foyer fiscal, quel que soit le nombre de biens détenus sous le dispositif Jeanbrun. L'amortissement n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Lorsque les charges déductibles, amortissement compris, dépassent les revenus locatifs, le déficit foncier obtenu est soumis aux règles de droit commun et peut être reporté dans les conditions prévues par la loi.

Déficit foncier imputable sur le revenu global

Quand l'amortissement combiné aux charges dépasse le montant des loyers perçus, un déficit foncier se crée. C'est là que le dispositif Jeanbrun introduit une règle inédite : ce déficit peut être imputé directement sur votre revenu global, et non uniquement sur vos revenus fonciers comme dans le régime classique.

La limite d'imputation reste fixée à 10 700 € par an sur le revenu global, dans le respect des conditions de droit commun. Au-delà, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour les contribuables fortement imposés. Notamment ceux dont la tranche marginale d'imposition atteint 41 % ou 45 %. C'est un avantage particulièrement puissant : chaque euro déduit du revenu global génère une économie d'impôt proportionnelle à leur taux d'imposition.

Quel est le plafond de loyer pour le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun distingue trois niveaux de loyers : intermédiaire, social et très social. À chacun correspondent des plafonds de loyers, qui varient selon la zone géographique du logement et sa surface. Le loyer intermédiaire est le plus élevé des trois, tout en restant inférieur aux prix pratiqués sur le marché libre. Les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources, vérifiés lors de leur entrée dans les lieux. Plus le loyer pratiqué est modéré, plus le taux d'amortissement accordé au bailleur est élevé : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social.

Le dispositif encourage ainsi la mise en location de logements à loyers abordables en contrepartie d'un avantage fiscal renforcé.

Les limites du dispositif à ne pas négliger

Un engagement locatif de 9 ans minimum

Pour bénéficier de l'amortissement fiscal, vous devez vous engager à louer le bien en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans. Cet engagement court à partir de la première mise en location du logement.

Concrètement, si vous revendez le bien avant ce délai ou cessez de le louer sans motif valable, l'avantage fiscal peut être remis en cause par l'administration fiscale, avec un risque de rappel des déductions obtenues. C'est une contrainte à ne pas prendre à la légère, surtout si votre situation patrimoniale est susceptible d'évoluer.

Le dispositif Jeanbrun est donc avant tout un investissement de long terme : il s'adresse à des bailleurs qui ont une visibilité suffisante sur leur horizon de détention et qui ne cherchent pas à revendre rapidement.

Les contraintes sur les ressources du locataire

Au-delà des plafonds de loyer, le dispositif Jeanbrun impose également de vérifier les ressources du locataire avant la signature du bail. Chaque niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) est associé à des plafonds de revenus, appréciés à partir du revenu fiscal de référence du foyer locataire.

Le respect de cette condition est indispensable pour bénéficier de l'amortissement fiscal. Un bail conclu avec un locataire ne remplissant pas les critères de ressources est susceptible de remettre en cause l'avantage fiscal.

Les propriétaires doivent donc s'assurer de l'éligibilité des candidats dès la mise en location et conserver les justificatifs nécessaires en cas de contrôle de l'administration fiscale.

Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun

Faut-il choisir le dispositif Jeanbrun, le Denormandie ou le LMNP ?

Tout dépend de votre projet et de votre profil fiscal. Le Denormandie cible l'ancien à rénover en centre-ville, avec une réduction d'impôt forfaitaire, idéale pour les contribuables modérément imposés. Le LMNP, lui, convient à ceux qui souhaitent louer en meublé avec une gestion souple. Le Jeanbrun s'impose si vous visez la location nue avec un avantage fiscal puissant, dans le neuf ou l'ancien fortement rénové, et que votre taux marginal d'imposition est élevé.

Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d'autres régimes fiscaux ?

Le dispositif Jeanbrun ne peut pas être cumulé avec d'autres régimes fiscaux dérogatoires sur un même bien, comme le LMNP ou le Denormandie. En revanche, il reste compatible avec la déduction des charges classiques du régime réel foncier : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion. À noter également que l'amortissement Jeanbrun est calculé hors plafond des niches fiscales, ce qui constitue un avantage non négligeable pour les investisseurs fortement imposés.

Que se passe-t-il si je revends ou arrête de louer avant les 9 ans ?

En cas de sortie du dispositif avant l'échéance des 9 ans (revente ou arrêt de la location), l'administration fiscale réintègre l'ensemble des amortissements déduits dans vos revenus imposables de l'année de rupture.

Le montant à rembourser peut s'avérer lourd, surtout si vous avez atteint le plafond de 12 000 € par an. Plus la rupture est précoce, plus l'impact fiscal est important. Seuls des événements imprévus, tels qu'un licenciement, une invalidité ou un décès, permettent une sortie anticipée sans remise en cause des avantages obtenus.

Les amortissements sont-ils réintégrés en cas de revente ?

Oui. Le dispositif Jeanbrun impose la réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value à la revente. Contrairement au LMNP, il permet de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (limite de 10 700 €/an), consommant ainsi souvent l'intégralité de l'amortissement. Le montant réintégrable est donc généralement plus élevé qu'en meublé. La taxation finale suit toutefois le régime des particuliers, avec les abattements habituels pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans).