Bulle immobilière : comment l'expliquer ?

Le marché immobilier est sujet à des fluctuations, mais lorsque la valeur des biens immobiliers connaît une hausse significative, sans que la croissance et le niveau de vie suivent la même courbe, on peut parler de bulle immobilière. Comment définir réellement la bulle immobilière ? Dans quels cas se produit-elle ? Comment la reconnaître et quelles en sont ses conséquences ? À travers cet article, Homki vous éclaire sur ce sujet. 

Une « bulle immobilière », qu'est-ce que c'est ? 

Le marché immobilier est un marché cyclique, il est donc normal qu’il connaisse des périodes de hausse puis des périodes de baisse et inversement. Cependant, lorsque la hausse de la valeur des biens est très marquée, mais que les revenus des ménages ne suivent pas la même cadence, alors il peut s’agir d’une bulle immobilière. 

Celle-ci se produit quand les prix immobiliers ne sont plus cohérents à la réalité économique. La bulle immobilière est donc une situation dans laquelle la valeur des biens augmente rapidement de manière excessive et incontrôlée. Leurs prix immobiliers ne correspondent alors plus du tout à leur valeur réelle.  

Quelles sont les causes d'une bulle immobilière ?

L'apparition d'une bulle immobilière peut avoir plusieurs causes, notamment : 

Comment déceler une bulle immobilière ?

Il est relativement difficile de déceler une bulle immobilière puisque ce constat résulte d’une analyse approfondie des prix immobiliers sur le long terme (plusieurs années). Il peut donc être complexe de reconnaître l’apparition de ce phénomène, même si certains signes peuvent permettre de déceler la présence potentielle d’une bulle immobilière, notamment l’augmentation disproportionnée et rapide des prix immobiliers.

Cependant, il convient de prendre des précautions car toutes les augmentations de prix immobiliers ne sont pas obligatoirement des bulles immobilières. Certaines régions peuvent être touchées par une hausse légitime des prix sans que cela ne soit considéré comme une bulle immobilière. On distingue justement la hausse normale des prix de la bulle immobilière en fonction de la localisation du phénomène. Si l’augmentation intervient dans des secteurs biens précis, il peut s’agir alors d’un phénomène normal et légitime, alors que si cette hausse est plutôt uniforme sur le territoire national alors on peut parler d’une bulle immobilière. 

Quelles sont les conséquences d'une bulle immobilière ?

Une bulle immobilière finit toujours par retomber puisqu’elle est insoutenable sur le long terme mais si elle éclate de façon rapide et brutale, alors cela peut entraîner des conséquences économiques et sociales très néfastes. Lorsque la bulle éclate, la demande excessive diminue puisque les acquéreurs ne sont plus en capacité de payer des prix excessifs et ceux-ci peuvent alors chuter drastiquement. Cette correction du marché entraîne alors des pertes financières majeures pour les acquéreurs ou les investisseurs qui se retrouvent à rembourser un crédit bien plus élevé que la valeur réelle de leur bien. 

La revente du bien se fera également à perte puisque le prix d’achat ne correspondra plus à la valeur actuelle du marché. Mais les conséquences toucheront aussi les institutions financières qui ont prêté de l'argent sur la base de valeurs surévaluées. La bulle immobilière peut également entraîner des difficultés économiques plus larges, comme une crise financière et une crise du logement.