ACTUALITES HOMKI 8 min de Lecture | Janvier 2022

Crise du pouvoir d’achat immobilier des primo-accédants

Crise du pouvoir d'achat des primo-accédants

Une partie du monde est électrisée par la flambée des prix des logements depuis la pandémie et les périodes de confinement. Que ce soit en France, aux États Unis, en Allemagne ou au Royaume-Uni, la tension immobilière se fait ressentir. La conséquence ? Le pouvoir d’achat des primo-accédants, composés pour la plupart de la génération Y, est en baisse. Comment peuvent-ils accéder à la propriété ? Quelles politiques ont été mises en place, ici et ailleurs ? De quelles aides peuvent-ils bénéficier en France ? Tour d’horizon de la situation.



La pandémie a déclenché une frénésie d'achat mondiale, mais le manque de logements et les nouvelles envies (habiter à la campagne, posséder un extérieur etc.) ont fait monter les prix en flèche. C’est le cas dans une majorité de pays. Les prix immobiliers mondiaux ont fait un bond - l’un des plus importants depuis ces quarante dernières années. Les pénuries et la forte demande ont ainsi fait grimper les prix immobiliers en Australie, en Nouvelle-Zélande, au Brésil, en Allemagne, en Corée, en Turquie et, en France, pour n'en nommer que quelques-uns.

Comment expliquer la baisse de pouvoir d’achat des primo-accédants ?

La propriété n’est pas facilement accessible pour la plupart des primo-accédants, et davantage pour les millennials (ou génération Y) : toutes les personnes nées entre le début des années 80 et la fin des années 90. En somme, ceux qui ont aux alentours des 30 ans aujourd’hui et qui sont les plus à même de procéder à leur premier achat ! En France, par exemple, parmi les moins de 35 ans, on estime qu’une personne sur deux serait encore locataire.

Plusieurs variations macroéconomiques et microéconomiques accentuent le phénomène :

  • Faible augmentation des rémunérations ;
  • Inflation ;
  • Hausse spectaculaire des prix immobiliers ;
  • Hausse de la demande de logements ;
  • Baisse de l’offre : que ce soit dans l’ancien, dans le neuf. De moins en moins de constructions ;
  • Concurrence de plus en plus rude entre acquéreurs.

Les primo-accédants sont le moteur du dynamisme du marché immobilier. Il ne faut pas omettre le fait qu’ils constituent le tiers des acquéreurs en France, et aux États-Unis également.

Une concurrence, voire une guerre, sur le marché entre baby-boomers et millenials

Les primo-accédants, définis comme les personnes ou ménages qui effectuent leur premier achat immobilier d’une résidence principale, sont donc confrontés à une bataille difficile : celle de ne pas posséder le même budget d’achat que les autres acheteurs (secundo-accédant, investisseurs) et de ne pas avoir de dossiers de crédit immobilier aussi solides qu’eux.

Aux États Unis, certains professionnels parlent d’une guerre du logement entre les baby boomers et les millenials. Les baby boomers étant ceux nés entre 1945 à 1965, durant le baby-boom, c'est-à-dire l'explosion des naissances qui a eu lieu après la Seconde Guerre mondiale. Ces baby-boomers, qui ont aujourd’hui plus de 50 ans, ont pu bénéficier dans leur jeunesse de prix immobiliers défiant toute concurrence pour acquérir leurs biens. Même si les taux des crédits immobiliers sont aujourd'hui historiquement bas, la concurrence est rude.

Ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier peuvent en effet se servir de la plus-value réalisée grâce à la vente de leur bien. Ceux qui achètent pour la première fois ne peuvent pas bénéficier d’un apport aussi important, permis par la hausse des prix immobiliers.

Par ailleurs, le phénomène est légèrement différent selon les pays, tout comme la réponse de chaque gouvernement. Dans certains territoires, on parle même de crise du logement : une flambée des prix record et des pénuries historiques de logements.

Une crise différente selon le pays : des gouvernement qui apportent leur réponse

Aux Etats-Unis

Aux États-Unis, les législateurs proposent une campagne de construction immobilière historique. Le programme de dépenses de 3 500 milliards de dollars, défendu par le président Joe Biden et les démocrates au Congrès, consacre 213 milliards de dollars pour la création de logements “abordables”. Le ministère du Logement et du Développement urbain estime que le plan pourrait créer plus de deux millions de logements et réduire une part importante du déficit de 6,8 millions de logements du pays.

Au Canada

Au lieu de pousser à la construction, le Canada préconise des politiques plus ciblées pour soutenir les acheteurs. Le Premier ministre Justin Trudeau a partagé son intention d'interdire les enchères à l'aveugle, un processus qui empêche les acheteurs de voir les offres des autres acquéreurs. Il compte également interdire l'achat de maisons canadiennes à des fins d'investissement, les sociétés financières étant de plus en plus critiquées pour leur impact sur le marché immobilier.

En Nouvelle-Zélande

À l’autre bout de la planète, le dernier plan de logement de la Première ministre néo-zélandaise Jacinda Ardern contient des règles plus strictes pour les investisseurs. À titre d’exemple, elle a ordonné à la banque centrale de Nouvelle-Zélande de prendre officiellement en compte les prix des maisons lors de la fixation des taux d'intérêt. Cette décision marque un tournant majeur pour une banque centrale.

En Allemagne

Les militants à Berlin, quant à eux, souhaitent que leur gouvernement achète des logements pour enrichir l’offre de logements sociaux. Lors des élections municipales de septembre, une majorité a voté pour que le gouvernement achète des appartements aux plus grands propriétaires du pays afin de renforcer l'offre de logements publics. Cette mesure pourrait affecter jusqu'à 240 000 appartements berlinois. Après le départ d’Angela Merkel le 9 décembre dernier, le nouveau gouvernement du pays envisage de faire du logement abordable une pièce maîtresse de son programme.

De quelles aides les primo-accédants peuvent-ils bénéficier en France ?

Les Français qui ont le statut de primo-accédant peuvent bénéficier d’aides gouvernementales pour effectuer un achat immobilier et, parfois, d’avantages fiscaux. En outre, si ces derniers n’ont pas d’apport personnel, ils peuvent le remplacer par un complément de crédit immobilier sous la forme d’un prêt aidé et les banques accordent plus facilement leur confiance aux primo-accédants.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt immobilier qui n’a pas d’intérêts et aucun frais de dossier. Le montant et la durée de remboursement du prêt, qui peut aller jusqu’à 25 ans, sont accordés en fonction du plafonnement des ressources de la personne ou du ménage. Le montant ne doit pas dépasser ce plafond. Ce plafond va dépendre de la localisation géographique du lieu de résidence du futur acquéreur, de ses revenus et du nombre de personnes qui composent le ménage.

Le prêt à taux zéro peut financer jusqu’à 40% du coût général de l’achat ou de la construction immobilière. Il est donc nécessaire de le compléter avec d’autres aides financières (PAS, prêt immobilier…).

Prêt à l’accession sociale (PAS)

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est une aide financière que le primo-accédant peut cumuler avec le PTZ, le PEL ou le 1% logement.

Comme le PTZ, le PAS est un prêt immobilier dont la durée de remboursement dépend d’un plafond d’éligibilité. Les intérêts ainsi que la durée de remboursement vont dépendre de l’établissement bancaire dans lequel est effectué le prêt immobilier.

Cette durée de remboursement peut varier entre 5 et 35 ans. Ainsi, les taux d’intérêts peuvent être :

  • pour une durée de remboursement inférieure ou égale à 12 ans de 2.65 % à taux fixe et variable ;
  • pour une durée comprise entre 12 et 15 ans de 2,85 % en taux fixe et 2,65 % en taux variable ;
  • pour une durée comprise entre 15 et 20 ans de 3 % en taux fixe et 2,65 % en taux variable ;
  • pour une durée supérieure à 20 ans de 3,10 % en taux fixe et 2,65 % en taux variable.

Le PAS a donc pour objectif de permettre à des foyers aux revenus modestes d’avoir accès à la propriété.

Prêt action logement (ou 1% Logement)

Le prêt action logement, ou 1% logement, est destiné au primo-accédant salarié d’une entreprise privée de plus de 10 salariés. Les retraités depuis moins de 5 ans y ont aussi accès.

La durée de remboursement de ce prêt immobilier est de 20 ans maximum. Le montant du prêt ne peut financer plus de 30 % du coût total de l’achat ou de la construction du bien immobilier.

Prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement, ou PEL, ne concerne pas seulement les primo-accédants, mais tous les profils d’investisseurs immobiliers.

Cette aide va permettre de se constituer une épargne sur une durée de quatre ans. Au terme de cette période, le futur acquéreur a la possibilité d’accéder à un prêt immobilier avec un taux préférentiel.

Ce prêt immobilier ne peut s’élever au-dessus de 92 000 euros et sa durée de remboursement peut aller jusqu’à 15 ans maximum.

Achat d’un bien neuf

Pour économiser sur les frais de notaire lors de leur projet immobilier, les primo-accédants font parfois le choix d’investir dans des biens neufs et bénéficient donc de frais d'acquisitions réduits, aux alentours des 2 % au lieu des 8 % habituels.



Les points à retenir

  • Les primo-accédants sont les personnes ou ménages qui effectuent leur premier achat immobilier d’une résidence principale, ou qui n’ont pas été propriétaires pendant les deux dernières années.
  • La pandémie a entraîné une baisse de pouvoir d’achat des primo-accédants et plus particulièrement de la génération Y, en France et dans le monde.
  • Des politiques étrangères sont menées pour lutter contre le phénomène de pénurie de logements et de hausse des prix.
  • En France, les primo-accédants peuvent bénéficier d’aides notamment liées à leur prêt immobilier.

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