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Être locataire et propriétaire en même temps, c’est possible ! Quand vient le temps où l’on désire investir dans l’immobilier, il arrive de sortir du schéma traditionnel : celui d’acheter sa résidence principale. Vous pouvez ainsi acheter un bien tout en restant locataire. Souvent, c’est un placement effectué selon les moyens financiers, parfois, c’est un choix bien calculé. La question fondamentale demeure : est-ce plus rentable ? Homki vous explique, dans cet article, les éléments qui pourront vous aiguiller sur le sujet.
Qui s’endette s’enrichit… Investir dans la pierre semble, pour beaucoup, être le Graal afin d’assurer ses arrières. L'immobilier étant l’investissement préféré des Français. Désirer ne plus “jeter” de l’argent tous les mois dans un loyer, projeter de revendre le bien par la suite en dégageant une plus-value, entreprendre des travaux dans le bien, préparer sa retraite. Autant de raisons qui motivent, chaque année, près de 600 000 primo-accédants à se lancer dans l'investissement immobilier.
Acheter sa résidence principale paraît plus logique pour le commun des mortels. Or, il est de plus en plus courant que des Français fassent le choix de continuer à louer leur logement en investissant dans un bien qu’ils loueront par la suite. Car il n’est pas toujours évident d’acheter là où l’on désire habiter. Beaucoup ne désirent pas faire de concession sur le quartier ou la surface. L’immobilier locatif étant parfois la meilleure des solutions, mais selon quels critères ?
ll faut réfléchir aux prix du secteur, tenir compte des risques, calculer son budget et bien sûr, trouver le bien idéal et rentable. Ces derniers mois, on assiste ainsi à une démocratisation de ce phénomène. A Paris, par exemple, des jeunes actifs continuent de louer leur bien et investissent en Province. Lille, Marseille et Bordeaux étant les villes de prédilection de ces primo-accédants particuliers. Faute de pouvoir acheter un bien dans la capitale, ils n’hésitent pas à se ruer sur des biens qu’ils loueront, ensuite, sans problème. Il faut dire que les taux bancaires sont particulièrement bas en ce moment et que les prix varient considérablement d’une ville à l’autre.
Il faut prendre en considération qu’acheter un bien immobilier engendre des frais inéluctables :
On dit qu’il faut au moins 6 ans pour que l’achat immobilier soit rentable. Dans cette idée, si vous souhaitez déménager souvent pour être libre, dans votre vie professionnelle notamment, alors louer votre résidence principale peut s’avérer plus intéressant.
Acheter son logement implique forcément de maximiser le budget pour trouver le lieu de vie idéal. Beaucoup de ménages tentent ainsi d’emprunter au maximum de leur capacité et s’endettent jusqu’à 27 ans pour acheter leur résidence principale. Les banques peuvent être plus frileuses face à ces longues durées et ces taux d’endettement importants (jusqu’à 35 % au maximum). Ainsi, l’avantage de privilégier l’investissement locatif est de pouvoir dégager une bonne rentabilité locative et de moins s’endetter, un choix qui paraît plus judicieux au regard des établissements bancaires. Cela permet également de trouver un bien qui possède un meilleur potentiel de plus-value à moyen terme.
Il est absolument essentiel d’investir au bon moment, et au bon endroit, en tenant compte de l'actualité immobilière. En fonction de ses revenus, de sa situation professionnelle et familiale, et de ses critères de logement, il faut acheter à la bonne période et dans le bon quartier. Il arrive ainsi qu’il n’y ait pas de corrélation entre désir et réalité. C’est pour cela que de plus en plus de Français, même s’ils restent minoritaires, ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et font le choix de l'investissement locatif.
La France connaît une hausse conséquente des prix de l'immobilier, mais cela va-t-il durer ? Pour l’instant, aucun économiste ne peut affirmer, sans l’ombre d’un doute, l’arrivée d’une crise immobilière. Les investisseurs sont ainsi soumis aux tendances du marché immobilier dont les fluctuations paraissent incertaines. Si les prix augmentent, l’investisseur immobilier est gagnant. Dans le cas contraire, il prendra des risques. Il faut étudier les évolutions du marché immobilier avec attention et ne pas hésiter à demander les conseils d’un professionnel de l’immobilier.
Comme évoqué précédemment, en fonction de la situation du ménage, des critères de logement, des moyens financiers et du marché immobilier, se tourner vers l’investissement locatif peut parfois être plus rentable. Pour réaliser un investissement où l’on devient gagnant, il faut voir à long terme.
Afin de déterminer si l'investissement locatif sera rentable, il faut calculer ce que l’on appelle le rendement locatif. Il permet d’identifier la viabilité d’un projet immobilier et prend la forme d’un pourcentage.
Pour un projet de rendement dont le but est de générer un complément de revenus, le rendement locatif net doit être compris entre 5,5 et 8 %, afin de générer un cash flow positif à moyen terme.
Alors que pour un projet patrimonial, le rendement net peut être compris entre 3,5 et 5 %. Il ne génère pas forcément de cash flow positif, mais il sera possible de créer de la plus-value pour la revente, à condition que le bien soit dans un emplacement irréprochable.
● Le rendement locatif brut
Il faut connaître le montant du loyer exact que vous pourrez dégager pour déterminer ce taux.
(loyer x 12 mois) x 100 / prix d'achat
Exemple : Nicolas achète un T2 à 200.000 € et le loue 700 € par mois, hors charges.
(700 x 12) x 100 / 200 000 = 4,2 % bruts.
● Le rendement locatif net
Le rendement locatif net est le taux calculé en déduisant les charges locatives et frais, alourdi par le coût du crédit immobilier contracté pour financer l’investissement.
(loyer x 12 mois) – les frais et charges / prix d'achat + coût du crédit immobilier x 100
Exemple : Nicolas, avec son appartement à 200 000 € pour lequel il perçoit 700 € de loyer, doit payer chaque année 600 € de taxe foncière, 800 € de charges non récupérables, 10 % de frais de gestion et son crédit lui coûte 12 000 €.
((700×12) – (600 + 800 + 840) / (200.000 + 12.000)) x 100 = 2,9 % nets.
Certains dispositifs existent et permettent de bénéficier d’avantages fiscaux sur les investissements locatifs. C’est par exemple le cas de la loi Pinel qui permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer de bénéficier d’un abattement fiscal. Pour ceux qui doivent financer une importante part d’impôts, le dispositif Pinel permet de faire économiser jusqu’à 21 % d’impôt sur le revenu sur 12 ans (dans la limite de 63 000 €). En outre, acheter un logement neuf permet d’économiser sur les frais de notaire.
Acheter pour louer peut permettre de s’enrichir, seulement dans le cas où l'investissement locatif a été intelligemment réalisé. Il faut faire attention à la vacance locative, par exemple. Certains s’improvisent même marchands de biens, en faisant des placements immobiliers calculés, et en réalisant des travaux qui apportent une forte valeur ajoutée.
Une fois que tous ces paramètres ont été pris en compte, vous pourrez décider si votre budget d’achat et vos critères vous permettent d’investir dans votre résidence principale ou s’il est préférable d’entreprendre un investissement locatif.
Les points à retenir