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En 2019, le volume de transactions immobilières a franchit la barre des 1 millionen France et cette année 2020 s'apprêtait à suivre la même tendance. Le marché immobilier français est soutenu par une politique de taux d’intérêts bas et un attrait pour l’actif immobilier souvent qualifié de “valeur refuge” par les investisseurs. Alors que tous les indicateurs pointent vers une nouvelle année record pour l’immobilier en France, la crise sanitaire que nous vivons vient modifier les tendances et prévisions des acteurs de l’immobilier.
La crise mondiale du COVID-19 est un événement imprévisible qui a des conséquences économiques immédiates et que nous analysons dans cet article afin de vous aider à mieux appréhender l’état du marché immobilier français ainsi que sa reprise.
Tous les acteurs du secteur immobilier, agences immobilières, notaires, syndics ainsi que les diagnostiqueurs immobiliers et les promoteurs immobiliers sont à l’arrêt ce qui a eu pour conséquences directes:
Si le marché immobilier est aujourd'hui en “pause” cela ne signifie pas qu’une crise immobilière se dessine et que nous allons traverser une période de récession similaire aux crises immobilières précédentes.
Alors, quel est l’impact du COVID-19 sur :
La dynamique du marché immobilier dans sa globalité est complexe car plusieurs facteurs sont à prendre en compte comme le nombre d’acquéreurs, le nombre de biens en vente les nouveaux logements en construction ainsi que les taux d’intérêts. D’autres facteurs exogènes comme la conjoncture économique, les mesures mises en place par le gouvernement ou des phénomènes unique comme le coronavirus sont également à prendre en considération car ils impactent directement les fondamentaux du marché immobilier. De plus, il est important de noter que toutes les zones géographiques ne sont pas impactées avec la même amplitude par ces facteurs. Il est pour le moment difficile d’anticiper l’impacte de cette situation post-confinement, cependant nous sommes en mesure d’analyser les effets immédiats ainsi que les tendances qui se dessinent.
Acquéreurs Immobiliers
L’élément principal qui détermine l’évolution d’un prix sur un marché est l’équilibre entre l’offre et la demande. Dans notre cas, sur le marché de l’immobilier résidentiel la demande est représentée par les acquéreurs en recherche d’une résidence principale ou d’un investissement.
D’une manière générale les grandes villes de France comme Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux et Nice où le marché immobilier est tendu l’impact du COVID-19 sur les prix de vente immobilier est limité car la demande reste supérieure à l’offre.
Le parcours des acquéreurs commence dans 90% des cas sur internet avec des recherches sur les principaux sites immobiliers ainsi que sur les moteurs de recherche. Le volume d’utilisateurs sur les sites immobiliers est donc un bon indicateur de l’activité des acquéreurs sur une période donnée. Le site SeLoger a enregistré une baisse de trafic de 40% sur les dernières semaines de Mars alors que leboncoin estime la perte de trafic à 30%. Dans les autres pays nous observons des pertes de trafic et donc de contacts acquéreurs similaires avec une baisse de 30% du volume pour Zoopla et Zillow, sites immobiliers leader Anglais et Américains comme le graphique ci-dessous le montre:
Le site SeLoger a enregistré une baisse de trafic de 40% sur les dernières semaines de Mars alors que leboncoin estime la perte de trafic à 30%. Dans les autres pays nous observons des pertes de trafic et donc de contacts acquéreurs similaires avec une baisse de 30% du volume pour Zoopla et Zillow, sites immobiliers leader Anglais et Américains comme le graphique ci-dessous le montre:
Sources :
https://www.lavieimmo.com/divers-immobilier/le-site-d-annonces-immobilieres-seloger-voit-son-trafic-chuter-de-40-48248.html
https://www.cityam.com/coronavirus-what-to-do-if-your-house-is-on-the-market-and-how-prices-might-be-affected/
https://www.inman.com/2020/03/24/how-real-estate-portals-are-reacting-amid-the-coronavirus-pandemic/
De notre côté, les données récoltées sur le site Homki montre une perte de visiteurs acquéreurs de 15%. En moyenne, sur les 6 derniers mois notre site a enregistré 45 000 acquéreurs par mois alors que sur les 4 dernières semaines le nombre d’acquéreurs visitant notre site est passé légèrement en dessous des 40 000.
En analysant les contacts acquéreurs sur notre site Homki avec les données des mois précédents nous sommes en mesure de conclure que la baisse de trafic n’affecte pas tous les types de biens équitablement. La baisse de trafic constatée impacte à 50% les biens destinés à des acquéreurs investisseurs alors que pour les acquéreurs ayant un projet d’acquisition d’une résidence principale dans les 3 mois le trafic a diminué d’uniquement 10%.
Un récent sondage* confirme également notre analyse car selon l’étude 63% des Français qui avaient un projet dans l’immobilier pré-confinement ont déclarés vouloir continuer leur projet après cette période. De plus, les primo accédants confirment pour la majorité leur volonté d’acquérir leur résidence principale.
Le site Meilleursagents confirme notre analyse ci-dessus concernant les investisseurs et estime que l'impact principal de la période sur les acquéreurs concerne les investisseurs qui représentent 25% des ventes de 2019 et pour lesquels le site envisage une baisse d’un tiers des projets d’investissements après la période de confinement.
Les recherches immobilières sur internet confirment la baisse d’intérêt soudain pour l’immobilier qu’a provoqué la crise sanitaire dès le début du confinement. Le b>17 Mars marque la baisse de volume sur les recherches pour les termes agence immobilière, achat appartement et achat maison qui représentent les principales recherches des acquéreurs. Sur le graph ci-dessous nous notons une tendance à la hausse depuis début Avril pour ces requêtes immobilières sur Google. La tendance signale un retour à la normal du trafic des acquéreurs sur les principaux sites immobiliers.
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Nous observons une tendance à la hausse plus prononcée sur la requête “achat maison” qui revient aux volumes de recherches pré-crise et indique que les prochains mois seront comme chaque année à cette période dynamiques pour les ventes de maisons. Le groupe Seloger confirme d’ailleurs notre analyse en expliquant que le taux de consultation des annonces de maisons à vendre a nettement augmenté dernièrement et surpasse désormais les recherches d’appartements à vendre.
L’intérêt pour la recherche “achat appartement” reste lui cependant 50% en dessous des volumes de l’année dernière à la même période bien qu’un retour à la normal prochainement est suggéré par les données de recherche immobilière.
Les données ci-dessus confirment qu’un retour du trafic acquéreur sur les sites comme Seloger est également à la hausse vers un niveau équivalent à l’année 2019.
L’activité des acquéreurs et leurs projets:
L’analyse du comportement des acquéreurs immobilier se veut rassurante car bien qu’une diminution des recherches immobilières et des visites sur les portails immobiliers se soient traduites par un volume d’acquéreurs et de lead acquéreurs faible au cours des dernières semaines, les tendances de recherches confirment que les acquéreurs en recherche de résidence principale sont toujours actifs.
Cette période accélère la digitalisation et l’usage de la technologie de tous les secteurs, l’immobilier n’est pas épargné car nous remarquons un pic de recherches sur internet pour les termes “en ligne”, “à distance” et le désir des acquéreurs de faire appel à de nouveaux services.
La crise pourrait donc accélérer la transformation du secteur immobilier dans sa reprise. Les mesures de distanciations sociales peut conduire à l’adoption de services qui facilitent les transactions immobilières et les échanges avec les agents immobiliers. Les agences immobilières nouvelles générations comme Homki épondent à ces nouvelles exigences. De notre point de vue, nous assistons à une évolution des besoins des acquéreurs et vendeurs immobilier et non pas à une simple réponse temporaire à la période actuelle. Les agences immobilières capable de s’adapter à ces nouvelles habitudes sauront alors attirer les contacts acquéreurs et ainsi répondre à ce changement profond de comportement.
Le monde immobilier étant à l’arrêt le volume de transaction a chuté de 80% au cours des dernières semaines. Les propriétaires vendeurs ayant déjà mis leur bien sur le marché ont pour la plupart décidé de continuer leur projet, cependant ceux qui avaient un projet de vente en Mars et Avril ont décidé de reporter leur projet au moment de la sortie de crise en Mai. Le nombre de nouveaux biens mis en vente sur les portails immobiliers a donc diminué et nous constatons le même phénomène dans les autres pays avec notamment en Angleterre où le portail immobilier Rightmove explique que le nombre de nouveaux biens mis en ligne a diminué de 40%.
Le nombre de nouveaux biens immobiliers mis en ligne est l’un des meilleur indicateur du futur volume de transactions car il suggère une baisse importante du volume de transactions pour les mois à venir. En France, il faut compter entre 75 et 90 jours en moyenne selon les régions pour vendre son bien immobilier ce qui implique que dans l’éventualité d’une reprise d’activité immédiate mi-Mai les effets de cette période se feront ressentir sur le volume de transactions pendant les 3 prochains mois.
Cependant, si la baisse de transactions est immédiate nous pensons qu’un retour aux volumes de transactions pré-crise est possible progressivement est prendra entre 4-6 mois.
Une légère hausse des taux aux conséquences limitées:
Une hausse des taux d’intérêts immobiliers moyenne de 0,25% est constatée en Avril par les principaux courtiers en crédits immobiliers. Cependant, il faudra attendre la reprise complète de l’activité pour confirmer une tendance haussière sur les taux d’intérêts immobiliers. En effet, la faible concurrence entre les banques sur les dossiers de prêt durant cette période ainsi que l’incertitude pousse probablement les banques à se “couvrir” et légèrement augmenter leurs marges.
Bien qu’une hausse des taux pourrait impacter le pouvoir d’achat immobilier des ménages français elle ne constitue pas à ce stade une menace car le taux moyen constaté sur 20 ans est à 1,41% (baromètre des taux cafpi https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/barometre-taux) ce qui reste relativement très bas.
Nous ne vivons pas une crise économique provoquée par un dysfonctionnement de nos économies et le caractère exceptionnel de la situation conduit à des mesures exceptionnelles prises par les gouvernement en Europe et la Banque Centrale Européenne qui maintiendra sa politique de taux bas pour soutenir et favoriser la relance économique. La direction des taux d’intérêts des prochaines années est imprévisible mais les conditions d’emprunt immobilier devraient rester favorable pendant les prochains mois.
L’évolution des taux d’intérêt ne constitue donc pas un frein aux crédits immobiliers, cependant nous observons que les banques favorisent les dossiers de prêt des clients qui ont un apport, une gestion de leur compte irréprochable et dont le financement respecte la règle des 33% de taux d’endettement.
Un impact économique inévitable
L’impact de la crise sur le pouvoir d’achat de certains ménages va être inévitable et sera la conséquence du ralentissement économique que nous subissons et qui devrait déclencher la faillite de certaines entreprises et donc des pertes d’emploi supplémentaires. La baisse de revenu des ces foyers impactera indirectement le marché immobilier. L’impact négatif de cette crise sur les salaires et emplois devra être compensé par des mesures extraordinaires que les gouvernements ont commencées à mettre en place. Des plans de relances économiques soutenus par le gouvernement français devraient contrebalancer une partie de la perte d’activité pour certains secteurs et ainsi permettre un redémarrage progressif de notre économie jusqu’à sa stabilisation.
Notre analyse des prix sur les portails immobiliers montre seulement des baisses comprises entre -5% et -20% sur certains biens mais aucune baisse de prix immobilier généralisée à ce stade. Les baisses de prix sur les portails immobiliers reflètent dans la plupart des cas deux situations :
Pourquoi trouve-t-on des prix immobiliers au dessus du prix de marché ?
Les situations décrites ci-dessus conduisent à des baisses de prix fréquentes sur les différents portails immobiliers ce qui ne signifie en aucun cas que les prix immobiliers commencent à baisser. Les baisses de prix constatées récemment peuvent donc correspondre aux situations mentionnées et ont probablement été accélérées compte tenu de la période. A l’heure actuelle aucune baisse de prix immobilier généralisée est donc constatée, cependant il faudra attendre quelques mois afin de connaître tous les détails des ventes conclues en Mars, Avril et Mai et de pouvoir comparer ces prix de ventes avec les ventes précédentes afin d’être en mesure d’analyser précisément l’impact immédiat de cette crise sur les ventes immobilières.
Tout semble indiquer qu’à la sortie de cette crise les prix n’auront pas été impactés et que les transactions reprendront durant une période qui est souvent considérée commela période la plus propice aux projets immobiliers (Avril - Juillet) Globalement les facteurs analysés dans cette note comme la demande (acquéreurs), l’offre (nouveaux biens mis en ligne et volume de transactions), l’évolution des conditions d'emprunt immobilier et la conjoncture économique montrent que les effets négatifs engendrés par cette crise s'équilibrent et sont parfois contrebalancés par des mesures de soutien à l’économie ce qui devrait maintenir les prix immobiliers. Le nombre d’acquéreurs et le volume de recherches immobilières qui a diminué mais qui indique une forte tendance haussière est compensé par la réduction d’offres de ventes disponibles et le nombre de nouveaux biens mis en ligne qui a fortement diminué au cours des dernières semaines mènent à un certain équilibre entre l’offre et la demande sur le secteur.
Cependant, la dynamique du début d’année 2020 qui confirmait la tendance haussière des prix immobiliers en 2019 et du volume de transactions a été stoppée brutalement ce qui risque de freiner la progression des prix immobiliers pour cette année.
| Facteurs | Constat COVID-19 | Tendance/Impact |
|---|---|---|
| Acquéreurs | Trafic en baisse de 40% | Hausse des intentions d'achat |
| Vendeurs | Projets en attente | Reprise post-confinement |
| Volume de transactions | - 80% Mars- Avril | 4-6 mois avant normalisation |
| Taux Intérêts | +0,25% en Avril | Maintien d'une politique de taux bas |
| Economie | Emploi, crédit et confiance des ménages neutre | Relance économique soutenue par plan exceptionnel |
| Prix Immobiliers | Stables |