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Parallèlement à la baisse de l'offre de biens disponibles en location, la demande locative a explosé en 2022, faisant brusquement et fortement augmenter la tension locative dans de nombreuses régions pour cette année 2023. Une situation qui trouverait sa source notamment par l'augmentation des contraintes qui pèsent sur les propriétaires et autres bailleurs. La hausse des règles auxquelles bailleurs et propriétaires sont confrontés et les difficultés croissantes d’accès à la propriété entraînent donc ce que l’on appelle la tension locative. Pour vous, Homki analyse l'impact de cette tension locative sur vos investissements.
Concrètement, la tension locative constitue un indicateur stratégique permettant de mesurer la demande et l’offre sur un marché locatif. La tension locative s’applique à l’échelle d’une région, d’une agglomération, d’une ville ou d’un quartier. Ainsi, on peut facilement évoquer trois degrés au sein de la tension locative :
● Détendue : Beaucoup de biens immobiliers sont proposés à la location, mais le nombre de demandes est faible. Les investisseurs sont alors exposés à ce qu’on appelle le risque de vacance locative.
● Équilibrée : l’offre et la demande affichent le même niveau.
● Tendu : le nombre de biens disponibles à la location est inférieur à la demande. Dans ce cas, les chances de trouver des locataires sont très élevées (ce qui est intéressant pour les investisseurs).
Ainsi, si vous avez dans un coin de votre tête un projet locatif, n’oubliez pas de prendre en compte cet indicateur, sans oublier de vous renseigner sur les meilleures villes où investir.
En réalité, la hausse du nombre de contraintes pesant sur les bailleurs joue un rôle clé dans l’apparition de la tension locative. En effet, avec l’application des mesures de la Loi Climat & Résilience, les propriétaires et bailleurs n’ont plus la possibilité depuis le 1er janvier 2023 de louer des biens classés G+ au DPE (diagnostic de performance énergie). Une loi qui s’étendra aux logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
De plus, dans les communes avec où les loyers sont plafonnés, l’accès au déplafonnement y a par ailleurs été rendu plus difficile. Un ensemble de mesure qui aurait poussé de nombreux propriétaires à réorienter leur offre de biens à louer vers la vente.
En France métropolitaine, 1 149 communes, réparties à travers 28 agglomérations, sont considérées comme des zones tendues. Sans surprise, on y retrouve le quatuor français Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille mais aussi Lille et Toulouse.
Gardez à l’esprit en revanche que la tension locative offre des avantages considérables aux investisseurs. Avec la hausse des loyers, du prix au mètre carré en France et l’augmentation de la demande, ceux-ci réalisent des bénéfices importants (grâce à la location ou la revente). Ainsi, sans (quasiment) aucun risque de vacance locative, induit par la disproportion entre l’offre et la demande locative, la rentabilité pour les investisseurs est préservée.
Notez également que la tension locative touche aussi des villes comme : Angers, Strasbourg, Caen, Metz, Nantes, Brest et Rennes.
Pour les investisseurs, la tension locative contribue à l’estimation des périodes de vacance locative (offre supérieure à la demande), à la fixation des prix des loyers (plafonnement) et au calcul de la rentabilité d’un logement. C’est pourquoi elle est d’une importance capitale pour les investisseurs.
La vacance locative intervient également lors d’une relocation. Elle représente le temps durant lequel le bien n’est pas occupé par un locataire. Dans ce cas, la carence locative se produit dans le cadre de la première mise en location. Ces deux notions impactent directement et de manière négative le rendement locatif. Elles sont les principales ennemies des investisseurs. Ces derniers étant obligés d’assumer les mensualités, leur cashflow s’en trouvera réduit.
Le petit conseil de Homki : pour éviter une mauvaise surprise, analysez bien la tension locative d'une zone avant d'y investir.
En clair, plus une zone est tendue, plus le risque de vacance locative est bas. En prenant en compte ce critère, vous estimerez plus facilement vos potentielles recettes locatives. Lorsque les demandes sont supérieures au nombre de biens disponibles sur le marché locatif, les prix des loyers grimpent. Dans le cas contraire, ils chutent drastiquement. Précisons cependant que les propriétaires bailleurs sont tout de même tenus de respecter des plafonds de loyers dans certaines villes (Lille, Paris ...). Dans le meilleur des cas, vous profiterez d’un autofinancement du bien.
En tant qu’investisseur et personne avertie, vous pouvez procéder vous-même à l’évaluation de la tension locative dans la ville dans laquelle vous envisagez d’acheter un bien immobilier en vue de le louer.
Mais alors, comment faire ? Plusieurs moyens s’offrent à vous : contactez Homki pour obtenir un avis de qualité et sensé, consultez les annonces publiées en ligne, lisez les journaux et surfez sur les sites spécialisés…
Enfin, sachez que des données sur l’évolution démographique de chaque ville sont disponibles sur le site de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques).
Les points à retenir