Parallèlement à la baisse de l'offre de biens disponibles en location, la
demande locative a explosé en 2022, faisant brusquement et fortement
augmenter la tension locative dans de nombreuses régions pour cette
année 2023. Une situation qui trouverait sa source notamment par
l'augmentation des contraintes qui pèsent sur les propriétaires et autres
bailleurs. La hausse des règles auxquelles bailleurs et propriétaires sont
confrontés et les
difficultés croissantes d'accès à la propriété entraînent donc ce que
l'on appelle la tension locative. Pour vous, Homki analyse l'impact de cette tension locative
sur vos investissements.

Tout savoir sur la tension locative

La tension locative, qu'est-ce que c'est ?

Concrètement, la tension locative constitue un
indicateur stratégique permettant de
mesurer la demande et l'offre sur un marché locatif. La tension
locative s'applique à l'échelle d'une région, d'une agglomération, d'une ville
ou d'un quartier. Ainsi, on peut facilement évoquer trois degrés au sein de la
tension locative :

• Détendue : Beaucoup de biens immobiliers sont proposés à la location,
  mais le nombre de demandes est faible. Les investisseurs sont alors exposés à
  ce qu'on appelle le risque de vacance locative.

• Équilibrée : l'offre et la demande affichent le même niveau.

• Tendu : le nombre de biens disponibles à la location est inférieur à
  la demande. Dans ce cas, les chances de trouver des locataires sont très
  élevées (ce qui est intéressant pour les investisseurs).

Ainsi, si vous avez dans un coin de votre tête un projet locatif, n'oubliez
pas de prendre en compte cet indicateur, sans oublier de vous renseigner sur
les meilleures villes où investir.

Mais alors, comment expliquer cette situation ?

En réalité, la hausse du nombre de contraintes pesant sur les bailleurs joue
un rôle clé dans l'apparition de la tension locative. En effet, avec
l'application des mesures de la Loi Climat & Résilience, les
propriétaires et bailleurs n'ont plus la possibilité depuis le 1er janvier
2023 de
louer des biens classés G+ au DPE
(diagnostic de performance énergie). Une loi qui s'étendra aux logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034.

De plus, dans les communes où les loyers sont plafonnés,
l'accès au déplafonnement y a par ailleurs été rendu plus difficile. Un
ensemble de mesures qui aurait poussé de nombreux propriétaires à réorienter
leur offre de biens à louer vers la vente.

Tension locative, les villes les plus touchées

En France métropolitaine, 1 149 communes, réparties à travers 28
agglomérations, sont considérées comme des zones tendues. Sans
surprise, on y retrouve le quatuor français
Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille mais aussi Lille et Toulouse.

Gardez à l'esprit en revanche que la tension locative offre des
avantages considérables aux investisseurs. Avec la hausse des loyers,
du prix au mètre carré en France et l'augmentation de la demande, ceux-ci
réalisent des bénéfices importants (grâce à la location ou la revente). Ainsi,
sans (quasiment) aucun risque de vacance locative, induit par la
disproportion entre l'offre et la demande locative, la rentabilité pour
les investisseurs est préservée.

Notez également que la tension locative touche aussi des villes comme :
Angers, Strasbourg, Caen, Metz, Nantes, Brest et Rennes.

L'impact de la tension locative sur votre investissement

Pour les investisseurs, la tension locative contribue à l'estimation des
périodes de vacance locative (offre supérieure à la demande), à la
fixation des prix des loyers (plafonnement) et au
calcul de la rentabilité d'un logement. C'est pourquoi elle est d'une
importance capitale pour les investisseurs.

La vacance locative intervient également lors d'une relocation. Elle
représente le temps durant lequel le bien n'est pas occupé par un locataire.
Dans ce cas, la carence locative se produit dans le cadre de la première mise
en location. Ces deux notions impactent directement et de manière négative
le rendement locatif. Elles sont les principales ennemies des
investisseurs. Ces derniers étant obligés d'assumer les mensualités,
leur cashflow s'en trouvera réduit.

Le petit conseil de Homki : pour éviter une mauvaise surprise, analysez
bien la tension locative d'une zone avant d'y investir.

En clair, plus une zone est tendue, plus le risque de vacance locative est
bas. En prenant en compte ce critère, vous estimerez plus facilement vos
potentielles recettes locatives. Lorsque les
demandes sont supérieures au nombre de biens disponibles sur le marché
locatif, les prix des loyers grimpent. Dans le cas contraire, ils
chutent drastiquement. Précisons cependant que les propriétaires bailleurs
sont tout de même tenus de respecter des
plafonds de loyers dans certaines villes
(Lille, Paris ...). Dans le meilleur des cas, vous profiterez d'un
autofinancement du bien.

Mesurer la tension locative

En tant qu'investisseur et personne avertie, vous pouvez
procéder vous-même à l'évaluation de la tension locative
dans la ville dans laquelle vous envisagez d'acheter un bien immobilier en vue de le
louer.

Mais alors, comment faire ? Plusieurs moyens s'offrent à vous :
contactez Homki
pour obtenir un avis de qualité et sensé, consultez les
annonces publiées en ligne, lisez les journaux et surfez sur les sites spécialisés…

Enfin, sachez que des données sur l'évolution démographique de chaque
ville sont disponibles sur le site de l'INSEE (Institut National de la
Statistique et des Études Économiques).

Les points à retenir

• La tension locative poursuit sa lancée dans de nombreuses régions en 2023.
• La tension locative est un indicateur stratégique qui permet de mesurer la demande et l'offre sur un marché locatif.
• 1 149 communes sont considérées comme des zones tendues, notamment Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux.
• La tension contribue à l'estimation des périodes de vacance locative, à la fixation des prix de loyer et au calcul de la rentabilité d'un bien.
• Vous pouvez vous-même évaluer la tension locative de la ville dans laquelle vous envisagez d'investir ou contacter une agence immobilière. :::