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Aujourd’hui, plus d’un achat immobilier sur 4 est un investissement locatif. Construction d’un patrimoine immobilier, revenus supplémentaires, avantages fiscaux, préparation de la retraite, nombreuses sont les raisons qui peuvent motiver à réaliser un premier investissement locatif. Cependant, vous lancer dans l'inconnu peut être stressant et pour maximiser la rentabilité de votre investissement, il est nécessaire de bien réfléchir à votre projet. Vous souhaitez vous lancer dans l’aventure de l’investissement locatif, mais vous manquez d’informations ? Homki vous donne ses conseils clés pour réussir votre premier investissement locatif.
Avant de vous lancer dans votre premier investissement locatif, il vous faudra définir votre budget, c'est-à-dire la somme mensuelle que vous pourrez consacrer au remboursement de votre emprunt. Si vous avez un petit budget, il est préférable de privilégier une chambre de bonne ou un studio, les grandes surfaces étant réservées pour un budget plus conséquent. De plus, il vous faudra également prendre en compte, dans la définition de votre budget, les frais annexes qui viendront s’ajouter aux mensualités de votre crédit immobilier, notamment les charges de copropriété, les assurances, les impôts sur les revenus locatifs, éventuellement les frais liés à l’usure du bien ou encore la vacance locative. Pour un premier investissement locatif, nous vous conseillons de viser un bien à prix raisonnable.
Le profil de vos locataires potentiels est en lien direct avec le type de bien et sa localisation. Par exemple, si vous choisissez de louer à des étudiants, il faudra que le bien dans lequel vous investissez soit proche des universités et qu’il soit bien desservi par les transports en commun. De plus, l’emplacement du bien a un rôle très important dans la rentabilité de votre investissement. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour déterminer si l’emplacement est stratégique ou non, notamment l’attractivité de la ville, son réseau de transports en commun, son taux d’emploi et de chômage, le montant des loyers, la présence de commerces et d’espaces verts…
Au niveau de la typologie du bien, vous devez savoir que les petites surfaces sont plus rentables au mètre carré, cependant elles seront certainement louées moins longtemps. Par exemple, un étudiant qui loue partira certainement à la fin de l’année scolaire. A l’inverse, les grandes surfaces seront moins rentables mais louées plus longtemps.
Lors de votre premier investissement locatif vous aurez à choisir entre le neuf et l'ancien, chacun possédant son lot d'avantages et d’inconvénients.
De manière générale, investir dans un bien ancien est le choix privilégié lors d’un premier investissement locatif pour plusieurs raisons. Premièrement, le prix d’achat d’un bien ancien est bien plus accessible, environ 20 à 30% inférieur à celui d’un bien neuf équivalent. Choisir d’investir dans un bien ancien vous permet alors de choisir un emplacement stratégique à un coût moins élevé que pour un bien neuf. Résultat, vous pourrez séduire un maximum de locataires potentiels pour un loyer élevé qui optimisera la rentabilité du bien.
De plus, entreprendre des travaux de rénovations vous permettra non seulement de maximiser la fiscalité de vos revenus locatifs, mais cela apportera également une plus-value non négligeable sur la valeur du bien lorsque vous déciderez de le revendre. Opter pour un bien immobilier ancien pourra vous donner également accès à des avantages fiscaux. En effet, grâce à la loi Denormandie, créée dans un objectif de réhabilitation de certaines villes françaises, vous pouvez être éligible à une réduction d’impôt dans le cas où vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé situé dans certaines communes.
Cependant, si vous choisissez d’investir dans l’ancien, il vous faudra faire attention à quelques points, notamment la classe thermique. Par exemple, un bien immobilier classé G, considéré comme une passoire thermique, ne pourra pas être mis sur le marché locatif à moins d’importants travaux.
Investir dans un bien neuf vous procurera un rendement locatif inférieur à celui d’un bien ancien en raison de son prix plus élevé, mais il vous donnera accès à des avantages fiscaux non négligeables. Grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition de s’engager à louer votre bien sur une certaine durée. Celle-ci peut s’élever jusqu’à 12% du prix du logement pour un engagement de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros donnant droit à un avantage fiscal maximum s’élevant à hauteur de 63 000 euros. Mais investir dans un bien neuf a encore d’autres avantages. En effet, le neuf vous permet de louer un bien en parfait état, conforme aux normes actuelles et bénéficiant de performances énergétiques très satisfaisantes. Sans compter qu'aucun travaux ne devra être entrepris dans un bien neuf.
En termes de rentabilité, la location meublée est souvent privilégiée à la location nue. De fait, outre le fait que les loyers sont plus élevés, un logement meublé attire bien plus de locataires potentiels qu’un logement vide. Mais ce n’est pas le seul avantage à la location meublée. En effet, elle permet également de bénéficier d'avantages fiscaux dans le cas où le propriétaire opte pour un statut LMNP (location meublée non professionnelle). Cependant, une location nue implique souvent des périodes de location plus longues.
Avoir recours à un crédit immobilier est souvent indispensable, même si vous disposez d’un apport. Dans un premier temps, il s’agit de prendre le temps de comparer les différentes offres de crédit pour pouvoir emprunter au meilleur taux. Votre capacité d’emprunt est le résultat du rapport entre vos revenus et vos charges. À savoir, vous devez impérativement respecter un taux d’endettement de 35%.
Selon la commune dans laquelle se situe le bien, le montant du loyer peut être encadré ou libre. Si votre bien se trouve dans une commune qui n’est pas soumise à des contraintes de loyer, il vous faudra vous référer aux prix du secteur. N’hésitez pas à faire appel aux conseils d’un agent immobilier qui sera en capacité de vous orienter. À l’inverse, dans certaines communes à l’indicateur de tension immobilière élevé, le gouvernement a mis en place certaines mesures pour faire face aux montants de loyers abusifs, notamment le plafonnement de loyer et l’impossibilité d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataires.
Afin de pouvoir juger de la rentabilité de l’investissement, il faut savoir calculer son rendement locatif. Tout d’abord, il s’agit de distinguer :
Pour les calculer, voici ce que vous devez faire :
Avant de se lancer dans votre premier investissement locatif, il s’agit de connaître les risques auxquels vous pouvez éventuellement faire face. On peut en distinguer trois :
La gestion locative représente l’ensemble des démarches, liées au bon fonctionnement de la location, à réaliser une fois le locataire installé. Perception des loyers, réparations, régularisation des charges, délivrance des quittances, déclarations fiscales des revenus locatifs… les tâches sont multiples. Face à cela, le propriétaire qui loue un bien se retrouve alors confronté à un choix : gérer lui-même les tâches liées à la location ou les confier à un professionnel. Dans le cas où le propriétaire-bailleur décide de faire appel à un professionnel, il devra signer avec lui un mandat de gestion locative qui, en échange d’une rémunération, léguera les tâches de gestion locative au professionnel.
Les points à retenir