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Face à l’inflation, certains propriétaires bailleurs sont tentés de faire gonfler les prix de leurs loyers. C’est pourquoi de plus en plus de villes, poursuivant l'objectif de protéger les locataires et d’enrayer la flambée des prix, souhaitent adopter le dispositif d’encadrement de loyers effectif depuis 2019 dans certaines communes grâce à la loi Elan de novembre 2018. Depuis l’adoption de la loi 3DS (pour différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) en février 2022, celui-ci s’accélère.
Prolongation, nouvelles villes concernées, obligation d’information sur l’annonce immobilière, sanctions… Homki vous explique tout ce qui change sur l’encadrement des loyers en 2022.
L’encadrement des loyers est un dispositif, adopté en 2018 dans le cadre de la loi Elan, qui interdit aux propriétaires de fixer un loyer supérieur à un montant maximum dans certaines zones, dites tendues. Celles-ci sont concernées par des prix de loyers très élevés conséquence d’un déséquilibre important entre l’offre et la demande immobilière. Le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique donc que dans ces communes situées en zones tendues, comptant plus de 50 000 habitants et ayant candidaté pour adopter celui-ci. L’objectif : enrayer la flambée des loyers dans certaines grandes villes en créant un effet stabilisateur sur l’évolution des prix, parfois abusive.
Selon certains critères, un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer majoré de 20 % sont alors fixés. Cela dépend notamment :
Le dispositif d’encadrement des loyers concerne uniquement les locations de logements vides ou meublés et à usage de résidence principale ou à usage mixte. Ne sont pas soumis à ce ce dispositif :
La loi 3DS du 21 février 2022, adoptée par l’Assemblée nationale et le Sénat, s’est construite autour de 4 priorités : la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification de l’action publique locale. Elle a notamment eu un impact sur le dispositif relatif à l’encadrement des loyers sur certains points.
La loi 3DS est venue modifier l’article 140 de la loi Elan relative à l’encadrement des loyers. Le dispositif qui devait être testé en France jusqu’en novembre 2023 a été prolongé de 3 ans supplémentaires dans le cadre de la loi 3DS. Celui-ci sera donc effectif jusqu’en novembre 2026. De nouvelles villes pourront alors se porter candidates jusqu’en novembre 2022. Mais ce n’est pas tout ce que prévoit cette loi.
La loi 3DS a également imposé de nouvelles mentions obligatoires dans l’annonce immobilière afin de renforcer l’information du locataire. A partir du 1er juillet 2022, toute annonce de location de logement devra obligatoirement mentionner certaines informations, notamment :
Jusque là, le rôle de sanction était réservé uniquement aux préfets. Ceux-ci pouvaient exiger du propriétaire-bailleur la diminution du loyer, même le reversement du trop-perçu au locataire, et dans le cas où le propriétaire refuserait, le préfet pouvait alors condamner ce dernier à une amende administrative. Cependant, même si les sanctions existent, elles ne s'exercent que très peu.
Face à ce phénomène, la loi 3DS permet désormais aux municipalités concernées par le dispositif d’encadrement des loyers de sanctionner elles-mêmes les propriétaires bailleurs qui ne le respectent pas. Ainsi, les mairies pourront exercer un pouvoir de contrôle, de mise en demeure et de sanction afin d’obliger ceux-ci à respecter le dispositif.
Pour rappel, le dispositif de l'encadrement des loyers a déjà été expérimenté dans certaines villes françaises, notamment :
Au cours de l’année 2022, ce dispositif s’étendra dans les villes de Montpellier et Bordeaux, dont les candidatures ont finalement été retenues.
Mais cette liste devrait continuer de grandir. En effet, grâce à la prolongation du dispositif apportée par la loi 3DS, les villes souhaitant adopter celui-ci sur leur territoire peuvent déposer leur candidature jusqu’en novembre 2022.