Face à l'inflation, certains propriétaires bailleurs sont tentés de faire
gonfler les prix de leurs loyers. C'est pourquoi de plus en plus de
villes, poursuivant l'objectif de protéger les locataires et
d'enrayer la flambée des prix, souhaitent adopter le
dispositif d'encadrement de loyers effectif depuis 2019 dans
certaines communes grâce à la loi Elan de novembre 2018. Depuis l'adoption de la loi 3DS
(pour différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification)
en février 2022, celui-ci s'accélère.

Prolongation, nouvelles villes concernées, obligation d'information sur
l'annonce immobilière, sanctions… Homki vous explique
tout ce qui change sur l'encadrement des loyers en 2022.

En quoi consiste l'encadrement de loyers ?

L'encadrement des loyers est un dispositif, adopté en 2018 dans le cadre de
la loi Elan, qui interdit aux propriétaires de fixer un loyer supérieur à un montant maximum
dans certaines zones, dites tendues. Celles-ci sont concernées par des prix
de loyers très élevés conséquence d'un
déséquilibre important entre l'offre et la demande immobilière. Le
dispositif d'encadrement des loyers ne s'applique donc que dans ces communes
situées en zones tendues, comptant plus de 50 000 habitants et ayant
candidaté pour adopter celui-ci. L'objectif : enrayer la flambée des loyers
dans certaines grandes villes en créant un
effet stabilisateur sur l'évolution des prix, parfois abusive.

Selon certains critères, un loyer de référence, un loyer de référence
minoré de 30 % et un loyer majoré de 20 % sont alors fixés.
Cela dépend notamment :

• du type de location, meublée ou non
• du nombre de pièces
• de l'année de construction
• de l'adresse (chaque secteur est délimité par un plafond)
• du type de logement (appartement ou maison).

Quels sont les types de logements concernés ?

Le dispositif d'encadrement des loyers concerne
uniquement les locations de logements vides ou meublés et à
usage de résidence principale ou à usage mixte. Ne sont pas soumis à
ce ce dispositif :

• les logements soumis à la loi de 1948
• les logements conventionnés Anah
• les logements HLM
• les sous-locations
• les locations saisonnières.

Quelles sont les modifications apportées par la loi 3DS du 21 février 2022 ?

La loi 3DS du 21 février 2022, adoptée par l'Assemblée nationale et le
Sénat, s'est construite autour de 4 priorités : la différenciation,
la décentralisation, la déconcentration et la simplification
de l'action publique locale. Elle a notamment eu un impact sur le dispositif
relatif à l'encadrement des loyers sur certains points.

Un dispositif prolongé jusqu'en 2026

La loi 3DS est venue modifier l'article 140 de la loi Elan relative à
l'encadrement des loyers. Le dispositif qui devait être testé en France
jusqu'en novembre 2023 a été prolongé de 3 ans supplémentaires dans le cadre
de la loi 3DS. Celui-ci sera donc effectif jusqu'en novembre 2026. De
nouvelles villes pourront alors se porter
candidates jusqu'en novembre 2022. Mais ce n'est pas tout ce que
prévoit cette loi.

L'obligation d'information dans l'annonce immobilière

La loi 3DS a également imposé de nouvelles mentions obligatoires dans
l'annonce immobilière afin de renforcer l'information du locataire. A partir
du 1er juillet 2022, toute annonce de location de logement devra
obligatoirement mentionner certaines informations, notamment :

• le montant du loyer de base (loyer hors charges)
• le montant du loyer de référence majoré (plafond du loyer de base)
• le montant du complément de loyer (montant du dépassement du loyer
  plafond applicable uniquement lorsque les caractéristiques du logement
  le justifient)
• le montant des charges
• le montant du dépôt de garantie
• les mentions relatives à l'écologie, notamment la classe énergie
• le type de logement, meublé ou non
• la commune et l'arrondissement du logement
• la surface habitable en m².

Un contrôle plus efficace

Jusque là, le rôle de sanction était réservé uniquement aux
préfets. Ceux-ci pouvaient exiger du propriétaire-bailleur la
diminution du loyer, même le reversement du trop-perçu au
locataire, et dans le cas où le propriétaire refuserait, le préfet pouvait
alors condamner ce dernier à une amende administrative. Cependant,
même si les sanctions existent, elles ne s'exercent que très peu.

Face à ce phénomène, la loi 3DS permet désormais aux municipalités
concernées par le dispositif d'encadrement des loyers de
sanctionner elles-mêmes les propriétaires bailleurs qui ne le
respectent pas. Ainsi, les mairies pourront exercer un pouvoir de contrôle,
de mise en demeure et de sanction afin d'obliger ceux-ci à respecter le
dispositif.

Quelles sont les nouvelles villes concernées par l'encadrement des loyers ?

Pour rappel, le dispositif de l'encadrement des loyers a déjà été
expérimenté dans certaines villes françaises, notamment :

• Depuis le 1er juillet 2019, le dispositif est effectif à
  Paris ;
• Depuis le 1er mars 2020, à Lille, Hellemmes et
  Lomme ;
• Depuis le 28 mai 2021, les neuf villes de l'établissement
  Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le
  Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et
  Romainville ;
• Depuis le 1er juin 2021, instauré dans les communes de la
  communauté Plaine commune, Aubervilliers, Epinay-sur-Seine,
  L'Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen,
  Stains et Villetaneuse.
• Depuis le 1er novembre 2021, à Lyon et Villeurbanne

Au cours de l'année 2022, ce dispositif s'étendra dans les villes de
Montpellier et Bordeaux, dont les candidatures ont finalement été
retenues.

Mais cette liste devrait continuer de grandir. En effet, grâce à la
prolongation du dispositif apportée par la loi 3DS, les villes souhaitant
adopter celui-ci sur leur territoire peuvent
déposer leur candidature jusqu'en novembre 2022.