GUIDE IMMOBILIER 4 min de Lecture | Juillet 2022

Quelles différences entre surface habitable et surface de plancher ?

Sommaire

    Lorsque vient le moment fatidique de calculer la surface de votre logement, que ce soit lors d’une vente ou d’une mise en location, diverses mesures existent, si bien qu’il est parfois compliqué de savoir faire la différence entre ces notions techniques. Parmi ces mesures, on trouve notamment la surface habitable et la surface de plancher, fréquemment utilisées dans le milieu de l’immobilier. A quoi servent-elles ? Comment les calculer ? Quelles sont leurs différences ? Homki vous explique tout. 

    surfaces

    Qu'est-ce que la surface habitable ? 


    Aussi appelée “surface loi Boutin”, la surface habitable est définie par l’article R.111-2 du Code de construction et de l’habitation. Elle représente la surface de plancher construite d’un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres. Sont exclus de la surface habitable, toutes les parties dont la hauteur est inférieure à 1.80m, les caves et sous-sols, les terrasses et balcons, les vérandas, les locaux communs et dépendances ainsi que les remises, garages et combles non aménagés. En somme, la surface habitable est l’espace du logement réellement disponible pour les occupants. 

    L’article R. 111-2 du Code de construction et de l’habitation définit également une surface et un volume habitables minimum devant obligatoirement être pris en compte lors du programme de construction. A destination d’un à quatre habitants par logement, il doit y avoir minimum 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant. Au-delà, il faudra un minimum de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes pour chaque habitant supplémentaire. 

    A quoi sert-elle ?


    La surface habitable est essentielle à comprendre pour mener à bien vos projets immobiliers. Celle-ci vous sera notamment demandée dans le cas d’une mise en location, pour un calcul de base fiscale ou encore pour la vente de votre logement

    Comment la calculer ?


    Lorsque que vous avez déterminé les pièces entrant en compte dans le calcul de la surface habitable et exclu les autres, il vous faut multiplier la largeur par la longueur de chaque pièce. Vous obtiendrez alors un résultat en mètre carré pour chaque pièce qu’il faudra ensuite additionner pour obtenir le total qui correspondra à la surface habitable.

    Qu'est-ce que la surface de plancher ? 


    La surface de plancher, définie par l’article L.111-14 du code de l’urbanisme et R.111-2 du Code de construction et de l’habitation, correspond à la somme de toutes les surfaces des niveaux construits (clos et couverts) d’un bâtiment, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m. Celle-ci se mesure au nu intérieur des murs de façade, c'est-à-dire que l’épaisseur des murs extérieurs et celle des matériaux isolants ne sont pas prises en compte. Sont également exclus du calcul de la surface de plancher, les surfaces au plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80m, les places de parkings, les combles non aménageables, les trémies et vide des escaliers et des ascenseurs. 

    A quoi sert-elle ?


    Contrairement à la surface habitable, la surface de plancher est essentielle lors de constructions, de travaux d’amélioration et d’agrandissement. Elle est obligatoire pour l’obtention d’un permis de construire et pour déterminer l’autorisation d’urbanisme applicable à votre projet et donc afin de savoir si le recours à un architecte est nécessaire.

    Comment la calculer ? 


    Pour calculer la surface de plancher, il vous suffit de faire la somme des surfaces des niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m après déduction des surfaces exclues du calcul mentionnées précédemment. 

    Quelles sont les différences entre ces deux mesures ?


    Tout d’abord, la principale différence entre la surface habitable et la surface de plancher repose sur le fait qu’elles n’ont pas les mêmes utilités. En effet, comme évoqué, la surface habitable est nécessaire pour les projets immobiliers, concernant la vente ou la location mais aussi pour un calcul de base fiscale alors que la surface de plancher, elle, est obligatoire lors de travaux de construction et permet la délivrance du permis de construire.  

    Ensuite, ces deux mesures ne prennent pas en compte les mêmes éléments. Voici un tableau qui vous permettra de mieux vous repérer : 




    Les points à retenir

    • Pour calculer la surface de votre logement, plusieurs types de mesures existent notamment la surface habitable et la surface de plancher.
    • La surface habitable est une mesure que vous devez obligatoirement connaitre dans le cadre d'une vente, d'une mise en location ou pour le calcul de base fiscale.
    • La surface de plancher est obligatoire dans le cadre de constructions, de travaux d'amélioration et d'agrandissement, et permet d'obtenir le permis de construire.
    • Ces deux mesures n'ont pas la même utilité, ne se calculent pas de la même manière et ne prennent pas en compte les mêmes éléments.
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