Les points à retenir

• La surface habitable et la surface de plancher répondent à des besoins distincts : l'une pour les transactions immobilières et la fiscalité, l'autre pour les autorisations d'urbanisme.
• Ces deux mesures excluent des éléments différents et se calculent selon des méthodes spécifiques.
• D'autres notions comme la surface utile (ex-SHON) existent et peuvent intéresser l'acheteur dans ses projets immobiliers.

Lorsque vient le moment de calculer la surface de votre logement, que ce soit lors d'une vente ou d'une mise en location, diverses mesures existent, si bien qu'il est parfois compliqué de faire la différence entre ces notions techniques. Parmi ces mesures, on trouve notamment la surface habitable et la surface de plancher, fréquemment utilisées dans le milieu de l'immobilier. À quoi servent-elles ? Comment les calculer ? Quelles sont leurs différences ?

Homki vous explique tout.

Surface habitable : définition et calcul

Aussi appelée "surface loi Boutin", la surface habitable est définie par l'article R.111-2 du Code de construction et de l'habitation. Elle représente la surface de plancher construite d'un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres. 

À noter que la surface habitable diffère de la surface loi Carrez, aussi appelée surface privative. La loi Carrez s'applique exclusivement lors de la vente d'un bien en copropriété, tandis que la surface habitable concerne principalement la mise en location d'un logement .

Quelles pièces comptent dans la surface habitable d'une maison ?

La surface habitable inclut toutes les pièces principales : séjour, chambres, bureau, cuisine, salle de bain, couloirs et même les placards, à condition que ces espaces soient clos et disposent d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.

En revanche, ne comptent pas dans la surface habitable : les balcons, terrasses et loggias, les garages (même attenants à la maison), les sous-sols et caves, les combles non aménagés, les vérandas, ainsi que toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Les combles ne comptent que s'ils sont aménagés avec un sol, des finitions et un chauffage.

Comment calculer la surface habitable d'une maison ?

Lorsque vous avez déterminé les pièces entrant en compte dans le calcul et exclu les autres, il vous faut multiplier la largeur par la longueur de chaque pièce. Vous obtiendrez alors un résultat en mètre carré pour chaque pièce qu'il faudra ensuite additionner pour obtenir le total correspondant à la surface habitable. Pour les combles aménagés, mesurez uniquement les zones où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.

Surface de plancher : définition selon le code de l'urbanisme

La surface de plancher, définie par les articles L.111-14 et R.111-2 du code de l'urbanisme, correspond à l'ensemble des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des façades, c'est-à-dire que l'épaisseur des murs extérieurs n'est pas prise en compte. La surface de plancher totale sert notamment au calcul de la taxe d'aménagement et permet de déterminer le type d'autorisation d'urbanisme nécessaire pour votre projet.

Qu'est-ce qui rentre dans la surface de plancher ?

Sont exclus du calcul de la surface de plancher : les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m, les garages et places de stationnement (le garage ne fait pas partie de la surface de plancher), les combles non aménageables, les cages d'escaliers et vides des trémies, ainsi que les sous-sols, caves et celliers desservis uniquement par une partie commune. L'épaisseur des murs entourant les embrasures de portes et fenêtres donnant sur l'extérieur est également déduite.

Permis de construire et surface de plancher : comment la calculer ?

La surface de plancher est essentielle lors de constructions, de travaux d'agrandissement ou d'amélioration. Elle est obligatoire pour l'obtention d'un permis de construire et permet de déterminer l'autorisation d'urbanisme applicable à votre projet, notamment si le recours à un architecte est nécessaire. Pour la calculer, il suffit de faire la somme des surfaces des niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m, après déduction des surfaces exclues mentionnées précédemment.

Tableau comparatif : surface habitable vs surface de plancher

La principale différence entre la surface habitable et la surface de plancher repose sur le fait qu'elles n'ont pas les mêmes utilités. La surface habitable est nécessaire pour les projets immobiliers concernant la vente ou la location mais aussi pour un calcul de base fiscale, alors que la surface de plancher est obligatoire lors de travaux de construction et permet la délivrance du permis de construire.

Ces deux mesures ne prennent pas en compte les mêmes éléments. Au-delà de ces deux notions, sachez qu'il existe d'autres mesures comme  la surface utile, anciennement appelée surface hors œuvre nette (SHON), qui intéresse particulièrement l'acheteur lors d'un projet immobilier. Voici un tableau qui vous permettra de mieux vous repérer :

FAQ sur la surface de plancher et la surface habitable

Qu'est-ce que l'emprise au sol ?

L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Définie par l'article R.420-1 du Code de l'urbanisme, elle permet de déterminer le type d'autorisation d'urbanisme exigé pour votre projet. Contrairement à la surface de plancher qui se mesure à l'intérieur du bâtiment, l'emprise au sol prend en compte l'ensemble de l'occupation au sol, y compris les avancées de toit, balcons et terrasses surélevées.

Quelle est la surface utile d'un logement ?

La surface utile d'un logement correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes . Le calcul s'effectue ainsi : surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes. Les annexes prises en compte incluent les caves, sous-sols, greniers et combles aménageables, les balcons, loggias, vérandas, remises et ateliers, à condition qu'ils mesurent plus de 1,80 m de hauteur. Cette notion est particulièrement utile dans le cadre du logement social et de certains dispositifs d'investissement locatif.

La surface de plancher est-elle toujours supérieure à la surface habitable ?

Non, la surface de plancher n'est pas toujours supérieure à la surface habitable. Dans la plupart des cas, elle est effectivement plus importante car elle inclut des éléments exclus de la surface habitable, comme les combles aménageables ou certains espaces sous pente. Toutefois, le ratio entre ces deux mesures dépend de la configuration du bien. Un logement avec un vaste garage ou des annexes importantes aura une surface de plancher relativement proche de sa surface habitable. Cette distinction a son importance pour évaluer la valeur vénale d'un bien.