GUIDE IMMOBILIER 5 min de Lecture | Mars 2022

Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Sommaire


    La valeur vénale correspond au montant qu’un propriétaire pourrait obtenir de son appartement ou de sa maison, s’il vendait son bien. Cette valeur estimée se distingue de la valeur locative qui, elle, représente la somme qu’un propriétaire obtient grâce à la mise en location de sa propriété. Autrement dit, la valeur vénale est la somme d’achat, tandis que la valeur locative est le loyer perçu par le propriétaire.

    Découvrez comment est calculée la valeur vénale d’un bien immobilier et quelle est son utilité. 

    Homki - Valeur vénale de votre logement

    Définition : valeur vénale d'un bien immobilier


    La valeur vénale n'a pas de définition légale. Elle correspond à la somme qu’un propriétaire pourrait obtenir de la vente d’un bien immobilier, à une date précise. Cette estimation est basée sur plusieurs paramètres comme les prix du marché, le secteur où se trouve le bien, la catégorie du bien (maison ou appartement…), etc. Selon la jurisprudence, c'est « le prix d'un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l'acte de vente » (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782).

    À quoi sert la valeur vénale d'un bien immobilier ? 


    Pour calculer le prix de vente 


    Lorsque vient le moment de vendre, il faut estimer la valeur vénale du bien pour fixer un prix de vente. La valeur vénale sera équivalent au prix net vendeur : le montant que le vendeur obtiendra le jour de la signature de l'acte authentique (diminué des frais d'acquisition et des frais d'agence). L'estimation s'avère ainsi déterminante dans la réussite du projet. 


    Pour chiffrer la valeur indemnitaire 


    La valeur vénale permet de calculer une indemnité de remplacement lorsque votre bien est amené à être détruit. En cas de sinistre, votre assurance habitation pourrait par exemple vous demander de lui remettre une attestation de valeur de votre bien immobilier afin de déterminer la valeur vénale sur laquelle vous indemniser.


    Pour évaluer le patrimoine 

     

    D’un point de vue fiscal, la valeur vénale est utile à l’évaluation de votre patrimoine. En connaissant la valeur vénale de votre bien immobilier, vous évitez la sous-estimation de la valeur de votre logement au moment de le déclarer aux impôts. L'administration fiscale prend ainsi en compte la valeur estimée par un professionnel dans plusieurs configurations. 

    Différence entre valeur vénale et valeur locative


    À la différence de la valeur vénale d’un logement, qui représente le montant potentiel perçu en cas de vente, la valeur locative désigne le montant versé annuellement par les locataires d’un bien immobilier, en fonction des conditions préétablies par un bail.

    La valeur locative ne prend pas en compte le droit au bail, la TVA, ou encore les charges locatives. C’est au cours d’une expertise immobilière que l’on estime la valeur vénale d’un bien immobilier. Ces estimations prennent en considération les caractéristiques techniques et juridiques d’un bâtiment.

    Comment calculer la valeur vénale de son logement ?


    Plusieurs paramètres sont à prendre en compte lorsque vous procédez à l’évaluation de la valeur vénale d’un logement. 

    Les principaux critères à prendre en compte sont :

    • La nature du bien (appartement, maison, immeuble…) ; 
    • L’adresse du bien (sa situation géographique) ; 
    • L'état du marché immobilier du secteur ; 
    • La superficie (surface habitable, surface loi carrez) ; 
    • Le nombre de pièces
    • L’état du bien (neuf, à rénover, rénové, matériaux…) ; 
    • L’exposition ;
    • Les biens annexes (cave, garage, parking) ; 
    • Le vis-à-vis
    • Les prestations additionnelles (climatisation, double vitrage, piscine etc.) ; 
    • Le bien est vendu vide ou loué.

    L’un des critères principaux est le prix attribué à d’autres biens de même valeur, répondant aux mêmes critères que votre appartement ou maison (même zone géographique, même surface, même état…). 

    • Le site de DVF (Demande de Valeur Foncière), ouvert depuis avril 2019 par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), répertorie les ventes immobilières des cinq dernières années sur une carte, par ville, par arrondissement, par quartier. Vous cliquez sur l’immeuble ou la parcelle en question, et le prix net vendeur des dernières transactions des appartements ou maisons apparaît. Cela donne une idée du prix au m² car les biens en copropriétés sont répertoriés avec leur surface. 
    • L’outil Patrim, conçu à partir des données de l'administration fiscale, permet également de connaître le prix de vente des biens immobiliers et constitue une base de données similaire à l'outil DVF. En revanche, il n'est accessible qu'en se connectant à l’espace Particulier sur le site du trésor public.

    L’impôt sur la fortune immobilière - IFI


    Depuis le 1er Janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu remplacer l’ISF. L’IFI, contrairement à l’ISF ne tient plus compte des revenus liés à des placements financiers pour ne prendre en compte que la valeur globale du patrimoine immobilier de l’assujetti.

    La loi prévoit que le propriétaire déclare lui-même la valeur de chacun de ses biens afin d’évaluer le montant total du patrimoine soumis à l’impôt. Cependant, l’une des dispositions de la loi précise qu’une pénalité peut être appliquée en cas de sous évaluation de la valeur des biens déclarés. Il est donc important de connaître la valeur d’un bien immobilier avant d’effectuer sa déclaration. Un professionnel peut, après estimation de votre bien, vous délivrer une attestation de valeur du bien immobilier afin d’avoir une évaluation plus fiable de sa valeur vénale.

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    Valeur vénale dans le cadre d'une succession


    À la suite d'un décès, il vous faudra faire estimer le patrimoine du défunt afin de calculer le montant des droits de succession. Pour éviter de subir un redressement fiscal, le calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier doit être au plus juste.

    Pour calculer la valeur vénale en cas de succession, vous pouvez chercher des petites annonces similaires au bien pour vous faire une idée, utiliser des outils d'estimation en ligne, néanmoins vous risquez d'avoir une valeur approximative.

    En cas de sous-évaluation de la valeur du bien, vous risquez des préjudices, dans le cas contraire, si vous surévaluez votre bien, vous pourrez obtenir le remboursement des droits de succession dans l'année qui suit le décès.





    Les points à retenir

    • La valeur vénale d'un bien immobilier correspond au montant qu’un propriétaire pourrait obtenir s'il le vendait.
    • La valeur vénale est utilisée pour fixer un prix de vente, chiffrer la valeur indemnitaire pour l'assurance ou permettre à l'administration fiscale d'évaluer le patrimoine.
    • La valeur locative, quant à elle, désigne le montant versé annuellement par les locataires d’un bien immobilier, en fonction des conditions préétablies par un bail.
    • Déterminer la valeur vénale dans le cadre d'une succession permet de calculer les droits de succession.
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