GUIDE IMMOBILIER 5 min de Lecture | Avril 2023

Acheter un bien loué : avantages et inconvénients

Sommaire


    Vous cherchez à investir dans l'immobilier locatif, mais vous hésitez à acheter un bien déjà loué ? Ne passez pas à côté d'une opportunité intéressante sans avoir toutes les informations en main ! Pour vous, Homki se charge de faire la lumière sur cette affaire et vous démontre qu’acheter un bien loué peut en effet être une excellente idée, à condition de bien comprendre les avantages et les inconvénients de cet investissement.


    acheter bien occupé par un locataire

    La check-list à vérifier avant d’acheter un bien loué


    Contrôler le bail de location


    Lorsque vous devenez le propriétaire d’un appartement loué, vous devenez obligatoirement et instantanément le nouveau bailleur du locataire qui est alors en location dans le bien immobilier. Notez que le contrat de location qui avait été établi avant la vente de l’appartement loué par l’ancien propriétaire et le locataire continue de fonctionner aux mêmes conditions. Vous devez donc vérifier attentivement les conditions auxquelles il a été conclu, et vous ne pourrez pas les modifier. Ainsi, avant d’opter pour l’achat d’un bien loué, chez Homki, nous vous recommandons de vérifier entre autres :


    ● Le prix du loyer de l'appartement loué afin d’éviter qu’il ne soit pas trop faible par rapport au marché ; 

    ● La présence d’une caution solidaire pour le locataire. Une caution qui pourrait vous empêcher de négocier de nouvelles garanties ; 

    ● L’incorporation ou non d’une clause de révision annuelle du loyer.


    Ainsi, toutes ces petites vérifications vont vous permettre de mesurer la qualité du bail qui a été négocié par l’ancien propriétaire et votre locataire. En tant que nouveau bailleur, vous serez donc engager à les respecter. Enfin, renseignez-vous également sur l’historique de la location du bien immobilier que vous souhaitez acheter en vous assurant que le locataire paye bien ses loyers et qu’aucune procédure n'est actuellement engagée.


    Bon à savoir
    Même si le dépôt de garantie du locataire a été versé à l’ancien propriétaire, c’est vous, en tant que nouveau bailleur, qui devrez le reverser au locataire à la fin de son contrat de location.


    Les avantages d’acheter un appartement déjà loué


    Acheter un bien loué, la bonne affaire !


    L'achat d'une maison occupée présente plusieurs avantages. D'abord, vous pouvez faire une bonne affaire sur le prix d'achat ! En effet, on estime sur le marché de l’immobilier, qu’un bien loué vaudrait en moyenne 15 % de moins que les prix du marché immobilier. Investir dans un bien loué a donc tout de la bonne affaire !


    Gagner de l’argent rapidement


    Le principal avantage d’acheter un bien loué est assez évident : vous commencez à gagner de l'argent dès le premier mois de votre acquisition. Vous évitez ainsi les mois de vacances locatives et les pertes financières qui en découlent. En outre, en respectant bien la check-list expliquée juste au-dessus, vous bénéficiez également d'un aperçu de la rentabilité du bien en question, car vous pouvez étudier au préalable les documents comptables et le bail de la location actuelle.


    Économiser de l’argent 


    Un autre avantage d’acheter un bien déjà occupé est que vous pouvez profiter et laisser en état les conditions de vie actuelles du locataire. Cela signifie que vous pouvez éviter pour un premier temps, les réparations et les mises à niveau coûteuses du bien puisque la propriété est déjà en état d'être habitée.


    Inconvénients de l'achat d'une maison occupée


    Une marge de manœuvre réduite dans l’immédiat


    Comme nous vous l’expliquions, l'achat d'un bien loué peut également comporter des risques. Ainsi, il est essentiel de vérifier que le locataire actuel est fiable (aucun loyer impayé par exemple) et que le bail est en règle. Vous devrez également respecter les droits et les devoirs du locataire en cours de bail, ce qui peut grandement limiter votre marge de manœuvre. Par exemple, si le bail ne comporte pas de clause de révision annuelle, vous ne pourrez augmenter le loyer de manière significative que lorsque interviendra la fin du bail actuel.


    Gare à la décote en cas de revente ! 


    On ne peut avoir le beurre et l’argent du beurre ! Si acheter un bien déjà loué peut être une bonne affaire, en cas de revente, vous subirez vous aussi cette décote. Si vous avez pour ambition de revendre le bien une fois qu’il sera vide, vous devrez obligatoirement faire part à votre locataire de votre volonté de vente 6 mois avant la fin du bail. Le tout par courrier recommandé avec accusé de réception. 

    Votre locataire disposant d’un droit de préemption qu’il peut exercer ou non, il est prioritaire en tant qu’acheteur et vous devrez ainsi  lui faire une offre de vente. À supposer qu'il choisirait de ne pas exercer son droit de préemption, vous pourrez alors vous mettre à la recherche d’un autre potentiel futur acquéreur. 

    Attention, si vous ne respectez pas cette procédure, le congé du locataire pour vente peut être annulé et le bail reconduit pour une durée de 3 ans !


    Pour en savoir plus sur la vente d'un bien occupé par un locataire : cliquez ici



    Les points à retenir

    • Il est important de contrôler le bail de location, notamment le montant du loyer, la présence d'une caution solidaire et l'inclusion d'une clause de révision annuelle.
    • L'achat d'un bien déjà loué permet de faire une bonne affaire sur le prix d'achat et de commencer à gagner de l'argent rapidement.
    • Il est possible d'économiser de l'argent en laissant en état les conditions de vie actuelles du locataire et en évitant des réparations et mises à niveau coûteuses.
    • Les inconvénients de l'achat d'un bien loué résident dans la marge de manœuvre réduite à court terme pour augmenter le loyer ou changer les conditions de location, et dans la décote subie en cas de revente.

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