Qu’est-ce qu’une vente « acte en main » ?

Qu’est-ce qu’une vente acte en main ? 

L’article 1593 du Code civil dispose que les « frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acquéreur ». Ce qui signifie que dans presque tous les cas, c’est bien l’acheteur du bien immobilier qui doit s’acquitter des frais de notaire à l'issue de son achat.  

La vente acte en main, une exception à la règle

Lors d’une vente acte en main, c’est le vendeur qui prend en charge les frais de notaire. C’est une clause « acte en main » ajoutée par le notaire à l’avant-contrat de vente, ce qui change de la transaction telle que nous la connaissons. De ce fait, le prix de vente du bien immobilier comprend les frais de notaire; tout est regroupé dans le prix d'acquisition. Mais seulement en principe. Car en réalité, dans ces cas-là, le prix de vente correspond à : 

Valeur vénale du bien + frais d'agence* + frais de notaire 

Les frais de notaire sont donc ajoutés au prix de vente, ce qui le rendra plus élevé que la moyenne de marché. 

*s'il y en a et qu'ils sont à charge vendeur 

Quels sont les avantages de procéder à un acte en main ?

On peut se demander quel est l’avantage de cette procédure puisque les frais de notaire qui ne sont pas payés par l’acquéreur se retrouvent finalement dans le prix de vente. La réponse est la possibilité d'obtenir un prêt sans un apport personnel important : en effet, cela permet à l’acquéreur de ne pas financer le montant des frais de notaire auprès de sa banque et ainsi, le dossier de prêt a plus de chance d’être accepté.

L’acquéreur pourra donc plus facilement se faire financer l’intégralité du montant, soit un financement déguisé à 110 %, sans que la banque ne lui demande nécessairement un apport personnel.

Si le vendeur accepte de proposer son bien acte en main, c’est surtout pour vendre ! Proposer un bien acte en main peut permettre en effet de réduire les délais de vente. Et souvent, cela ne lui coûte rien car comme évoqué précédemment les frais de notaire augmentent le prix de vente fixé initialement en fonction de la valeur vénale du bien. Le but étant que le net vendeur du propriétaire ne soit pas nécessairement touché. 

Quelles sont les limites de l’achat ou de la vente acte en main ?

C’est un dispositif qui reste assez peu pratiqué et rarement conseillé par les banques et les professionnels, il est donc difficile de trouver un vendeur, un notaire ou une banque disposés à l’appliquer. 

De plus, pour être mis en place, l’acte en main doit obligatoirement être mentionné dans le compromis de vente qui doit être rédigé par un notaire. La banque sera ainsi au courant que la vente est un acte en main et comprendra que cela permet à l’acquéreur de contourner la règle notoire des 10 % d’apport personnel conseillés. Elle pourra donc demander à l'acquéreur d'avoir quand même un apport, sous peine de refuser l'emprunt immobilier. 

Comment procéder à une vente acte en main ?

Pour pouvoir procéder à une vente acte en main, l’acte de vente doit obligatoirement être inscrit dans l’avant-contrat, compromis ou promesse de vente. Ainsi, il peut être rédigé par un notaire ou a minima par un agent immobilier. Il suffit d'en discuter avec les professionnels qui vous accompagnent lors de la transaction et, ainsi, être renseigné sur la possibilité du projet.  

Quelles sont les alternatives à l'achat en main ?

Puisque l’acte en main s’avère assez compliqué à mettre en place, il existe d’autres choix pour diminuer le montant de la négociation. Il est d’abord possible d’investir dans un logement neuf, dans ce cas, les frais de notaires seront réduits (2 % en moyenne au lieu des 7 % habituels).

Ou encore, de négocier le prix d’achat si la vente immobilière s’avère urgente. Il est également possible de séparer les frais d’agence immobilière ou la liste du mobilier du prix de vente pour pouvoir diminuer un peu les frais de notaire.

Les points à retenir

• Un achat immobilier « acte en main » est lorsque les frais de notaire sont à la charge du vendre, compris dans le prix de vente.
• Pour que la vente soit légale, il faut obligatoirement que le notaire ajoute une clause à l'avant-contrat de vente.
• Le prix de vente est augmenté des frais de notaire et est donc plus élevé que la moyenne de marché.
• Cela permet à l'acquéreur d'obtenir un financement déguisé à 110 % auprès de sa banque.