GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Mai 2021

Compromis de vente : réaliser la liste du mobilier pour réduire les frais de notaire

Sommaire

    Lors du compromis de vente, étape décisive d’une vente immobilière, plusieurs documents sont annexés ! Il est obligatoire, en effet, de fournir les diagnostics techniques, les documents relatifs à l’état de l’immeuble si le bien est en copropriété, les documents personnels du vendeur et de l’acquéreur, et bien d’autres. Sachez que l’on peut également vous demander un inventaire du mobilier qui sera vendu avec le bien. Cela peut permettre de réduire les frais de notaire de l’acquéreur ! Quels meubles sont concernés, pourquoi le faire et comment s’y prendre ? Homki vous explique les tenants et aboutissants de cette technique afin d’économiser sur les frais d’acquisition, un montant non négligeable lors d’un achat immobilier.

    Une cuisine équipée peut être inscrite dans la liste annexée au compromis de vente qui permet une réduction des frais de notaire

    Pour quelles raisons annexer une liste du mobilier en cas de vente ?

    Noter l’ensemble des éléments de mobilier que le vendeur s’engage à laisser dans le logement après la vente a une fonction contractuelle. Cette liste sera notée sur un document, annexée au compromis, et constitue, en principe, le reflet fidèle de ce que l’acquéreur a pu voir dans le logement lorsqu’il a effectué une offre d’achat. Ainsi, l’ensemble du mobilier qui est vendu avec le bien doit être listé de façon détaillée. Cela permet d’éviter que le vendeur puisse substituer au mobilier en place d’autres meubles à plus faible valeur. En effet, il arrive que l’acquéreur exige que le mobilier manquant soit remis en place s’il constate qu’il existe des différences avec le mobilier annoncé, et ce qui est présent lors de la dernière visite avant la signature de l’acte authentique de vente. A défaut, il pourrait demander une diminution du prix de vente équivalente à la valeur de ce mobilier manquant.

    Diminuer le montant des frais de notaire pour l’acquéreur

    L’acquéreur peut économiser sur les frais d’acquisition, dits frais de notaire, en défalquant le mobilier laissé par le propriétaire. En effet, ils peuvent ne pas être compris dans le prix de vente du bien qui sert à calculer ces frais d'acquisition. Si le prix total du mobilier est séparé de la vente, il est possible de déduire jusqu’à 2 à 3% de la valeur du bien.

    Par exemple, si le bien immobilier en vente possède une cuisine équipée ainsi que des meubles estimés à 10 000 euros, cette somme peut être défalquée du prix du bien immobilier. Ainsi, si le bien est en vente à 180 000€, l’acquéreur signera un compromis de vente en indiquant qu’il achète un bien immobilier d’une valeur de 170 000 euros et du mobilier pour 10 000 euros. Les frais de notaires s’appliqueront donc sur les 170 000 euros et il pourra économiser 8oo€ (si le taux est à 8%) sur ces frais calculés sur la valeur du bien déduite de la valeur du mobilier.

    Quels sont les meubles concernés ?

    Tous les meubles peuvent être listés mais tous ne peuvent pas être déduits des frais de notaire ! Il faut distinguer les meubles qui peuvent être isolés facilement du bien, tel que le mobilier, et ceux qui sont incorporés à l’immeuble, comme un miroir encastré ou une cheminée :

    • Dans le langage juridique, les meubles déductibles sont ainsi les « meubles meublants » destinés à l’usage et l’ornement des appartements comme : les tables, chaises, literie, tableaux ornant les murs ;
    • Le mobilier de jardin peut être compris tel que la tondeuse ;
    • Le climatiseur et les radiateurs, à condition qu’ils puissent être enlevés sans détérioration ;
    • L'électroménager : hotte de cuisine, four, frigo, placards etc.

    Une partie du mobilier ne peut en revanche pas être déductible des frais de notaire

    Tout ce qui est incorporé au bien ne peut être compté en tant que mobilier déductible des frais de notaires. En effet, le mobilier fait partie du bien. On fait référence aux « meubles attachés à perpétuelle demeure », qui ne peuvent être séparés du bien sans entraîner de détérioration :

    • Les toilettes ;
    • Les meubles conçus sur-mesure et encastrés tels qu’une bibliothèque encastré ;
    • Un miroir scellé dans un mur ;
    • Une cheminée ;
    • Les volets extérieurs.

    Comment calculer le montant du mobilier listé ?

    En amont, le propriétaire ou l’agent immobilier s’occupe d’estimer le montant des meubles vendus avec le bien immobilier et d’en noter le montant total. Il doit ainsi noter les marques, les types et couleurs des meubles et appareils électroménagers, afin de leur attribuer une valeur d’occasion. Il est toujours préférable de retrouver les références, les dates d’achat voire les factures. L'obsolescence du mobilier est prise en compte dans le calcul ! Dans certains cas, l’aide d’un professionnel est nécessaire pour déterminer le prix d’un bien rare, par exemple un tableau de valeur.

    Attention, dans le cadre d’un prêt immobilier sur la totalité du prix de l’acquisition, les banques ne financent pas le montant de la liste du mobilier. En ce sens, il est donc impératif de considérer cette somme en la finançant grâce à un apport personnel ou à l’aide d’un prêt à la consommation ajouté à l’emprunt immobilier.

    Quelles sont les formalités pour déduire des meubles des frais de notaires ?

    Il est possible que l’acquéreur demande de vérifier que tous les meubles inscrits sur la liste sont encore présents dans le logement, lors de la vente définitive du bien. La liste doit être remise au notaire lors du compromis de vente. C’est à ce moment-là qu’il sera possible de faire la déduction des frais d’acquisition. En cas de contrôle, l’administration fiscale peut vous demander les justificatifs du mobilier inhérents au bien. Généralement, l’estimation totale du mobilier oscille entre 2 et 5% de la valeur du bien. Jusqu’à ce montant, les doutes ne sont pas éveillés et les justificatifs non obligatoires. Attention à ne pas surestimer la valeur du mobilier !

    Afin de réduire les frais d’acquisition, il existe d’autres solutions qui peuvent faire économiser une bonne partie de ces taxes. Tout d’abord, acheter dans le neuf permet de ne payer que 2 à 3% de frais de notaire. Étant donné qu’ils constituent un pourcentage du prix de bien, tentez de négocier le prix du bien pour les faire baisser. Enfin, vous pouvez déduire les frais d’agence du prix du logement, dans l’hypothèse où vous passez par une agence traditionnelle qui propose une commission variable importante et à charge acquéreur… Sinon, Homki offre un prix fixe de 2 990€ à charge vendeur et permet de trouver un prix juste, qui de facto fait baisser les frais d’acquisition.


    Les points à retenir

    • Un inventaire du mobilier annexé lors du compromis de vente peut permettre de réduire les frais de notaire de l’acquéreur.
    • Tous les meubles peuvent être listés mais tous ne peuvent pas être déduits des frais de notaire.
    • Le propriétaire ou l’agent immobilier s’occupe d’estimer le montant des meubles vendus.
    • L’administration fiscale peut demander les justificatifs du mobilier inhérents au bien.

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