GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Septembre 2021

Comment vendre un bien occupé par un locataire ?

Sommaire

    Un propriétaire a le droit de vendre son bien loué même si le bail suit son cours. C’est une vente particulière qui est encadrée juridiquement. Plusieurs options s’offrent ainsi au propriétaire bailleur qui veut vendre rapidement : vendre le bien occupé à un acheteur qui reprendra le bail, vendre le bien libre après avoir donné congé au locataire ou vendre le bien à son locataire ! Ce dernier étant protégé par des règles précises, même s’il n’est pas automatiquement prioritaire pour acheter le logement qu’il loue. Homki vous aiguille sur les questions inhérentes à la vente d’un bien loué.



    Comment vendre un bien occupé par un locataire ?

    Vendre un bien occupé par un locataire en transmettant le bail

    Un bail de location dure trois ans si le bien est loué vide (sans mobilier) et un an s’il est loué meublé. En principe, si aucune des deux parties - ni le propriétaire ni le locataire - ne met fin au bail dans le respect des délais de préavis, le bail est reconduit automatiquement.

    Un propriétaire peut tout à fait vendre son bien occupé par un locataire à titre de résidence principale, loué sans mobilier ou avec, même en cours de bail. Il n’est pas dans l’obligation d’attendre la fin du bail ! Il n’est pas obligé non plus de prévenir son locataire même si cela pourrait paraître plus correct vis-à-vis de ce dernier. Simplement, le bail sera transféré au nouveau propriétaire jusqu’à son échéance.

    La caution

    Le dépôt de garantie, ou caution, est en principe transmis du vendeur au nouveau propriétaire. Depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. C’est-à-dire que le nouveau propriétaire doit restituer le montant de caution au locataire à son départ, même s’il elle n'avait pas été transférée du vendeur à l'acquéreur au moment de la vente ! Et bien sûr, à la hauteur du montant si le bien est rendu en bon état et dans un délai de deux mois si des dégradations ont été constatées lors de l'état des lieux de sortie.

    L’assurance loyers impayés

    Dans le cas où le propriétaire bailleur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés, le contrat doit obligatoirement être résilié au moment de la vente et ne peut être transféré.

    Donner congé au locataire pour le vendre libre

    Vendre un bien déjà occupé par un locataire est un acte plutôt courant. Néanmoins, il est important de savoir que cela entraîne habituellement une décote sur le prix du bien. Souvent, on parle de 10 à 15 %. Par ailleurs, cela varie en fonction de la durée du bail et du montant du loyer. En outre, il est plus facile de trouver un acquéreur lorsque le bien est libre.

    Si, en tant que propriétaire bailleur, vous désirez vendre votre bien libre, alors il faudra donner congé à votre locataire. Selon le délai de préavis, cela pourra néanmoins retarder la vente. En effet, un bail en cours ne peut être résilié sauf exceptions telles que :

    • Plusieurs loyers impayés ou paiements très régulièrement en retard ;
    • Sous-location du logement sans autorisation du propriétaire bailleur ;
    • Nuisance répétée à la copropriété.

    Le locataire est prioritaire pour acheter le bien en location vide uniquement

    L’article 15 de la loi de 89 définit les règles du congé pour vente et notamment le droit de préemption du locataire.

    Dans une location d’un bien vide (sans mobilier), donner un “congé pour vendre” peut permettre au locataire de faire une offre d’achat au prix : ce qui vaudra vente. Car le locataire dispose d’un droit de préemption sur le bien. Il aura ainsi deux mois pour faire une offre d'achat et sera ainsi prioritaire. Une fois ce délai passé, le locataire est considéré comme non intéressé et devra quitter le bien qui sera vendu.

    Attention, en location meublée, le locataire ne dispose pas de droit de préemption. Pourquoi ? Car on estime qu’un locataire d’un bien meublé qui, souvent, le loue durant un an ressent moins d’attache pour le bien dans lequel il vit qu’un locataire qui a meublé le bien d’un bail de trois ans.

    Quelles exceptions empêchent la délivrance d’un congé ?

    Si le locataire a plus de 65 ans et que ses revenus n’excèdent pas un certain plafond de ressources, vous ne pourrez pas lui donner congé pour aboutir à votre projet de vente. En effet, afin de résilier le bail de location, il faut pouvoir lui proposer une solution alternative pour qu’il soit relogé. Evidemment, il faut que cette solution de repli réponde à ses besoins et soit à un prix équivalent, à la hauteur de ses moyens financiers.

    Cette contrainte s’applique à tous les propriétaires bailleurs, enfin presque. Car si le propriétaire bailleur a lui aussi plus de 65 ans, ou que ses revenus annuels ne dépassent pas non plus un certain plafond alors son désir de vendre prendra le dessus.

    Demander un arrangement à l’amiable

    Comme partout et pour tout, si deux parties d’un contrat s’entendent pour mettre fin à celui-ci, alors le bail pourra être résilié. Cela peut arriver que le propriétaire bailleur propose une compensation financière à son locataire afin que celui-ci quitte le bien prématurément. Propriétaire-bailleur et locataire peuvent ainsi s'arranger entre eux. Le but étant que chacun y trouve son compte.

    Quelles sont les obligations du propriétaire envers son locataire ?

    Comme évoqué précédemment, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail de son locataire quand il le souhaite. Six mois jour pour jour avant la fin du bail, il a le droit de donner congé à son locataire.

    Demande de résiliation d’un bail de location

    Afin de respecter la procédure de résiliation de bail, le propriétaire bailleur devra obligatoirement utiliser l’une des méthodes suivantes. Sinon, le bail sera reconduit pour trois ans.

    Il peut, au choix, soit :

    • envoyer la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception ;
    • le notifier par acte d’un huissier ;
    • remettre la résiliation en mains propres contre un reçu de réception daté et signé par tous les signataires du bail.

    L’un de ces documents pourrait ainsi servir de justificatif à la résiliation de bail en cas de litige, notamment en matière de délai légal d’information.

    Et si l’acquéreur veut habiter le logement ?

    Dans la même idée, le nouveau propriétaire qui acquiert le bien immobilier occupé par le locataire devra attendre le délai légal de préavis pour donner congé à ce dernier et habiter dans le bien. Cela arrive également lorsque le propriétaire désire loger quelqu’un de sa famille ou faire de la location saisonnière. Il n’est pas libre de faire ce qu’il veut du bien acheté à partir du moment où il l’a acquis avec un bail en cours.

    Les points à retenir

    • Un propriétaire peut librement vendre son bien occupé par un locataire, loué sans mobilier ou avec, même en cours de bail.
    • Le nouveau propriétaire doit restituer la caution au locataire à son départ.
    • Pour vendre un bien libre, il faudra donner congé à votre locataire, en respectant le protocole et les délais de préavis.
    • Donner un “congé pour vendre” peut permettre au locataire de faire une offre d’achat au prix. Il sera prioritaire seulement si le bien est loué sans meuble.
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