Les points à retenir

• Statut de passoire thermique : les logements notés F ou G affichent une consommation énergétique très élevée (plus de 330 kWh/m²/an pour la classe F et plus de 420 kWh/m²/an pour la classe G).
• Interdiction de location : les biens classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, tandis que l'interdiction touchera les logements F dès 2028.
• Gel des loyers : la revalorisation du loyer d'un bien classé F ou G est strictement interdite depuis août 2022, que ce soit en cours de bail ou lors d'une relocation.
• Vente et achat libres : la transaction reste totalement autorisée sans limitation de date, représentant souvent une opportunité d'achat avec négociation du prix de vente.
• Sortir du statut F ou G : des travaux ciblés (isolation, menuiseries, pompe à chaleur, VMC) complétés par des aides de l'État (MaPrimeRénov', primes CEE) permettent d'améliorer rapidement l'étiquette énergétique.

En France, près de 5 millions de logements affichent un DPE F ou G, ces fameuses passoires thermiques qui inquiètent propriétaires et locataires. Que signifie concrètement cette étiquette, allant de A à G ? Comment vérifier la classe énergétique de votre logement ? Quelles sont les règles de location et de vente, et quels travaux envisager ? Homki répond à toutes vos questions pour avancer sereinement.

Qu'est-ce qu'un logement classé F ou G ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la performance énergétique et climatique d'un logement à travers une étiquette allant de A à G. Deux critères entrent en jeu : la consommation d'énergie (en kWh/m² par an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m² par an). Le DPE retient toujours la plus mauvaise des deux notes.

Que signifie la classe énergétique F ?

Un logement classé F affiche une estimation de la consommation comprise entre 330 et 420 kWh/m²/an, ou des émissions situées entre 70 et 100 kg CO2 eq/m²/an. C'est déjà une consommation élevée, révélatrice d'une isolation défaillante ou d'un système de chauffage énergivore.

La classe G, la pire étiquette du DPE

La classe G concerne les logements dépassant ces seuils : plus de 420 kWh/m²/an ou plus de 100 kg CO2 eq/m²/an. C'est la dernière marche de l'échelle du DPE.

Voici les seuils qui distinguent ces deux classes :

Les logements F et G sont surnommés passoires énergétiques, car ils laissent littéralement s'échapper la chaleur, entraînant des factures lourdes et un inconfort thermique pour leurs occupants.

Comment savoir si mon logement est classé F ou G ?

Seul un DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié fait foi. Il détermine la classe officielle de votre logement et doit être intégré au dossier de diagnostics techniques remis à l'acquéreur ou au locataire, lors d'une vente comme d'une location.

Simulateur DPE ADEME : estimer votre classe énergétique

Avant de commander un nouveau diagnostic, vous pouvez avoir une première estimation grâce au simulateur de l'ADEME, disponible sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr. Il suffit de renseigner le numéro à 13 chiffres de votre DPE existant pour visualiser l'impact des évolutions réglementaires sur votre étiquette.

Vérification du DPE sur le site du gouvernement

Pour vérifier un DPE déjà réalisé ou télécharger votre attestation, le site du gouvernement service-public.fr renvoie vers cet observatoire officiel. C'est le seul canal fiable, méfiez-vous des plateformes payantes qui prétendent délivrer un document officiel.

Enfin, gardez en tête la durée de validité de votre diagnostic : un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable 10 ans. Si des travaux améliorent votre logement entre-temps, une mise à jour gratuite de l'étiquette est possible sur l'observatoire ADEME.

Quelles sont les conséquences d'un classement énergétique F ou G pour un propriétaire ?

Interdiction de location : le calendrier jusqu'en 2034

Depuis le 1er janvier 2025, la réponse est claire : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location. La loi climat impose une décence énergétique minimale, et cette interdiction de location s'applique à chaque nouveau bail comme à tout renouvellement.

Le calendrier se déploie progressivement pour laisser aux propriétaires le temps de s'organiser. En métropole, il concerne d'abord la classe G, puis F, puis E. Dans les départements et régions d'outre-mer, ce calendrier est décalé de trois ans compte tenu des spécificités climatiques et constructives locales.

Peut-on augmenter le loyer d'un DPE F ou G ?

Depuis août 2022, la loi climat interdit toute révision de loyer à la hausse pour les logements classés F ou G. Ce gel des loyers concerne les nouvelles mises en location comme les baux en cours. Concrètement, les locataires d'une passoire thermique sont protégés d'une hausse tant que le logement conserve son étiquette.

Dérogations et cas particuliers de location

Quelques exceptions existent, mais elles restent rares. Un propriétaire peut invoquer des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales rendant les travaux impossibles, ou un coût de rénovation manifestement disproportionné au regard de la valeur du bien. Ces situations doivent être justifiées et documentées : elles ne dispensent pas automatiquement de l'obligation, mais peuvent en retarder la mise en œuvre.

Peut-on vendre ou acheter un logement classé F ou G ?

Bonne nouvelle pour les propriétaires concernés : ni la vente ni l'achat d'un logement classé F ou G n'est interdit. La réglementation cible avant tout la location, pas la transaction. Reste à savoir comment aborder ces biens immobiliers dans les meilleures conditions.

Est-ce une bonne idée d'acheter une maison avec un DPE G ?

Cela peut être une véritable opportunité, à condition de bien calculer l'équation. Un logement classé G se négocie souvent nettement sous le marché, ce qui laisse une marge appréciable pour financer les travaux. L'enjeu, c'est la valeur verte : un bien rénové et reclassé se revend toujours mieux qu'une passoire laissée en l'état. Avant de signer, chiffrez précisément le budget rénovation pour vérifier que la bonne affaire en reste vraiment une.

DPE F ou G : que faire pour rénover votre logement ?

Bonne nouvelle : un logement classé F ou G n'est jamais figé. Des travaux ciblés suffisent souvent à changer d'étiquette, et plusieurs aides existent pour en réduire le coût.

Travaux de rénovation énergétique prioritaires

Avant de vous lancer, mieux vaut hiérarchiser vos travaux de rénovation énergétique selon leur impact réel sur la consommation. Voici les postes qui font le plus souvent basculer un logement vers une meilleure classe :

• Isoler les combles et les murs : c'est souvent le geste le plus rentable, car la toiture et les parois représentent la première source de déperdition.
• Remplacer les menuiseries anciennes par du double vitrage performant.
• Changer le système de chauffage, en particulier au profit d'une pompe à chaleur.
• Installer une VMC performante pour renouveler l'air sans perdre la chaleur produite.

Ces travaux, combinés, génèrent généralement des économies d'énergie substantielles et permettent souvent de gagner une à deux classes énergétiques.

À lire : Les 4 travaux essentiels pour faire des économies d'énergie

Nouveau DPE 2026 : ce qui change pour votre étiquette

Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué : le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, les logements chauffés à l'électricité voient leur consommation recalculée à la baisse, ce qui peut suffire à les faire sortir du statut de passoire thermique, sans le moindre coup de marteau. Aucune étiquette ne peut en revanche se dégrader avec cette réforme.

Aides financières pour financer vos travaux

Plusieurs dispositifs existent pour alléger la facture, selon vos revenus : MaPrimeRénov', les primes CEE, l'éco-PTZ, ou encore la TVA réduite à 5,5 %. Si vos travaux améliorent effectivement votre étiquette, vous pouvez demander une mise à jour gratuite de votre DPE auprès de votre diagnostiqueur.

Pour connaître les dispositifs auxquels vous pouvez prétendre, consultez notre guide sur les 11 aides à la rénovation énergétique.

Questions fréquentes sur le DPE F ou G

Peut-on louer un logement classé G ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G est interdit : il ne respecte plus le critère de décence énergétique. Le gel des loyers s'applique aussi aux F et G, obligeant les propriétaires bailleurs à rénover avant toute nouvelle location.

Le DPE est-il gratuit et fourni par le gouvernement ?

Non, le DPE est payant et réalisé par un diagnostiqueur certifié, à vos frais. L'État propose toutefois des aides financières et un accompagnement gratuit via France Rénov' pour financer vos travaux de rénovation.

Pour connaitre le prix moyen de la réalisation d'un DPE en 2026 consulter notre article : Prix du DPE en 2026 : tarifs, réforme et calcul

Un DPE F ou G change-t-il pour une location à Paris ?

Les règles sont identiques partout en France, y compris à Paris. La capitale compte toutefois une forte proportion de passoires thermiques dans son parc ancien.

Quel est l'impact d'un DPE G sur la consommation ?

Un DPE G traduit une consommation énergétique très élevée, souvent au-delà de 420 kWh/m²/an, avec des factures de chauffage lourdes. Réduire cet état énergétique permet de limiter ces dépenses et d'améliorer le confort.