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Vous souhaitez vendre un bien immobilier mais vous n'êtes pas le seul propriétaire ? Vous êtes alors face à une indivision, situation qui survient généralement lors d’une succession ou lors de l’achat en couple. Face à cette situation juridique particulière, de nombreuses préoccupations et interrogations peuvent alors survenir. Comment vendre un bien sous le régime de l’indivision ? Quels sont les droits de chacun ? L’unanimité est-elle forcément requise ? Homki vous explique tout.
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L’indivision est une situation qui intervient lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier. Le plus souvent, elle est le résultat d’une succession lorsqu’un bien revient en héritage à plus d’une personne, mais elle peut aussi se produire lorsque deux partenaires, non mariés, décident d’acheter un bien en commun. Dans ce cas, le titre de propriété, le financement et la gestion du bien sont alors partagés entre les différents indivisaires. Chacun a donc des droits mais aussi des obligations.
Le régime de l’indivision possède une réglementation juridique stricte qui est définie par le Code civil.
Généralement, il est nécessaire que chaque indivisaire ait émis son accord concernant la vente du bien immobilier. En effet, l’un des propriétaires ne peut pas prendre seul l’initiative de vendre. Les indivisaires doivent donc en décider à l’unanimité, en se mettant également d’accord sur le prix de vente et sur le partage. Cependant, il n’est pas rare que des désaccords entre les indivisaires apparaissent. Pour cela, la loi a donc décidé d’assouplir certaines règles et il est désormais possible de vendre sans l’unanimité des différents propriétaires.
Depuis la loi de “simplification et de clarification du droit” du 12 mai 2009, il est désormais possible de vendre un bien immobilier malgré le désaccord de l’un ou plusieurs membres de l’indivision. L’unanimité n’est alors plus obligatoire à partir du moment où les indivisaires souhaitant la vente du bien représentent au moins ⅔ des droits indivis. Pour cela, ils devront signaler au notaire leur intention de vendre qui s’occupera alors d'en informer les autres par voie d'huissier. Ceux-ci auront trois mois pour émettre un accord ou un désaccord.
En cas d’accord, la vente pourra donc bien avoir lieu mais dans le cas contraire, le notaire devra alors constater le refus qui donnera suite à la saisie du Tribunal de grande instance par les indivisaires souhaitant vendre afin que le juge autorise la vente. Celle-ci se fera alors par le biais des enchères. Le montant de la vente permettra de régler les frais de justice et sera ensuite répartie entre les indivisaires au prorata des droits de chacun.
Si les indivisaires vendent leur bien hérité d’un commun accord alors le partage du prix de vente se fait en fonction des droits indivis de chacun sur le bien. En cas d’absence d’information, le partage se fera de manière égalitaire entre les indivisaires.
Dans le cas où la vente du bien se fait sans l’unanimité des indivisaires et se réalise par le biais des enchères, alors le prix de vente sera partagé entre les différents héritiers.
Le régime par défaut entre deux personnes pacsées est la séparation des biens. Cependant, si les deux partenaires ont acquis un bien ensemble, alors ils sont propriétaires sous le régime de l’indivision dans les proportions fixées dans l’acte d’achat (30-70, 50-50, 20-80 etc.). En cas d’absence de précision, le prix de vente sera réparti à 50-50. Toutefois, chacun des partenaires peut apporter la preuve qu’il est propriétaire du bien dans une proportion différente.
Cependant, si les partenaires optent pour l’indivision dans la convention de pacs, alors le bien acheté en commun appartiendra à chacun des partenaires de manière égalitaire et aucun recours ne pourra être effectué l’un contre l’autre si la contribution de l’un des deux partenaires est inégale ou inexistante.
Un bien acheté en commun par les concubins non pacsés et non mariés est soumis au régime de l’indivision, le prix de vente sera alors réparti de manière égalitaire entre eux en cas d’absence de mention d’une répartition différente lors de l’acte d’achat.
Conformément à la loi, nul ne peut être obligé à rester dans l’indivision. Pour en sortir librement et à tout moment, deux solutions s’offrent à vous :
- vendre ses droits à un autre indivisaire : cet acte doit se faire par voie d’huissier et représente la solution la plus simple pour sortir de l’indivision
- vendre ses droits à un tiers extérieur à l’indivision : l’indivisaire souhaitant vendre ses droits à un tiers doit alors notifier les autres membres de l’indivision du prix, des conditions de vente et de l’identité complète de l’acquéreur potentiel. Cependant, si l'un des indivisaires est intéressé par le rachat de votre part, il pourra alors exercer son droit de préemption par voie d’huissier, lui permettant d’être prioritaire face à l’acquéreur potentiel. Ensuite, celui-ci dispose d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente, à défaut duquel l’indivisaire pourra vendre ses droits à la personne de son choix 15 jours plus tard.
Les points à retenir