GUIDE IMMOBILIER 7 min de Lecture | Mars 2022

Comment faire une donation d’un bien immobilier de son vivant ?

Sommaire


    Vous ne voulez pas faire attendre vos héritiers pour recevoir une part de votre patrimoine ? Ou vous voulez léguer vos biens à des tierces personnes ? Vous pouvez alors recourir à la donation de votre bien. Que faut-il savoir ? Aujourd'hui, Homki répond à toutes vos interrogations.


    don de son vivant

    En quoi consiste la donation ? C’est un acte irréversible permettant de léguer de son vivant un bien à une personne de votre choix. C'est-à-dire que vous, donateur, transférez de votre vivant un bien immobilier à un donataire. Ce donataire doit accepter ce transfert pour que la donation se réalise. Cependant, cette action est conditionnée et encadrée par la loi. En effet, la part de patrimoine attribuée à la personne que vous avez choisie ne doit pas dépasser la part réservée à vos héritiers. Il faut noter que les biens doivent vous appartenir au moment de la donation. 

    Par succession ou par donation ? 


    Si vous êtes propriétaire d’un logement et que vous souhaitez le transmettre de votre vivant, il est important d’en connaître les règles en amont. Lors de la transmission de patrimoine, il est souvent question de succession et donation. Ce sont des termes qu’il ne faut pas confondre car il existe des différences entre ces deux mécanismes. 

    On parle de succession si les biens laissés par le défunt reviennent à ses héritiers. Selon la loi, si le défunt a laissé un testament il peut choisir un héritier, mais il ne doit pas oublier ses enfants. Il ne doit pas déshériter ses descendants. Si le défunt n’a pas laissé de testament, le bien revient aux enfants du défunt et au conjoint.

    Dans le cas d’une succession, il est important de se renseigner afin de connaître le montant exact de la succession. Le calcul des droits de succession dépend d’un grand nombre de facteurs, il y a des règles à respecter.

    Pour ce qui est d’une donation, il n’y a pas de calcul à faire. Le propriétaire peut donner tout ce qu'il possède. Cependant s’il veut faire un don, il doit respecter la réserve héréditaire.

    Pour les deux, la succession et la donation, il est conseillé de faire appel à un notaire.

    Comment faire une donation ?


    Que vous soyez des descendants ou non, il est possible de donner librement une partie de votre héritage. On parle ici de la quotité disponible.

    Cependant, en présence d'héritiers réservataires, vous vous devez de leur garder une part. Ils ont le droit de recevoir la part dite " minimale " d'héritage.

    À noter qu'une donation peut se faire de manière libre en remplissant un formulaire du gouvernement. Cependant, dans certains cas,  elle doit se faire obligatoirement devant un notaire. Si vous faites le choix d'une donation par acte notarié, votre déclaration sera beaucoup plus simple. Le notaire sera chargé de déclarer fiscalement votre donation. Enfin, les frais de notaire sont souvent réglés par le donateur. L'émolument est proportionnel à la valeur des biens donnés.

    Qui peut faire une donation ?


    Tout le monde peut faire une donation à condition d'être majeur ou mineur émancipé, d'avoir la capacité juridique de gérer ses biens, d'avoir la capacité mentale de compréhension et discernement. Une personne sous tutelle ne peut donc pas faire de donation. Une donation peut être faite à la personne de votre choix. 

    Quel type de donation peut-on faire de notre vivant ? 


    Maintenant que vous en savez plus sur la donation, Homki vous propose de vous faire découvrir les différentes formes que peut prendre cet acte. Il existe deux formes de donation, la donation simple et la donation-partage.

    La donation simple


    Elle consiste à transmettre votre bien immobilier de la manière la plus simple à la personne de votre choix. C’est une donation libre qui permet de donner des biens à ses futurs héritiers comme à des tierces personnes. Dans ce cas précis, la valeur de votre bien sera fixée le jour de votre décès seulement. 

    La donation-partage


    La donation-partage, quant à elle, est un acte qui comprend à la fois une donation et un partage. Cette action nécessite le recours à un notaire pour déterminer en avance la valeur du bien. Ici, le donateur décide de la manière dont vont être partagés les biens entre ses héritiers. Le partage doit cependant respecter la part de réserve héréditaire de chaque héritier.

    La donation est un acte qui a de lourdes conséquences. Il y a des étapes clés à ne pas manquer :

    • Il faut prendre conscience de ce que la donation implique. Dès son acceptation, vous ne pouvez plus reprendre le bien transmis. C’est pour cela que, selon la somme en jeu, il est nécessaire de prendre des dispositions. Il existe de nombreux outils de simulation sur des sites officiels qui vous permettront d’obtenir des informations depuis chez vous. Le notaire peut également vous informer sur le coût de l’opération.
    • Consulter un spécialiste, que ce soit un avocat, un notaire ou même un banquier. Il vous aidera à mieux appréhender les solutions qui s'offrent à vous et qui répondent au mieux à vos souhaits.
    • Faire une déclaration aux services de l’administration fiscale, seulement pour les dons manuels. Pour les dons manuels inférieurs à 15 000 euros, la déclaration peut être faite en ligne ou sur papier. Pour ceux supérieurs à 15 000 euros, la déclaration de don peut être révélée par le donataire ou faire suite à un contrôle.
    • Payer des droits de donation? Pour un don manuel ou acte notarié, il faut payer des frais de notaire. Dans certains cas, il est possible de bénéficier d’une exonération.

    À savoir : en principe, une donation ne peut être annulée. Vous pouvez demander l’annulation d’une donation en justice dans certains cas. Il est également possible de demander l’annulation d’une donation dans le cadre de la donation entre époux. Dans ce cadre, la donation peut être annulée à tout moment par l’un des époux, (sauf si établie par le contrat de mariage). Elle est directement annulée en cas de divorce.

    Les avantages de la donation


    La donation supprime les droits de succession sur les biens donnés pour les héritiers. En effet, en fonction du lien de parenté, il sera possible de réduire un abattement tous les 15 ans. Si en tant que donateur vous conservez l'usufruit, cela vous permettra de maintenir vos finances et de conserver un même train de vie.

    Au moment du décès, la donation présente un avantage majeur car elle permet de réduire les droits de succession. 

    La donation est un processus simple, rapide et qui n'est pas très coûteux. À la suite d'une donation, vous serez toujours libre de votre vivant de la révoquer.

    Les inconvénients de la donation

    • En cas de donation pure et simple, le donateur est déconnecté du bien donné.
    • Très souvent, lorsque l'on fait une donation, on perd le contrôle de son bien. Si en l'espèce, il surgit un différend entre le donateur et le bénéficiaire, le bénéficiaire pourra demander à gérer lui seul sa donation. En effet, les biens donnés lui appartiendront totalement.
    • Dans le cas d'une donation pure et simple, cela peut entraîner l'apparition de dette envers le bénéficiaire puisque le bien entre dans son patrimoine.

    La donation peut présenter plusieurs avantages. En tant qu’acte irréversible, il ne faudra tout de même pas prendre une telle décision à la légère. Alors qu’elle peut être très profitable dans un climat favorable, celle-ci peut porter préjudice en cas de différend. 

    Même si sa présence n’est pas toujours obligatoire,  si vous songez à faire une donation, Homki vous encourage fortement à avoir recours à un notaire. 



    Les points à retenir

    • Le don d'un bien immobilier de son vivant est lorsqu'un donateur lègue, de son vivant, un bien à une personne de son choix, le donataire.
    • La part de patrimoine attribuée à la personne choisie ne doit pas dépasser la part réservée aux héritiers (la réserve héréditaire).
    • Une donation peut se faire de manière libre en remplissant un formulaire du gouvernement. Cependant, dans certains cas, elle doit se faire obligatoirement devant un notaire.
    • En principe, une donation ne peut être annulée. L’annulation d’une donation peut être être annulée en justice dans certains cas.
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