GUIDE IMMOBILIER Septembre 2020

Quel coût pour transformer un local commercial en habitation ?

Sommaire

    La transformation d'un local commercial en logement est une pratique de plus en plus répandue. Cette procédure permet notamment de louer ou de revendre un bien à usage d’habitation après avoir l’acheté à un prix attractif alors que son utilisation était encore strictement professionnelle.

    Cette conversion, appelée changement de destination, ne se fait pas néanmoins sans un processus administratif précis. Elle a des conséquences importantes tant sur le plan juridique que sur le plan fiscal. Il est donc important d’en connaître les subtilités avant de mener toute opération de ce type.

    Dès lors que la transformation d'un local commerciale en lieu d’habitation est possible, il reste à prendre en compte les démarches indispensables concernant les aménagements à réaliser.

    Des autorisations sont nécessaires pour pouvoir entamer les rénovations souhaitées sur place. Il est impératif que le local converti en logement respecte les normes d’habitabilité en vigueur. Nous verrons ici comment déclarer les aménagements dans le cadre d’un changement de destination, les différentes normes à suivre, le coût de cette opération (pour une résidence principale ou bien une location meublée) et les aides susceptibles d’être perçues à ce titre.



    Coût pour transformer un local commercial - Homki

    Comment déclarer vos travaux d’aménagement ou de rénovation ?

    Pour tout projet de transformation d'un local commerciale, la consultation du Plan local d’urbanisme (PLU) est obligatoire, de même qu’une demande d’autorisation pour le changement de destination à effectuer en mairie.

    Dès que celle-ci est acceptée, des démarches administratives sont à entreprendre avant de pouvoir débuter les aménagements. Le propriétaire du lieu à convertir en logement pourra effectuer une déclaration préalable de travaux pour les modifications les plus simples. Le document Cerfa correspondant est à déposer en mairie, avec une réponse attendue sous un délai d’un mois.

    Lorsque le lieu nécessite des bouleversements plus importants, c’est une demande de permis de construire qui devrait être faite. Cela concerne notamment la modification des structures porteuses ou de la façade dans le cadre de la conversion d’un bien à usage commercial en logement.

    Dans cette situation, les délais de réponse sont compris en général entre deux et trois mois. Dans le cas de la transformation d'un local commerciale situé dans une copropriété, l’accord unanime des copropriétaires est indispensable pour commencer les travaux. Enfin, un architecte est indispensable si la surface à aménager dépasse 150 mètres carrés.

    Quelles normes d’habitabilité d’un logement faut-il respecter ?

    Que le bien transformé soit utilisé par la suite comme résidence principale ou dans le cadre d’une location, un certain nombre de normes d’habitabilité sont à suivre de manière scrupuleuse. Le code de l’urbanisme prévoit plusieurs dispositions à prendre en compte lors de la transformation d'un local commerciale en logement.

    Tout d’abord, le bien doit être équipé d’un système d’évacuation des eaux et faire l’objet d’un raccordement au réseau électrique. Des normes sont à respecter en outre pour les installations électriques, de chauffage ainsi que de gaz. Le bien doit inclure aussi un éclairage naturel avec une fenêtre et un système de renouvellement de l’air.

    Si le bien est transformé en lieu habitable mis en location, le propriétaire doit s’assurer qu’il respecte les obligations légales liées à la notion de logement décent. Le bien doit garantir alors l’hygiène, la sécurité de même que le confort du locataire.

    Parmi les éléments à prendre en compte ici, on peut citer l’absence de parasites, une distribution en eau potable (froide et chaude), la présence d’un coin cuisine et d’une salle d’eau avec des toilettes séparées.

    Le prix de la rénovation en habitation principale

    Pour les propriétaires, procéder à la transformation d'un local commerciale en logement est sans conteste une opération avantageuse. Il a cependant un coût qu’il est important de planifier avant de débuter les démarches. Selon la configuration du lieu, des aménagements importants peuvent être requis pour que l’espace puisse servir comme résidence principale.

    Dans une ancienne boutique par exemple, toutes les vitrines devront être remplacées pour garantir une meilleure isolation. Des opérations de dépollution ou de désinfection peuvent être nécessaires, tout comme l’adaptation du lieu pour apporter de la luminosité notamment.

    Les modifications à apporter peuvent s’avérer nombreuses au final, il est donc crucial de ne pas négliger les coûts engendrés. Dans la plupart des cas, cela concerne l’installation d’une salle de bain, d’une cuisine équipée, la mise aux normes électriques, une réfection des sols et un changement de façade. Des devis sont à demander à différents artisans pour obtenir les prix les plus attractifs. Le coût de ces divers aménagements peut être estimé à environ 1 500 euros le mètre carré tout compris.

    Objectif vente - Homki

    Le prix de la rénovation en location meublée

    La situation n’est pas tout à fait la même quand il est question de la transformation d'un local commerciale en location meublée. Le lieu devra respecter ainsi les normes de superficie pour un espace habitable à louer : 9 mètres carrés minimum pour une personne seule, 16 mètres carrés pour deux personnes.

    De plus, il est souvent intéressant d’améliorer l’aspect général du bien pour susciter l’intérêt des futurs locataires. Un plan de travail peut être installé dans une cuisine, des rangements être mis en place également. L’ajout de meubles fonctionnels est aussi à budgéter.

    En prenant en considération ces différents équipements, par rapport à une transformation d'un local commerciale en résidence principale, il est bon de compter entre 1 000 et 1 500 euros supplémentaires pour une conversion en location meublée. Cet investissement sera cependant vite compensé dès que le bien aura trouvé preneur. La location meublée permet de bénéficier d’un régime d’imposition plus avantageux et de déductions fiscales. De plus, un propriétaire peut proposer un loyer revu en conséquence, avec une hausse de 10 à 15 % par rapport à un logement vide.

    Quelles aides pour la rénovation énergétique d'un lieu professionnel en logement ?

    La transformation d'un local commerciale peut être facilitée en profitant des dispositifs d’aide prévus pour améliorer la performance énergétique d’un logement. Depuis le 1er janvier 2020, le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) a été remplacé par MaPrimeRénov’. Cette aide de l’ANAH permet de toucher jusqu’à 20 000 euros pour des dépenses de rénovation.

    Un plafond de revenus doit être respecté pour pouvoir profiter de ce dispositif. Les particuliers peuvent également se tourner vers les aides financières propres aux Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Dans le cadre d’aménagements pour la rénovation énergétique d’un bien immobilier, les propriétaires occupants et les bailleurs sont en mesure de bénéficier d’avantages financiers non négligeables.

    Le programme Habiter Mieux de l’Agence Nationale de l’Habitat propose trois dispositifs pour financer en partie des travaux de rénovation énergétique. Ils s’adressent aux propriétaires occupants aux revenus modestes, aux propriétaires bailleurs qui s’engagent pour une location d’une durée de 9 ans et aux syndicats de copropriétaires.

    Des économies d’au moins 35 % sur le coût des rénovations sont possibles. Enfin, l’Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de bénéficier d’un prêt à taux nul en complément d’une de ces aides pour la transformation d'un local commerciale en logement habitable.

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