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La transformation d'un local commercial en logement est une pratique de plus en plus répandue. Cette procédure permet notamment de louer ou de revendre un bien à usage d’habitation après l’avoir acheté à un prix attractif alors que son utilisation était strictement professionnelle. Comment déclarer les aménagements dans le cadre d’un changement de destination ? Quelles sont les différentes normes à suivre, le coût de l’opération (pour une résidence principale ou bien une location meublée) et les aides susceptibles d’être perçues à ce titre ? Homki vous explique tout dans cet article.
La conversion de local commercial à habitation, appelée changement de destination, ne se fait pas néanmoins sans un processus administratif précis. Elle a des conséquences importantes tant sur le plan juridique que sur le plan fiscal. Il est donc important d’en connaître les subtilités avant de mener toute opération de ce type.
Dès lors que la transformation d'un local commercial en lieu d’habitation est possible, il reste à prendre en compte les démarches indispensables concernant les aménagements à réaliser. Des autorisations sont nécessaires pour pouvoir entamer les rénovations souhaitées sur place. Il est impératif que le local converti en logement respecte les normes d’habitabilité en vigueur.
Pour tout projet de transformation d'un local commercial, la consultation du Plan local d’urbanisme (PLU) est obligatoire, de même qu’une demande d’autorisation pour le changement de destination à effectuer en mairie.
Dès que celle-ci est acceptée, des démarches administratives sont à entreprendre avant de pouvoir débuter les aménagements. Le propriétaire du lieu à convertir en logement pourra effectuer une déclaration préalable de travaux pour les modifications les plus simples. Le document Cerfa correspondant est à déposer en mairie, avec une réponse attendue sous un délai d’un mois.
Lorsque le lieu nécessite des bouleversements plus importants, il faudra envisager une demande de permis de construire. Cela concerne notamment la modification des structures porteuses ou de la façade dans le cadre de la conversion d’un bien à usage commercial en logement.
Dans cette situation, les délais de réponse sont compris en général entre deux et trois mois. Dans le cas de la transformation d'un local commercial situé dans une copropriété, l’accord unanime des copropriétaires est indispensable pour commencer les travaux. Enfin, un architecte est indispensable si la surface à aménager dépasse 150 mètres carrés.
Que le bien transformé soit utilisé par la suite en tant que résidence principale ou dans le cadre d’une location, un certain nombre de normes d’habitabilité sont à suivre de manière scrupuleuse. Le code de l’urbanisme prévoit plusieurs dispositions à prendre en compte lors de la transformation d'un local commercial en logement.
Si le bien est transformé en lieu habitable mis en location, le propriétaire doit s’assurer qu’il respecte les obligations légales liées à la notion de logement décent. Le bien doit garantir alors :
Pour les propriétaires, procéder à la transformation d'un local commercial en logement est sans conteste une opération avantageuse. Il a cependant un coût qu’il est important de prévoir avant de débuter les démarches. Le coût de ces divers aménagements peut être estimé à environ 1 500 euros le mètre carré tout compris.
Selon la configuration du lieu, des aménagements importants peuvent être requis pour que l’espace puisse servir comme résidence principale. Dans une ancienne boutique par exemple, toutes les vitrines devront être remplacées pour garantir une meilleure isolation. Des opérations de dépollution ou de désinfection peuvent être nécessaires, tout comme l’adaptation du lieu pour apporter de la luminosité, notamment.
Les modifications à apporter peuvent s’avérer nombreuses au final, il est donc crucial de ne pas négliger les coûts engendrés. Dans la plupart des cas, cela concerne l’installation d’une salle de bain, d’une cuisine équipée, la mise aux normes électriques, une réfection des sols et un changement de façade. Des devis sont à demander à différents artisans pour obtenir les prix les plus attractifs.
La situation n’est pas tout à fait la même quand il est question de la transformation d'un local commercial en location meublée. Le lieu devra respecter ainsi les normes de superficie pour un espace habitable à louer : 9 mètres carrés minimum pour une personne seule, 16 mètres carrés pour deux personnes.
De plus, il est souvent intéressant d’améliorer l’aspect général du bien pour susciter l’intérêt des futurs locataires. Un plan de travail peut être installé dans une cuisine, des rangements être mis en place également. L’ajout de meubles fonctionnels est aussi à budgéter.
En prenant en considération ces différents équipements, par rapport à une transformation d'un local commercial en résidence principale, il est bon de compter entre 1 000 et 1 500 euros supplémentaires pour une conversion en location meublée. Cet investissement sera cependant vite compensé dès que le bien aura trouvé preneur. La location meublée permet de bénéficier d’un régime d’imposition plus avantageux et de déductions fiscales. De plus, un propriétaire peut proposer un loyer revu en conséquence, avec une hausse de 10 à 15 % par rapport à un logement vide.
Les points à retenir