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L’estimation d'un local commercial (un bien à usage professionnel) vide ou déjà loué est une étape importante si vous vous apprêtez à vendre le vôtre, ou bien si vous souhaitez investir. Quel sont les principaux critères pris en compte afin d’obtenir une estimation juste ? Quelle est la différence entre les murs et le fonds de commerce ? Comment procéder pour calculer la rentabilité d’un bien ?
Homki vous livre un guide précis sur le sujet en abordant les thèmes de la valeur locative, la pondération, le contrat de location et le pas-de-porte.
De grandes différences existent entre l’estimation d’un bien immobilier classique à usage d’habitation et d’un bien prévu pour une utilisation commerciale.
L’estimation du prix d'un local commercial est beaucoup plus complexe à effectuer. Il n’est pas possible d’adopter une technique classique concernant les biens immobiliers, à savoir estimer un montant en se basant sur le prix moyen au mètre carré dans un quartier donné. Ceci s’explique par le fait que les acheteurs dans l’immobilier résidentiel et professionnel s'avèrent très différents.
Pour une estimation efficace, il faut évaluer en premier lieu l’environnement commercial dans lequel vient s’inscrire le bien. Les types de commerces ou d’activités susceptibles de s’y installer doivent être connus, des restrictions étant possibles dans certaines zones. Les attentes des potentiels acheteurs sont à prendre en compte également.
Des critères techniques viennent ensuite s’appliquer :
Une évaluation pourra être réalisée à l’aune de ces critères, à travers une fourchette donnant une estimation basse et haute.
Pour une estimation d'un local commercial, il est important de ne pas confondre le fonds de commerce et les murs. Le fonds de commerce est utilisé par un professionnel qui est locataire du bien. Il peut y vendre ses produits ou y proposer ses services, en faisant figurer le nom de son entreprise sur la façade.
En revanche, les murs commerciaux appartiennent au bailleur. Il peut les acheter pour effectuer un investissement locatif professionnel et les louer par la suite à une entreprise ou un commerçant.
Par ailleurs, un acquéreur peut acheter des murs commerciaux en cours de location par un professionnel. Le fonds de commerce et les murs sont avant tout deux entités distinctes sur le plan juridique. L’estimation du local commercial sert à évaluer le montant des murs pour permettre un achat.
La rentabilité de ce type de bien est définie par le coût d’acquisition et le loyer brut annuel. On la calcule en multipliant par 100 le montant du loyer annuel et en divisant ce total par le prix d’achat du bien.
La rentabilité nette inclut dans ce calcul tous les frais liés à l’acquisition du bien (frais d’agence, de notaire, crédit souscrit, travaux). La rentabilité nette de frais et charges prend aussi en compte les frais d’entretien et de gestion du bien. Dans le cadre de l’estimation d'un local commercial, la rentabilité est un indicateur indispensable pour déterminer la faisabilité d’une opération.
Pour un bien à usage professionnel, la valeur locative correspond au montant du loyer défini en fonction de la situation du marché. Il prend en compte plusieurs éléments comme la localisation et les dernières tendances immobilières pour les professionnels.
Il peut donc s’éloigner du montant du loyer fixé dans le contrat de location initial. Pour s’adapter au marché, la valeur locative intègre des ajustements pouvant être considérés comme des suppléments de loyer tels que le pas-de-porte. La valeur locative peut être estimée en ajoutant 10 % du montant de la cession (DAB, pas-de-porte) au loyer annuel, le tout divisé par la surface pondérée. Cette valeur correspond ainsi à un montant au mètre carré.
L’estimation du local commercial peut prendre en compte la pondération. Toutes les parties d’un bien professionnel n’ont pas la même utilité pour une entreprise. Il est possible alors de pondérer la surface d’un espace selon la contribution réelle de ces différentes parties.
Par exemple, lors de l'estimation d'un local commercial d'un magasin en centre-ville, un sous-sol ou un étage utilisé pour la vente est pondéré à 30 % (coefficient de 0,3 appliqué à la surface de cette partie). Si cette zone sert uniquement de réserve, elle est pondérée de 10 % (coefficient de 0,1). À l’inverse, une vitrine d’angle très visible peut faire l’objet d’une surpondération de 25 % (coefficient de 1,25).
Ce document, appelé plus communément « 3/6/9 », définit les relations entre le propriétaire des lieux et le professionnel qui en est locataire. Il permet de protéger une entreprise ou un commerçant en lui garantissant le renouvellement du contrat de location pour une durée d’au moins 9 ans. Dans le cas contraire, une indemnité d’éviction sera versée.
Ce contrat plafonne également le loyer selon les indices Insee du coût de la construction. Une révision a lieu tous les trois ans, dans les limites de ce plafonnement. Pour les entreprises, cette formule est une garantie qui permet de bénéficier de coûts immobiliers stabilisés sur le moyen terme.
Le droit au bail (DAB) est un versement en capital perçu par le tenant du contrat de location pour procéder à la cession de celui-ci et à la jouissance d’un espace à usage professionnel. Son montant permet de combler la différence entre le loyer actuel et la valeur locative réelle du bien.
Cette notion est importante quand la valeur locative d’un emplacement a subi une augmentation plus importante que l’indexation du montant des loyers. L’entreprise qui va reprendre la location des locaux pourrait profiter ainsi d’un loyer inférieur aux montants pratiqués sur le marché. Demandé au nouveau locataire, le DAB est versé à l’ancien titulaire du contrat de location.
Au moment de la première signature du contrat de location, le DAB est versé directement au propriétaire. On parle alors de droit d’entrée ou bien de pas-de-porte. Cette somme permet d’obtenir la jouissance de l’emplacement. Son montant fait l’objet d’une libre négociation entre le propriétaire et le locataire du bien à usage professionnel.
Le pas-de-porte peut être, le plus souvent, assimilé à un supplément de loyer. Il permet alors au propriétaire d’éviter de perdre de l’argent en raison d’une possible augmentation de la valeur locative réelle du bien pendant la durée totale de la location.
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