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Transformer un local commercial en habitation peut être une opération intéressante, notamment dans les zones où le marché de l’immobilier est tendu. Mais est-ce si simple qu’il y paraît ? Budget, autorisations, formalités administratives... Homki vous livre l’essentiel des informations dans la suite de cet article.
En immobilier, la notion de “destination d’un bien” correspond à l’usage auquel il est destiné. Il existe différents types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire et tertiaire.
Un local commercial est donc un bien destiné à accueillir une activité professionnelle. Il peut être utilisé pour vendre, stocker ou fabriquer des marchandises, fournir des services, accueillir du public ou servir de bureau.
Le budget à prévoir peut être conséquent en raison de la nature des travaux qui seront à réaliser :
Le coût moyen de ces travaux, sur l’ensemble du territoire, est estimé entre 800 € et 1 500 € par mètre carré. Il peut atteindre les 2 000 € en région parisienne.
Avant de transformer un local commercial en habitation, il convient de procéder à diverses démarches.
En premier lieu, il est fondamental de se référer au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune afin de vérifier que le projet est réalisable. C’est dans ce document que sont répertoriées les règles d’urbanisation de la ville, notamment en ce qui concerne la destination des sols, en fonction de zones précises. Il faut donc s’assurer que la création d’un logement est autorisée en lieu et place du local commercial.
Si le bien était loué, le propriétaire doit résilier le bail commercial. Pour cela, il peut décider d’attendre que le bail arrive à échéance pour notifier au locataire qu’il ne souhaite pas le renouveler. Si l’échéance lui semble trop lointaine, le propriétaire peut également mettre fin au bail à l’issue de la période triennale. Il devra alors verser des indemnités d’éviction au locataire ou lui trouver un local équivalent disponible immédiatement.
La plupart du temps, la transformation d’un local commercial en habitation donne lieu à des travaux. Il est donc nécessaire de demander une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux) auprès de la mairie, notamment pour :
NB : si le local dispose d’une supérieure à 150 m2, il est obligatoire de faire appel à un architecte.
Si le local fait partie d’une copropriété, il faut également demander une autorisation aux copropriétaires avant d’engager les travaux.
Ces autorisations sont parfois difficiles à obtenir. Aussi, il est conseillé de les intégrer au contrat de vente sous forme de conditions suspensives afin de pouvoir renoncer à la vente en cas de refus de la part de l’administration ou de la copropriété.
La transformation d’un local commercial en habitation entraîne la modification de destination du bien. Cela a pour effet de supprimer la contribution économique territoriale (CET) et de la remplacer par la taxe d’habitation.
La valeur locative cadastrale d’un bien est différente lorsqu’il s’agit d’un local commercial ou d’un local d’habitation. Sachant que celle-ci sert de base de calcul pour l’impôt foncier, ce dernier sera donc modifié.
Pour se mettre en règle vis à vis de l’administration fiscale, le propriétaire dispose d’un délai de trois mois pour remplir le formulaire Cerfa n° 10517*02 “Déclaration modèle IL - Changement de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties”. Ce document doit être envoyé au bureau du cadastre dont dépend le local, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
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