GUIDE IMMOBILIER Septembre 2020

Quelles démarches administratives pour transformer un local commercial en habitation ?

Sommaire

    Ces dernières années, de plus en plus de propriétaires se tournent vers la possibilité de transformer un local commercial en logement. Cette procédure est intéressante sur le plan financier, puisque selon les communes le prix au mètre carré peut être jusqu’à 40 % moins cher.

    Cependant, tout un processus doit être mis en place au niveau administratif afin de pouvoir habiter dans ce qui était à l’origine un espace professionnel. Des aménagements sont souvent nécessaires pour mettre aux normes un lieu de ce type, il est donc important de bien y réfléchir avant d’opter pour cette solution.

    Cette démarche ne manque pas d’atouts par ailleurs en ce qui concerne l’aménagement de l’espace. Pour beaucoup, vivre dans un atelier d’artiste ou une boutique lumineuse reconvertis en appartement confortable a tout d’un rêve. Nous verrons quelles sont les étapes à effectuer pour mener à bien un tel projet et quelles sont les conséquences sur le plan juridique et fiscal.



    Quelles démarches administratives pour transformer un local commercial en habitation - Homki

    Les différentes étapes à suivre

    Tout d’abord, il est important de savoir qu’il est possible de transformer un local commercial en habitation dans la majorité des cas. Des autorisations sont à obtenir et des opérations d’habilitation devront être réalisées pour rendre le lieu en question habitable.

    Cette idée peut s’avérer très pertinente dans des zones comme la région parisienne où le prix au mètre carré est élevé et les bureaux professionnels disponibles sont nombreux. Depuis 2018, la loi ELAN vient faciliter les démarches autour de la conversion des locaux commerciaux en logements.

    Pour transformer un local commercial en habitation, la première chose à faire est de consulter le titre de propriété. Vous pourrez y voir quelle est l'affectation actuelle du bien. S’il est considéré comme un local commercial, plusieurs démarches seront à réaliser pour obtenir le changement d’affectation du lieu. Cette procédure s’articule en quatre grandes étapes :

    • le respect des règles d’urbanisme;
    • l’autorisation des copropriétaires le cas échéant;
    • la demande pour effectuer des travaux;
    • la déclaration auprès du bureau du cadastre.

    Vérifier les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

    Pour obtenir la conversion d’un local commercial en habitation, il est indispensable de prendre contact avec la mairie de la ville où se situe le bien. Vous pourrez de cette manière consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ainsi que la carte communale. Ces documents vous indiqueront si la transformation est possible. Une interdiction peut avoir été décrétée pour protéger les petits commerces.

    Le Plan local d'urbanisme est à consulter en priorité avant d’envisager tout projet de conversion d’un espace commercial. Le PLU vous informe sur le zonage précis du bien convoité et de possibles contraintes architecturales. Il peut arriver en effet que certains types de travaux ne soient pas autorisés, ce qui peut rendre plus complexe, voire impossible, un changement en habitation.

    Obtenir l’accord des copropriétaires à l'unanimité

    La conversion d’un local commercial en habitation fait l’objet d’une réglementation stricte en France. La procédure peut prendre plus de temps que prévu si le local professionnel se trouve dans un immeuble en copropriété.

    Dans ce cas de figure, vous devrez vérifier dans le règlement de copropriété qu’un changement d’affectation du local en logement est possible.

    Si aucune interdiction n’est mentionnée, il vous faudra encore obtenir l’accord de la copropriété. Le règlement de l’endroit peut aussi inclure des obligations autour des aménagements possibles, comme l’interdiction de modifier la façade extérieure par exemple.

    La demande passe par la réunion des copropriétaires en assemblée générale. À l’issue d’un vote, l’unanimité des voix est nécessaire pour recevoir l’autorisation de la copropriété et entamer les aménagements pour la transformation du bien. La loi du 10 juillet 1965 encadre précisément la procédure de changement d’affectation pour un espace se trouvant dans un immeuble en copropriété. Sans accord unanime des copropriétaires, tout changement sera impossible. Dans la plupart des cas, un tel projet est bien reçu par les copropriétaires néanmoins.

    Réaliser la procédure de résiliation du bail commercial

    Un local professionnel peut faire l’objet d’un bail commercial. Dans cette situation, la résiliation du bail est impérative pour pouvoir mener à bien la conversion du local commercial en habitation.

    Deux solutions peuvent être choisies par le propriétaire du bien :

    • Il peut procéder à la résiliation immédiate du bail commercial pour entériner le changement de destination du local. Il devra alors verser une indemnité d’éviction au locataire ou mettre à sa disposition un local de remplacement aux caractéristiques similaires.
    • Plus économique, la seconde possibilité consiste à aller au bout d’une période triennale de location pour refuser le renouvellement du bail. Un bail commercial a la particularité d’être conçu selon un schéma « 3/6/9 », le contrat étant renouvelé tous les trois ans. Au bout d’une de ces périodes de trois ans, le propriétaire peut refuser de reconduire le bail afin de réaliser la transformation du lieu en habitation. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de verser une indemnité d’éviction au locataire.

    Demander l’autorisation pour faire des travaux

    Dès lors que les autorisations ont été obtenues pour transformer un local commercial en habitation, il est temps d’en venir à la partie concernant l’aménagement du lieu. Bien souvent, des changements sur place sont indispensables pour rendre habitable un ancien espace professionnel.

    C’est notamment le cas pour la pose d’installations sanitaires et la mise en place d’une salle d’eau et d’une cuisine. Le propriétaire ne peut pas effectuer ces changements sans suivre la procédure existante.

    Pour toute modification envisagée, une demande de déclaration préalable de travaux est à faire auprès de la mairie du lieu. Si la transformation nécessite de modifier les structures porteuses ou bien la façade, pour y installer une porte ou une fenêtre par exemple, c’est un permis de construire qui devra être demandé à la mairie. Dans le cas où le bien dépasse une superficie de 150 mètres carrés, un architecte devra être contacté pour diriger les opérations. Parmi les missions à prévoir, une meilleure isolation est souvent nécessaire pour convertir un local commercial en habitation.

    Transformer un local commercial en habitation : les conséquences fiscales

    Une fois que le local professionnel a été transformé en logement, des démarches administratives sont encore à effectuer pour se mettre en règle vis-à-vis de l’administration fiscale. Un délai de 90 jours vous est donné pour avertir les services des impôts des modifications mises en place.

    La conversion d’un lieu professionnel en logement implique des conséquences à la fois sur les impôts fonciers et la taxe d’habitation.

    D’une part, le calcul de la taxe foncière s’établit en fonction de la destination du bien (bureau ou habitat) et de sa superficie. D’autre part, si un local ne remplit plus une fonction commerciale, le versement de la contribution économique territoriale (CET) est supprimé. Il est remplacé alors par le paiement d’une taxe d’habitation.

    Pour avertir l’administration de la conversion d’un local commercial en habitation, le document Cerfa n°10517*02 est à transmettre par courrier avec accusé de réception au bureau du cadastre sous trois mois.

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