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À l’occasion de la vente d’un local commercial, le propriétaire a l’obligation de fournir aux personnes intéressées des garanties quant à l’état du bien en question. Pour cela, la loi prévoit une réglementation stricte qui impose de réaliser plusieurs diagnostics techniques avant de signer l’acte de vente.
Pour les bailleurs d’un local professionnel, il est donc important de connaître le détail de ces constats obligatoires. Il sera question ici des documents se rapportant spécifiquement à un local commercial, de la durée de validité de chacun d’entre eux et du droit de préemption que le locataire est en mesure d’exercer dans le cadre d’une vente.
Pour une transaction (location ou cession) concernant un local professionnel, quatre à cinq diagnostics doivent être impérativement réalisés par le propriétaire, idéalement avant la mise sur le marché du bien.
Le repérage de l'amiante est obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Pour le vendeur, il s’agit d’une précaution importante afin de ne pas être poursuivi pour vices cachés.
Ce constat doit être effectué par un spécialiste sur l’ensemble du site. Sauf indication figurant dans le bail commercial, c’est au propriétaire de prendre les dispositions pour d’éventuels travaux de désamiantage.
L'état des risques naturels et/ou technologiques (ERNT) est à remettre à l’acheteur avant la signature de l'acte authentique pour tout local professionnel.
Ce document détaille les possibles risques naturels comme les inondations et les séismes dans la zone entourant le bâtiment, mais aussi les risques technologiques à proximité. Ce document détaille les possibles risques naturels comme les inondations et les séismes dans la zone entourant le bâtiment, mais aussi les risques technologiques à proximité (par exemple un site classé SEVESO, un risque accru de pollution des sols, etc...) Une déclaration est également à fournir, indiquant les sinistres passés ayant touché le bien immobilier.
L'état relatif à la présence de termites est à remettre à l’acquéreur d’un local professionnel. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et indépendant. Sans ce document, l’acheteur peut entreprendre des poursuites pour vices cachés.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est à fournir obligatoirement à tout acquéreur d’un local à usage commercial. Il doit être réalisé par le propriétaire et apporter toutes les indications quant au fonctionnement du bien immobilier sur le plan énergétique. Le DPE mentionne notamment les caractéristiques du bâtiment, ses équipements en matière de chauffage et de ventilation, l’énergie annuelle consommée et les dépenses engendrées, ainsi qu’une évaluation des émissions de gaz à effet de serre sur une année.
Dans le cas d’un bien à usage mixte communicant (commerce et habitation à la fois, ou bien bureau et habitation), il est indispensable de fournir aussi un diagnostic plomb aux acquéreurs potentiels.
Le propriétaire d’un local professionnel doit prendre en compte par ailleurs la durée de validité de ces différents diagnostics. Si ces délais ne sont pas respectés, l’acheteur peut alors se retourner contre lui.
Dans le cas des vérifications relatives à la présence de l’amiante dans le bâtiment, le constat réalisé par un professionnel possède une durée illimitée si aucune trace n’est détectée. Si de l’amiante est trouvée sur place, un traitement adapté doit être effectué. Un nouveau contrôle sera à faire au cours des trois années suivant la remise du premier document. Dans le cas où il a été réalisé avant 2013, le contrôle devra être là aussi renouvelé, même en cas d’absence initiale de traces.
L’ERNT concernant les risques naturels et technologiques n’est valable que pour une durée de six mois (ou pour l’ensemble de la durée du bail commercial). Ce document est à intégrer dans le dossier de diagnostic technique.
Le constat pour la présence de termites possède lui aussi une durée de validité de six mois. Il peut être nécessaire de le refaire dans un délai plus court encore dès lors qu’un arrêté municipal en vient à déclarer une nouvelle zone d'infestation.
Le DPE demeure valide pendant une décennie complète. Le propriétaire qui effectue des travaux importants dans un local professionnel peut néanmoins être amené à le refaire pour mettre à jour les données précédentes.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) a une durée illimitée dans la majorité des cas. Si des seuils importants sont détectés, il n’est valable que pendant une année.
Lorsque le propriétaire souhaite vendre un local professionnel en cours de location, le titulaire du bail commercial peut faire jouer son droit de préemption (aussi appelé droit de préférence). Le propriétaire doit l’avertir de son désir de vendre au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette notification doit mentionner les conditions et le prix pour l’achat du local, le locataire ayant la possibilité de se porter acquéreur. Le document doit également faire figurer les quatre premiers alinéas de l’ article L145-46-1 du Code de commerce. Dès réception de ce courrier, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour transmettre une offre d’achat aux conditions présentées dans le document.
Il est important de noter que certains locaux commerciaux ne prévoient pas de droit de préemption pour le locataire. Cela inclut la cession de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de locaux commerciaux distincts ou de tout un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Il n’y a pas non plus de droit de préférence si le bien est vendu au copropriétaire d'un ensemble commercial ou à un proche du propriétaire (mari, femme, enfant, parent). Si le propriétaire décide de modifier les conditions, en baissant par exemple le prix du local, le locataire doit en être averti de la même manière par lettre recommandée. Si le locataire ne formule pas une proposition dans le délai imparti, l’offre n’est plus valable.
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