Les points à retenir

• Vérifiez si votre place de parking est une partie privative : c'est la condition pour pouvoir la vendre.
• Un droit de priorité peut exister pour les autres copropriétaires, mais uniquement si le règlement de copropriété le prévoit.
• L'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation (issu de la loi ALUR) impose de remettre à l'acquéreur des documents sur la copropriété.
• La location est possible, sauf restriction prévue par le règlement de copropriété (par exemple, une location réservée aux seuls copropriétaires).
• Les frais de notaire liés à la vente du garage sont en principe à la charge de l'acheteur.

Lors de l'achat d'un bien en copropriété, vous êtes sûrement aussi propriétaire d'un garage, d'un box ou d'une place de parking. Si vous n'en avez plus l'utilité, la vente de ce lot est une bonne idée. Elle est cependant soumise à certaines conditions : droit de priorité éventuel, documents obligatoires, prix de vente, frais de notaire ou encore possibilité de location. Homki vous dévoile en détail toutes les subtilités à connaître avant de vendre.

Est-il possible de vendre un garage situé dans une copropriété ?

D'abord, ces règles concernent tous les types de stationnement en copropriété : place de parking, garage fermé et box.

Le règlement de copropriété de votre résidence précise la nature de chaque lot, en distinguant les parties communes des parties privatives. C'est cette distinction qui détermine si vous pouvez vendre votre emplacement.

Stationnement en partie commune ou garage privatif : quelles différences ?

• Le parking est une partie commune : vous disposez d'un usage exclusif de l'emplacement, mais vous n'en êtes pas propriétaire. Sans titre de propriété sur ce lot, impossible de le mettre en vente.
• Le parking est une partie privative : vous êtes propriétaire de votre emplacement, votre titre de propriété en atteste, et vous pouvez le vendre, sous réserve de certaines conditions propres à la copropriété.

C'est la première vérification à faire avant toute mise en vente.

Droit de priorité des copropriétaires lors de la vente

Une fois cette vérification faite, consultez votre règlement de copropriété pour savoir s'il prévoit un droit de priorité. Ce droit, prévu par l'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965, bénéficie aux autres copropriétaires de la résidence. Il ne faut pas le confondre avec le droit de préemption, qui profite en général à une collectivité publique.

Ce droit de priorité ne s'applique pas automatiquement : sans clause dans votre règlement, vous pouvez mettre votre garage en vente directement. Pour qu'il s'applique, il faut que :

• l'immeuble ait été construit avec un permis délivré conformément à un plan local d'urbanisme (ou un autre document d'urbanisme) imposant la réalisation d'aires de stationnement ;
• le règlement de copropriété contienne une clause attribuant ce droit de priorité aux copropriétaires, dès l'origine ou après modification votée à l'unanimité ;
• le lot vendu soit affecté exclusivement au stationnement.

Si ces conditions sont réunies, vous devez, avant toute vente, informer votre syndic de votre intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le prix et les conditions de la transaction. Le syndic transmet ensuite cette information à chaque copropriétaire par le même canal, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant deux mois. Passé ce délai sans réponse, vous êtes libre de proposer votre garage à un acheteur extérieur à la copropriété.

Quels documents fournir pour vendre un garage en copropriété ?

L'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi ALUR, impose de remettre à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse de vente, une série de documents relatifs à la copropriété. Cette obligation concerne les lots situés dans un immeuble à usage total ou partiel d'habitation. Ces pièces s'ajoutent aux documents classiques d'une vente : compromis et dossier de diagnostic technique.

La vente d'un garage en copropriété et la loi ALUR

Voici la liste des documents à remettre à l'acquéreur :

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget, payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
• l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• si un fonds de travaux existe, le montant de la part rattachée au lot vendu et celui de la dernière cotisation versée par le vendeur ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement du syndicat ;
• le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.

Les documents à fournir à un acheteur déjà copropriétaire

Si l'acquéreur possède déjà un lot dans la même résidence, la liste se simplifie nettement : seules les informations financières sont à lui remettre (charges, sommes dues au syndicat, impayés et fonds de travaux). Les procès-verbaux d'assemblées générales et les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble ne sont alors plus exigés, l'acheteur connaissant déjà le fonctionnement de la copropriété.

Prix et frais de notaire pour la vente d'un garage

Quel prix pour un garage dans une copropriété ?

Le prix d'un garage varie énormément selon plusieurs critères. Un box en centre-ville de Paris, Lyon ou Bordeaux peut dépasser 30 000 €, tandis qu'un garage situé en périphérie ou en zone peu tendue se négocie plutôt entre 7 000 € et 15 000 €. La surface, l'état général et la facilité de manœuvre jouent aussi leur rôle, tout comme la nature de l'emplacement : un garage fermé et sécurisé se vend généralement plus cher qu'une simple place extérieure. Enfin, la demande locale en stationnement pèse lourd dans la balance, surtout dans les quartiers où se garer relève du parcours du combattant.

Avant de fixer votre prix, pensez à faire réaliser une estimation professionnelle. Un agent immobilier connaît les ventes de garage récentes dans votre secteur et pourra vous positionner au plus juste, sans sous-évaluer ni surestimer votre bien.

Qui paie les frais de notaire pour la vente d'un garage ?

Comme pour toute vente immobilière, les frais de notaire sont en principe à la charge de l'acheteur. Une particularité mérite toutefois votre attention : ces frais comportent une part fixe (formalités, débours, publicité foncière) qui ne varie pas avec le prix du bien. Pour un garage dont le montant est souvent modeste, ils représentent donc proportionnellement une part nettement plus importante que sur un appartement.

La rémunération du notaire est encadrée par un tarif réglementé. L'intervention du notaire reste par ailleurs indispensable : l'acte authentique est obligatoire pour toute vente immobilière, et le notaire sécurise les conditions de la vente, notamment le respect du droit de priorité lorsqu'il existe.

Le compromis de vente d'un garage entre particuliers

Comme pour tout bien immobilier, la vente d'un garage en copropriété passe généralement par deux étapes : un compromis de vente (ou promesse de vente), puis l'acte authentique chez le notaire. La vente entre particuliers suit donc les mêmes étapes qu'une transaction classique, même si l'opération est souvent plus simple à mettre en œuvre.

Il existe des modèles de compromis en ligne qui peuvent servir de base pour rédiger l'avant-contrat. Même si le garage présente des caractéristiques qui simplifient parfois la rédaction (pas de diagnostic de performance énergétique obligatoire, par exemple), faites-le relire par un notaire pour éviter tout vice de forme. Le dossier de diagnostic technique est quant à lui allégé, mais certains diagnostics, comme l'état des risques, peuvent rester nécessaires.

Certains éléments sont indispensables dans le compromis :

• l'identité des parties : vendeur et acquéreur, avec leurs coordonnées complètes ;
• la désignation précise du lot : numéro de lot, surface, référence au règlement de copropriété ;
• le prix de vente et les modalités de paiement ;
• les conditions suspensives : obtention d'un prêt, purge du droit de priorité (voir plus haut), etc.

Pensez aussi à vérifier que le garage respecte les normes en vigueur, notamment si des travaux ont été réalisés depuis l'acquisition initiale.

Louer sa place de parking en copropriété : est-ce possible ?

Certains propriétaires préfèrent mettre en location leur stationnement pour profiter d'un rendement sur le long terme. Cette option peut toutefois être restreinte par certains règlements de copropriété, qui réservent alors la location aux seuls copropriétaires. Bon à savoir : le droit de priorité évoqué plus haut pour la vente ne s'applique pas à la location.

Si vous décidez de louer votre garage, vous devez rédiger un bail pour l'emplacement. Celui-ci doit mentionner l'adresse du parking, le mode d'accès (badge, télécommande ou clé), la durée de la location, les modalités de renouvellement du bail, le délai de préavis, le montant du loyer et des charges, ainsi que les conditions de résiliation.

Peut-on utiliser son garage pour le stockage ?

Certains textes limitent l'usage du garage au stationnement d'un véhicule et interdisent tout entreposage de matériel ou de marchandises, notamment pour des raisons de sécurité incendie. D'autres règlements autorisent un usage de stockage, à condition de ne pas gêner l'accès des copropriétaires ni bloquer la porte d'accès commune. Un box fermé offre en général plus de liberté qu'une simple place extérieure, car il s'agit d'un espace clos et privatif.