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GUIDE IMMOBILIER Mai 2020

Mandat de vente immobilier : Quel mandat choisir ?

Sommaire

    Le mandat est défini par l’article 1984 du code civil comme étant l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. Le contrat se forme dès l’acceptation de celui-ci par le mandataire.
    Pour toutes ventes immobilières par l’intermédiaire d’un professionnel, la loi Hoguet rend obligatoire le recours à un mandat de vente immobilier.
    En France, le mandat donné à un agent immobilier ou négociateur immobilier, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972.

    Qu’est ce qu’un mandat de vente immobilier ?

    Appliqué à la vente d’un bien immobilier, le mandat de vente est l’acte par lequel le vendeur appelé “mandant”, charge un tiers, appelé “mandataire”, d’accomplir en son nom et pour son compte une mission déterminée (réalisation de la vente de son bien immobilier).

    Qui peut signer un mandat de vente ?

    Côté mandant :
    Le ou les propriétaire(s) du bien objet de la vente. Dans le cadre d’une tutelle, seul le tuteur doit signer le mandat de vente après en avoir obtenu l’autorisation de la part du juge des tutelles.

    Dans le cadre d’une curatelle, le propriétaire ainsi que le curateur doivent signer le mandat de vente. L’accord du juge des tutelles au préalable est également obligatoire.

    Un mandataire judiciaire peut également être amené à signer un mandat de vente. Par exemple cela peut être le cas lors d’une procédure de surendettement et la saisie d’un bien immobilier d’un propriétaire surendetté.

    Également, si le mandant est une personne morale, c’est à dire une société, le représentant de cette dernière devra signer le mandat de vente. Il faudra demander la communication de l’extrait Kbis permettant de vérifier le statut de gérant, ou demander la communication du mandat de représentation.

    Côté mandataire :
    L’agent immobilier détenteur d’une carte professionnelle portant la mention “T” est habilité pour signer un mandat de vente, tout comme un négociateur immobilier travaillant pour le compte d’une carte professionnelle portant la mention “transaction”.

    Également, un notaire peut proposer ses services afin de vendre un bien immobilier pour le compte d’un propriétaire. Pour cela la signature d’un mandat de vente est également obligatoire.

    Enfin, un avocat est aussi un mandataire immobilier à titre accessoire. C’est à dire qu’il peut se charger de la mise en vente d’un ou plusieurs biens immobiliers, notamment en cas de successions, ou divorces. N’échappant pas à la règle, l’avocat mandataire immobilier doit signer un mandat de vente avec ses clients pour pouvoir procéder à la vente du ou des bien(s) immobilier(s).

    Les différents types de mandats de vente



    Homki - Mandat immobilier 

    Dans l’univers de l’immobilier, il existe 4 types de mandats de vente :

    Le mandat de vente simple
    Le mandat de vente simple est l’une des solutions les moins contraignantes pour le vendeur, mais aussi l’unes des moins efficaces. En effet, il est possible de mettre en vente son bien immobilier auprès de plusieurs agences tout en laissant l’opportunité au propriétaire de le vendre lui-même. Seule l’agence qui réalisera la vente sera commissionnée au succès de sa mission.

    Attention à ce type de mandat si vous souhaitez vendre rapidement votre bien : les agents immobiliers ont tendance à fournir moins d’effort pour trouver de potentiels acquéreurs, car ils savent pertinemment qu’ils ne sont pas seuls sur la mission.

    Le mandat de vente co exclusif
    À l’instar du contrat de vente précédent, le mandat de vente co-exclusif permet de mettre en concurrence une liste d’agences immobilières définie lors du contrat dans le cadre de la vente de son bien immobilier. Dans ce cas de figure, le vendeur est autorisé à faire appel à plusieurs mandataires pour parvenir à une transaction. Le vendeur n’est pas autorisé à vendre son bien par ses propres moyens, et si cela arrive, il doit payer la commission aux agences mandatées.

    Le mandat de vente semi-exclusif
    Contrairement aux mandats expliqués auparavant, le mandat de vente semi-exclusif permet au vendeur de proposer son bien à la vente par le biais d’une agence unique. Le vendeur conserve toutefois le droit de trouver un acheteur par ses propres moyens pendant la durée du mandat.

    Le mandat de vente exclusif
    Le mandat de vente exclusif confère à l’agence immobilière mandatée le monopole des actions de mise en vente du bien immobilier. Il permet aux acquéreurs et aux vendeurs de n’avoir qu’un seul interlocuteur tout au long de la vente. Cela facilite ainsi grandement le traitement des contacts, des visites et assure la meilleure publicité du bien tout au long de la transaction.

    Pour nombre de vendeurs, ce type de mandat garantit la qualité des services et prestations mis en œuvre par l’agence et les conseillers mobilisés. La vente du bien étant limitée dans le temps, cela implique nécessairement une estimation de la maison au prix le plus juste du marché. Confier la vente de son bien en mandat exclusif à des professionnels de l’immobilier de confiance permet généralement d’écourter drastiquement les délais de vente.

    La délégation de mandat
    En parallèle de leur développement en interne, les agents immobiliers se regroupent de plus en plus entre eux pour permettre une plus grande diffusion de leur bien. En effet, il est désormais très fréquent que deux agents immobiliers travaillent ensemble à la recherche d’un acquéreur en vertu d’un mandat de vente que l’un délègue à l’autre. Par le biais d’une convention et avec l’accord du mandant (vendeur), deux agents immobiliers détenteurs d’une carte professionnelles peuvent collaborer pour la vente d’un bien. Ainsi, le délégant (agent immobilier initiale) donne pouvoir au délégataire (nouvel agent immobilier) de présenter le bien immobilier. Le professionnel qui reçoit la délégation engage sa propre responsabilité professionnelle vis-à-vis du client final. Même si, on le sait bien, le mandataire original reste toujours le responsable pour les fautes commises par son substitué. Dans le cadre de ce contrat, les honoraires peuvent être partagées entre les deux parties mais le délégant reste seul interlocuteur du mandat et donc lui seul peut recevoir les fonds.

    Objectif vente - Homki

    L’aspect juridique du mandat de vente immobilier

    En matière de vente immobilière, les mandats de vente sont, sauf exceptions, des mandats d’entremise. C’est à dire que la mission consiste à rapprocher le propriétaire vendeur et l’acquéreur. Il ne vaut pas offre de vente susceptible d’engager le mandant. En d’autres termes, le propriétaire reste décisionnaire de sa volonté à conclure ou non avec un acquéreur même si ce dernier a effectué une offre au prix du mandat.

    Pour être considéré comme valide, le mandat de vente doit respecter plusieurs conditions.

    Tout d’abord, pour être valable, le mandat de vente nécessite obligatoirement d’être établi par écrit en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct. La détention du mandat doit être obligatoire avant toute publicité et dès lors qu’il y a visite du bien par un client présenté par l’intermédiaire du professionnel.

    Que comprend le mandat de vente ?

    Plusieurs mentions obligatoires doivent être présentes sur le mandat sous peine de nullité.

    • Etat civil complet du ou des mandant(s)
    • Statut de la société (si le mandant est une personne morale)
    • Désignation du bien vendu
    • Honoraires du professionnel (en chiffre ou pourcentage, TTC ou HT) avec précision si à la charge du mandant ou de l’acquéreur
    • Type et durée du mandat, ses conditions d'annulation et ses implications.
    • Les clauses particulières
    • Date et lieu de signature du contrat
    • Numéro de la carte professionnelle du mandataire
    • Montant de la garantie financière
    • Nom et coordonnées de l'organisme de garantie
    • Nombre de mots, chiffres ou lignes rayés comme nuls
    • Numéro du mandat (en correspondance avec le registre du professionnel)
    • Signatures des parties

    En ce qui concerne la durée, les mandats de vente sont obligatoirement limités dans le temps. Le plus souvent les trois premiers mois sont irrévocables, le mandat se reconduit ensuite par tacite reconduction pour une durée maximum de 12 à 24 mois. Passé la période d’irrévocabilité, ils deviennent alors dénonçables à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception. La jurisprudence est constante en la matière : quelle que soit la forme d'un mandat, celui-ci est frappé de nullité s’il ne comporte pas de durée bornée. Tous les types de mandats confèrent aux mandants et aux mandataires des droits et des obligations.

    Concernant les obligations du mandant, ce dernier doit fournir sur demande toutes les pièces pouvant concourir à la bonne commercialisation du bien (titre de propriété, documents ALUR etc). Le mandataire quant à lui, possède une obligation de moyens. C’est à dire qu’il doit mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la transaction (activation de son réseau, prospection, publicité etc). Attention, le mandataire n’a cependant pas d’obligation de résultat, c’est à dire qu’il n'engage pas sa responsabilité s'il n'arrive pas à trouver un acquéreur dans les termes fixés par ce contrat.

    Résiliation de mandat de vente immobilier

    Il existe deux types de situations distinctes lorsque l’on évoque la possibilité de mettre fin à un mandat de vente. Avant la fin de la période d’irrévocabilité du mandat (généralement les trois premiers mois), ou après.

    Si un mandant souhaite résilier un mandat de vente signé avec un professionnel avant la fin de la période d’irrévocabilité du mandat, il doit alors exercer son droit de rétractation dans les 14 jours suivant la signature du mandat uniquement. La loi Hamon du 17 Mars 2014, offre en effet la possibilité au mandant de résilier un mandat de vente sans frais ni pénalité, dans les 14 jours après sa signature. Ce délai de rétractation n’existe que si le mandat a été signé en dehors des locaux de l’agence immobilière, exemple : lors d’un démarchage à domicile. Il convient également de noter que le mandant personne morale, dans le cadre de son activité professionnelle, ne dispose d’aucun droit de rétractation. Celle-ci ne disposant pas de qualité de “consommateur”.

    Passé ce délai de 14 jours, le mandant ne peut ensuite demander une résiliation de son mandat de vente qu’une fois la période d’irrévocabilité passée. La résiliation d’un mandat de vente doit être faite par le biai de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle sera alors effective qu’après un préavis de 15 jours suivant l’envoi. Attention toutefois à ne pas confondre la résiliation d’un mandat de vente qui est soumise à une durée de 15 jours de préavis avant d'être effective, avec la rétractation durant les 14 premiers jours qui, elle, possède un effet immédiat.

    Il existe cependant un cas exceptionnel de résiliation anticipée d’un mandat de vente. En effet, le mandant peut demander une résiliation anticipée s’il constate plusieurs fautes graves commises par le mandataire. En effet, le mandataire immobilier n’ayant pas d’obligation de résultat, il est toutefois soumis à une obligations de moyens. C’est à dire qu’il doit mettre tout en oeuvre pour vendre le bien. S’il ne procède pas à la publicité de l’annonce, qu’il ne répond pas aux appels des clients ou s’il refuse de réaliser les visites avec les acquéreurs potentiels, il commet alors des fautes dites graves. Le mandant peut ainsi solliciter un huissier de justice dans le but de mettre fin à ce mandat de vente. En pratique ce type de situation ne se produit que très rarement.

    Le mandat de vente : tout comprendre en 2 minutes !

    En conclusion, malgré que les Français soient souvent tentés de vendre leur bien en direct, l’expertise d’une agence immobilière reste précieuse pour conclure une vente immobilière.

    Cette collaboration doit être fixée par un document incontournable et obligatoire qui est le mandat de vente. Ce contrat bilatéral confère des droits et des obligations à chacune des deux parties. Le mandat de vente peut prendre différentes formes et répondre à différentes conditions. Ainsi, avant de s’engager, le vendeur doit connaître avant tout ses besoins.

    Bien que l’engagement puisse parfois freiner certains vendeurs, le mandat est, comme tout type de contrat, régi par le temps. Que ce soit d’un mois ou 24 mois, le mandat de vente doit avoir une date butoire. Pas de panique pour les frileux, même après signature, un vendeur à la possibilité d’exercer son droit de de rétraction.

    Statistiquement un bien rentré en mandat exclusif se vendra plus rapidement qu’un mandat simple. “77% des vendeurs ayant choisi le mandat exclusif signent une promesse de vente en moins de 3 mois contre 55% pour les vendeurs ayant opté pour le mandat simple. Ainsi 75% des vendeurs qui ont fait le choix du mandat exclusif se disent satisfaits contre 59% pour ceux qui ont signé un mandat simple”. (source : meilleursagents.com).

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