Les points à retenir

• Dès le mandat de vente, il faut choisir : frais d’agence à charge vendeur ou à charge acquéreur.
• Des commissions élevées pèsent sur le net vendeur, le montant touché le jour de la signature de l’acte authentique : si le bien ne se vend pas, le prix sera baissé.
• Les agences à prix fixe permettent au vendeur d’obtenir un meilleur net vendeur, et à l’acquéreur de ne pas surpayer.
• Quand les frais sont à charge acquéreur, ils réduisent aussi l’assiette des frais de notaire.

Frais d'agence à charge vendeur, frais d'agence à charge acquéreur, FAI ou ajoutés au prix de vente : on s'y perd ! Il n'est pas évident de comprendre qui paie ces honoraires, sachant que les frais d'agence atteignent en moyenne 4,87 % du prix de vente en France, l'une des moyennes les plus élevées d'Europe. Qui règle la rémunération de l'agence, quel impact sur le prix payé et sur les frais de notaire, comment limiter ce coût : Homki vous explique tout, pour y voir clair avant de signer avec un agent immobilier.

Les frais d'agence immobilière : de quoi parle-t-on ?

À quoi correspondent les honoraires d'agence ?

Les honoraires rémunèrent l’ensemble du travail de l’agence : estimation, diffusion de l’annonce, visites, négociation et accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire. Il s’agit d’un travail qui s’étale souvent sur plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

Aucune loi ne plafonne ces honoraires : chaque agence fixe librement son taux, généralement entre 3 % et 10 % du prix du bien. Les mandataires pratiquent souvent environ 3 %, grâce à une structure plus légère. La loi impose en revanche un affichage transparent du barème, en agence et sur le site internet.

Le calcul se fait soit par un pourcentage du prix de vente, soit par un forfait fixe. Avec un taux de 4 % sur un bien à 300 000 € net vendeur, les honoraires sont de 12 000 € et le prix affiché FAI (frais d’agence inclus) est de 312 000 €.

Qui paie les frais d'agence immobilière lors d'une vente ?

Frais d'agence à la charge du vendeur : le cas le plus fréquent

Aucune loi ne fixe le montant de la commission d'agence, ni qui doit la régler. C'est l'agence mandatée qui en décide, en accord avec le propriétaire, lors de la signature du mandat de vente. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose toutefois une obligation de transparence sur les honoraires pratiqués, et la loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé cette exigence : le mandat et l'annonce doivent clairement préciser qui supporte la commission.

Dans la pratique, environ 80 % des mandats de vente placent les frais d'agence à la charge du vendeur (mention FAI, frais d'agence inclus, dans l'annonce). Le vendeur règle alors la commission en la déduisant du prix de vente, le jour de la signature de l'acte authentique. Une logique assez naturelle puisque c'est lui qui a sollicité les services de l'agent immobilier pour vendre son bien.

Honoraires à la charge de l'acquéreur : ce que doit indiquer l'annonce

Dans l'autre cas de figure, l'acquéreur paie les frais d'agence en plus du prix de vente et des frais de notaire. L'annonce doit alors afficher à la fois le prix total et le prix du bien hors honoraires, en précisant le pourcentage reversé à l'agence. L'acquéreur, lui, n'a généralement pas son mot à dire sur cette répartition, sauf s'il a lui-même signé un mandat de recherche avec un professionnel.

Voici comment se distinguent les deux formules sur le papier :

Pourquoi tant de vendeurs pensent que c'est l'acheteur qui paie ?

Beaucoup de vendeurs imaginent qu'il suffit d'ajouter la commission désirée à la valeur vénale du bien pour que celle-ci soit, de fait, financée uniquement par le futur acquéreur, sans aucun impact sur le montant perçu à la signature. C'est là toute la distinction entre qui paie sur le papier et qui paie dans les faits : si le prix se négocie à la baisse, c'est bien le net vendeur qui en absorbe l'écart.

L'impact réel des frais d'agence dépend donc moins de leur statut (charge vendeur ou acquéreur) que du prix d'achat final obtenu. Des honoraires élevés pèsent sur le net vendeur si le prix est négocié, et sur le budget de l'acquéreur s'ils sont ajoutés à la valeur du bien.

Je suis vendeur : est-ce que je paye des frais d'agence ?

Pourquoi mettre les honoraires à la charge du vendeur ?

C'est vous, le vendeur, qui faites appel à une agence pour vendre votre bien : logique, donc, que ce soit vous qui rémunériez ce service. C'est d'ailleurs la pratique la plus courante : dans la grande majorité des mandats de vente, les frais d'agence sont mis à la charge du vendeur. Cette configuration a aussi le mérite de simplifier l'affichage du bien : un seul prix figure sur l'annonce, sans distinction entre valeur du bien et commission. L'acquéreur sait immédiatement combien il devra débourser, ce qui facilite la comparaison entre plusieurs biens sur le marché.

Un prix gonflé, un risque pour votre net vendeur

Dans les faits, les agences immobilières ont souvent tendance à ajouter leurs frais au prix estimé du bien. Résultat : même lorsque les honoraires sont officiellement à votre charge, c'est l'acquéreur qui finit par les payer indirectement, puisqu'ils sont intégrés au prix affiché.

Le problème, c'est que cette pratique vous expose à un risque bien réel. Si le bien ne trouve pas preneur à ce prix gonflé, il faudra baisser l'affichage pour s'ajuster au marché. Et c'est là que ça se complique pour vous : les honoraires d'agence restent dus, donc une partie des frais finit par être imputée directement sur votre net vendeur, le montant que vous touchez réellement le jour de la signature.

Augmenter artificiellement le prix de vente pour y loger la commission peut donc se transformer en dépense importante à votre détriment. Un bien affiché trop cher, même s'il est par ailleurs très attrayant, met généralement plus de temps à se vendre. Et plus les semaines passent, plus la pression pour négocier à la baisse s'intensifie, ce qui finit souvent par rogner votre net vendeur bien plus que si le prix avait été juste dès le départ.

Je suis acquéreur : l'impact des frais d'agence sur mon achat immobilier

Prix frais d'agence inclus : attention à ne pas surpayer

Beaucoup d'acheteurs se disent que les frais d'agence, déjà compris dans le prix de vente, n'ont aucun impact sur le prix à payer. Or, il faut être conscient que ces frais sont souvent ajoutés à la valeur du bien pour satisfaire le propriétaire qui attend de vendre son bien au prix estimé sans subir le paiement des honoraires.

Lors d'un achat immobilier, l'objectif reste le même pour tout le monde : acheter le bien idéal, au meilleur prix. Le marché peut évoluer d'une période à l'autre et d'une région à l'autre, mais le principe demeure : il vaut toujours mieux ne pas surpayer son bien, même si l'acheteur ne choisit pas la stratégie de commercialisation retenue pour le logement qu'il convoite.

Même en cas de coup de cœur, il ne faut pas être victime de la hausse des prix provoquée, parfois, par de fortes commissions d'agence. Mieux vaut donc se renseigner sur les prix du marché local pour mesurer l'impact des frais d'agence sur le prix d'achat.

Honoraires à la charge de l'acquéreur : comment les financer ?

Concernant les frais d'agence à charge acquéreur, les banques refusent que ce montant soit intégré au prêt immobilier, souscrit pour l'achat d'un bien et non pour les services d'une agence. L'acheteur doit donc les financer grâce à son apport personnel.

Cela a un impact direct sur le coût global de l'opération : il faut compter le prix du bien, les honoraires d'agence, mais aussi les frais d'acquisition (les fameux frais de notaire), qui viennent s'ajouter au budget total. Nous détaillons justement ce dernier poste, souvent mal compris, dans la section suivante.

Frais de notaire et frais d'agence : qui paie quoi ?

Qui paie les frais d'agence et les frais de notaire ?

Contrairement aux frais d'agence, qui peuvent être à charge vendeur ou à charge acquéreur selon ce qui est stipulé dans le mandat de vente, les frais de notaire sont systématiquement payés par l'acquéreur. Aucune exception à cette règle, quelles que soient les situations rencontrées lors d'une transaction immobilière.

Dans l'ancien, ces frais, qu'on appelle plus justement frais d'acquisition puisque le notaire n'en conserve qu'une petite partie, représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix de vente. Le jour de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur verse l'intégralité de la somme (prix du bien, frais de notaire et, le cas échéant, commission d'agence) directement au notaire. C'est ensuite ce dernier qui se charge de reverser à l'agence immobilière les honoraires qui lui reviennent, une fois les fonds centralisés.

Honoraires à la charge de l'acquéreur : des frais de notaire allégés

Voici un point souvent méconnu : les frais de notaire se calculent sur le prix inscrit dans l'acte de vente. Or, lorsque la commission d'agence est à la charge de l'acquéreur, elle est exclue de cette base de calcul, puisqu'elle est considérée comme une prestation de service distincte du bien lui-même. Résultat, les frais de notaire se révèlent plus légers dans ce cas de figure.

Prenons un exemple pour illustrer ce mécanisme, avec un bien affiché à 200 000 € incluant 20 000 € de frais d'agence, et des frais de notaire à 8 % :

Situation

Base de calcul

Frais de notaire

Frais d'agence à charge vendeur (inclus dans le prix)

200 000 €

16 000 €

Frais d'agence à charge acquéreur

180 000 €

14 400 €

Dans ce cas précis, l'acquéreur réalise une économie de 1 600 € sur ses frais de notaire, simplement parce que la commission d'agence n'entre pas dans l'assiette de calcul. Un détail qui mérite toute votre attention au moment de comparer deux annonces à prix équivalent.

Paiement et négociation de la commission d'agence immobilière

Quand faut-il payer les frais d'agence ?

En pratique, les frais d'agence sont réglés au moment de la signature de l'acte authentique, chez le notaire. C'est ce dernier qui se charge de l'opération : il prélève la commission sur le prix de vente, puis la reverse directement à l'agence immobilière. Rien n'est donc déboursé avant cette étape, que les honoraires soient à charge vendeur ou à charge acquéreur. Cela signifie aussi que, tant que l'acte n'est pas signé, aucune somme n'est due à l'agence, même si un compromis a déjà été établi entre les deux parties.

Frais d'agence si la vente ne se fait pas : que se passe-t-il ?

Le paiement des frais d'agence est conditionné à la réalisation effective de la vente. Selon la loi Hoguet du 2 janvier 1970, aucune commission ne peut être exigée par l'agent immobilier pour une opération qui n'a pas été conclue. Concrètement, si une condition suspensive inscrite dans le compromis, comme l'obtention d'un prêt, n'est pas levée, la vente est considérée comme non aboutie et aucune commission n'est due. Ce principe s'applique aussi en cas de clause de dédit encore valable au moment où la vente échoue. Ces cas particuliers protègent autant le vendeur que l'acquéreur contre des frais réclamés pour un service qui, in fine, n'a pas abouti.

Peut-on négocier les frais d'agence ?

Oui, les honoraires d'agence immobilière peuvent être négociés. Chaque agence est tenue d'afficher son barème, qui indique des tarifs maximums et non des montants fixes imposés. Le mandat de vente doit, quant à lui, mentionner précisément le montant de la commission ainsi que la partie qui en a la charge. Avant de signer quoi que ce soit, il est donc utile de comparer plusieurs agences, idéalement dès un premier rendez-vous, pour évaluer à la fois leurs tarifs et les services inclus. Une remise peut par exemple se justifier en échange d'un mandat exclusif. Le barème reste toutefois un plafond : impossible pour l'agence de le dépasser, même en cas de forte demande.

Comparatif des honoraires des agences immobilières

Pour un bien vendu 500 000 €, l'écart entre les modèles de rémunération de l'agence est significatif :

Les agences en ligne et les mandataires se présentent ainsi comme des alternatives crédibles au circuit classique, avec des structures de coûts qui méritent d'être comparées avant de signer un mandat.

Pourquoi choisir une agence immobilière à frais fixe ?

Pour ne pas perdre un montant considérable sur son prix net vendeur, tout en bénéficiant de services essentiels à la vente d'un bien immobilier, l'idéal reste de passer par une agence qui propose des frais fixes. Une agence telle que Homki offre l'intégralité des services inhérents à la bonne réalisation d'une transaction pour un prix en moyenne 80 % moins cher que les frais d'agences français. Et pour 6 900 €, quel que soit le prix de vente du bien, Homki propose un accompagnement optimal de A à Z dans la vente ou l'achat d'un bien. Ce qui permet au vendeur d'obtenir le meilleur net vendeur, et à l'acquéreur de ne pas surpayer un bien à cause d'importantes commissions.

Ainsi, lorsque vient le moment de mettre son bien en vente, il est important de s'interroger quant à l'importance de ces honoraires et, surtout, de la qualité du service et du professionnalisme proposés par l'agence immobilière. C'est bien cet équilibre entre coût et accompagnement qui constitue la meilleure solution pour vendre ou acheter sereinement.

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Questions fréquentes sur les frais d'agence

Les frais d’agence peuvent-ils être inclus dans le prêt immobilier ?

Non, les banques refusent de les financer : le prêt sert à acheter le bien, pas à rémunérer un intermédiaire. Quand les honoraires sont à charge acquéreur, ils se règlent sur l’apport personnel.

Quelle est la différence entre mandat exclusif et mandat simple ?

Avec un mandat exclusif, le vendeur confie son bien à une seule agence et ne peut ni le proposer à d’autres agences ni le vendre lui-même. Avec un mandat simple, il peut mandater plusieurs agences et vendre en direct. Seule l’agence qui trouve l’acheteur est alors rémunérée. L’exclusivité est la contrepartie d’une remise éventuelle sur les honoraires.

Peut-on résilier un mandat de vente avant son terme ?

Pas pendant la période d’irrévocabilité, qui est de 3 mois maximum. Ensuite, le mandat peut être dénoncé à tout moment avec un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le mandat a été signé hors de l’agence (à domicile ou à distance), un délai de rétractation de 14 jours s’applique.

Peut-on vendre son bien soi-même pendant un mandat exclusif ?

Non. Si le vendeur trouve lui-même l’acheteur, il doit en principe passer par l’agence, et la commission reste due. Le mandat prévoit généralement une clause en ce sens, donc relisez-la avant de signer.

Les frais d’agence sont-ils déductibles de la plus-value immobilière ?

Pour un vendeur qui les a payés, ils peuvent venir en déduction du prix de cession dans le calcul de la plus-value. Ce point n’a pas d’objet pour une résidence principale, exonérée de plus-value. L’acquéreur, lui, peut les ajouter à son prix d’acquisition pour un futur calcul. Vérifiez votre situation avec votre notaire ou le service des impôts.

Peut-on acheter un bien sans payer de frais d’agence ?

Oui, dans trois cas : en achetant directement à un particulier, en choisissant une annonce sans commission, ou en passant par une agence à frais fixes comme Homki, qui donne le coût total dès le départ, quel que soit le prix du bien.