Qui paie réellement les frais d’agence ?

Lors d’une vente immobilière, il n’y a pas de loi concernant le financement et le montant de la commission d’agence. C’est l’agence immobilière mandatée qui fixe une commission (variable ou fixe) pour la vente et qui choisit qui doit payer cette somme. Toutefois, il est obligatoire que cela soit mentionné dans le mandat de vente et dans l'annonce. Il existe donc deux possibilités  : 

• Frais d’agence à charge vendeur (ou FAI, frais d’agence inclus, dans l'annonce) : le vendeur les paie en les soustrayant au prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique car c’est lui qui rémunère les services mis en place pour la vente de son bien. 

• Frais d’agence à charge acquéreur : l’acquéreur les paie en sus du prix de vente (et des frais de notaire). Cela doit être obligatoirement mentionné dans les annonces immobilières : Prix total et Prix du bien + montant de la commission. 

On estime que 80 % des mandats de vente, environ, stipulent que les honoraires d’agence sont à charge vendeur. Ce qui semble logique car c’est le vendeur qui engage les services d’une agence pour la mise en vente de son bien. Il faut être conscient que l’acquéreur, quant à lui, n’a pas son mot à dire… (hormis s’il a signé un mandat de recherche) car il achète un bien dont les honoraires ont été fixés par l'agence et le propriétaire.  

Alors pourquoi la majorité des vendeurs continuent de penser que c’est l’acquéreur qui paie les frais d’agence ? 

La plupart des vendeurs imagine qu’il suffit d’ajouter la somme désirée par l’agence à la valeur vénale du bien pour que la commission d’agence constitue une somme uniquement financée par le futur acquéreur. Sans aucun impact sur le montant obtenu lors de la signature de l’acte authentique. Et qu'ainsi, ce sont les acquéreurs qui les paient. 

La question reste de savoir quel est l’impact réel des frais d’agence pour le vendeur et pour l’acquéreur, peu importe s'ils sont à charge vendeur ou charge acquéreur. Retenez que les frais d’agence immobilière, s’ils sont élevés, ont un énorme impact sur le net vendeur du propriétaire si le prix est négocié et un impact sur le prix payé par l'acquéreur s'ils sont ajoutés à la valeur du bien. Cela dépend surtout du prix d’achat final. 

Je suis vendeur : que dois-je savoir ?  

Pour satisfaire des propriétaires vendeurs désireux de vendre leur bien au prix qu’il vaut, soit équivalent à la valeur vénale, les agences immobilières ont tendance à ajouter leurs frais d’agence au prix estimé. Et donc, parfois, à “gonfler les prix”. Pour que les frais d’agence, même lorsqu’ils sont à charge vendeur, soient indirectement payés par l’acquéreur. 

Ainsi, la plupart du temps, les frais d’agence sont ajoutés à la valeur vénale du bien. Les frais d'agence peuvent considérablement influer sur le prix net vendeur, le montant obtenu par le vendeur le jour de la signature de l'acte authentique, car si le bien ne se vend pas, le prix sera baissé donc les honoraires seront imputés au net vendeur. Il faut être conscient qu’augmenter le prix de vente pour y ajouter les frais d’agence peut aussi augmenter le délai de vente car un bien trop cher, même très attrayant, ne se vend pas ! 

Je suis acquéreur : que dois-je savoir ? 

Beaucoup d'acquéreurs se disent que les frais d’agence sont déjà compris dans le prix de vente donc cela n'a aucun impact sur le prix à payer. Or, il faut être conscient que les frais d'agence sont souvent ajoutés à la valeur du bien pour satisfaire le propriétaire qui attend de vendre son bien au prix estimé sans subir le paiement des honoraires... 

Lors d’un achat immobilier, l’objectif est le même pour tout le monde : acheter le bien idéal, au meilleur prix. Sachant que nous sommes actuellement dans un marché tendu dans lequel les prix ont considérablement augmenté (de façon hétérogène sur l’ensemble du territoire), il est toujours préférable de ne pas surpayer son bien. Même si ce n'est pas l'acheteur qui choisit la commercialisation du bien qu'il souhaite acquérir.  

Même en cas de coup de cœur, il ne faut pas être victime de la hausse des prix provoquée, parfois, par de fortes commissions d’agence. Il est donc conseillé de se renseigner sur les prix du marché pour être conscient de l’impact des frais d’agence sur le prix d’achat.

Concernant les frais d'agence à charge acquéreur, il faut savoir que les banques refusent que le montant soit compris dans le prêt immobilier, souscrit pour l'achat d'un bien et non pour les services d'une agence. Ces derniers doivent donc être financés par l'apport personnel. 

L’impact réel des frais d’agence : exemple concret 

Monsieur M. fait appel à un agent immobilier pour la vente de son appartement à Montpellier. Le prix estimé est de 500 000 €. L’agent lui indique, lors de la signature du mandat de vente, que ses honoraires s’élèvent à 5 % du prix, soit 25 000€, et qu’ils sont à charge vendeur.

Ainsi, quand vient le moment de publier l’annonce sur les portails immobiliers, l’agence affiche le bien au prix de 525000 €, et démontre au vendeur que ce sera l’acquéreur qui paiera indirectement ces frais. Il y a donc plusieurs solutions face à cette technique de commercialisation :

• Soit le bien ne se vend pas car il est affiché trop cher donc l'acquéreur négocie : l’acquéreur de Monsieur M. négocie pour faire baisser le prix et fait une offre à 510 000 €. Ainsi, le net vendeur du propriétaire est imputé des frais d'agence et il obtient 485 000 € car 25 000 € sont reversés à l'agence le jour de la signature.

• Soit le bien n'obtient aucune offre car il est trop cher et l'agent et Monsieur M. décident de baisser le prix sur l'annonce pour s'ajuster aux prix du marché, soit 500 000 € (frais d'agence inclus). L'agent est d'accord pour baisser ses frais à 20 000 €. Le bien se vend et Monsieur M. obtient 480 000 € le jour de la signature (20 000 sont reversés à l'agence), soit moins que la valeur de son bien... 

• Soit le bien se vend au prix du mandat et c’est l’acquéreur qui paie ces 25 000 € même si le bien est à charge vendeur. Cela veut dire que l'acquéreur aura payé un bien plus cher que sa valeur et aura lui-même (indirectement) payé les frais d'agence, même si ces derniers étaient à charge vendeur. Si le bien se vend finalement 525 000 €, c'est peut-être aussi que le bien valait ce prix-là. Certaines agences n'hésitent pas à légèrement sous-estimer les prix afin de pouvoir y ajouter leur commission et ainsi rester sur un prix FAI cohérent avec le marché.

Quelles solutions pour limiter l’impact des frais d’agence ? 

Pour ne pas perdre un montant considérable sur son prix net vendeur, tout en bénéficiant de services essentiels à la vente d’un bien immobilier, l’idéal reste de passer par une agence immobilière qui propose des frais fixes. Pourquoi ? Car une agence telle que Homki, par exemple, offre l’intégralité des services inhérents à la bonne réalisation d’une transaction pour un prix en moyenne 80 % moins cher que les frais d’agences français. Et pour 3 900 €, quel que soit le prix de vente du bien, Homki propose un accompagnement optimal de A à Z dans la vente ou l’achat d’un bien. Ce qui permet au vendeur d’obtenir le meilleur net vendeur, et à l’acquéreur de ne pas surpayer un bien à cause d’importantes commissions. 

Ainsi, lorsque vient le moment de mettre son bien en vente, il est important de s’interroger quant à l’importance de ces honoraires et, surtout, de la qualité du service et du professionnalisme proposés par l’agence immobilière.