Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

Lors de votre achat immobilier ou lors de votre investissement locatif, vous avez peut-être souscrit une hypothèque sur votre bien pour obtenir votre prêt immobilier. Or, aujourd’hui, vous souhaitez désormais vendre votre maison sous hypothèque. Est-ce possible ? Comment s’y prendre ? Pas de panique, chez Homki on a étudié la question et on vous donne toutes les cartes en main pour vendre votre maison sous hypothèque.

Tout savoir sur l’hypothèque

L’hypothèque conventionnelle est un acte notarié (comprenez établi devant notaire) par lequel le contracteur du prêt immobilier s’engage à remettre un bien immobilier à son créancier (généralement une banque) en cas de défaut de remboursement de son prêt.

Ainsi, la banque dispose donc d’un droit de préférence (un remboursement prioritaire sur le bien) et d’un droit de suite lui permettant de faire procéder à la vente du bien, même si le bien se trouve entre les mains d’un tiers.

En d’autres termes et pour parler franchement, si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt immobilier garanti par une hypothèque, la banque pourra faire saisir votre bien immobilier concerné et procéder à sa vente, que vous soyez d’accord ou non.

La première étape avant de procéder à la vente de votre maison, convient de vérifier si votre bien est réellement garanti par une hypothèque. En effet, une hypothèque conventionnelle ne peut produire ses effets uniquement si elle résulte d’un acte notarié prévu à cet effet.

Dans les autres cas, l’hypothèque conventionnelle est frappée d’une nullité absolue et ne saurait produire aucun effet.

Vendre votre maison sous hypothèque

Oui, il est possible de vendre une maison sous hypothèque. Dès lors, plusieurs facteurs tels que le montant de l'hypothèque, le prix de vente de la maison et les termes du contrat d'hypothèque entrent en jeu. En clair, lorsque vous vendez une maison sous hypothèque, vous devez tenir compte du solde de l'hypothèque qui reste à rembourser. Si le produit de la vente ne suffit pas à rembourser intégralement l'hypothèque, il faudra trouver une solution pour régler le solde restant dû, soit par le vendeur, soit par l'acheteur.

Si l'acheteur est disposé à prendre en charge le solde de l'hypothèque, il devra être approuvé par le prêteur hypothécaire avant de pouvoir finaliser la vente. Le processus de transfert de l'hypothèque peut prendre du temps, mais il peut être une option viable pour les vendeurs qui doivent vendre leur maison sous hypothèque.

Vendre votre maison sous hypothèque lors que le crédit est remboursé

D’un point de vue juridique, l’inscription d’une hypothèque est valable pendant toute la durée du prêt immobilier plus 1 an après. Une fois cette période révolue, l’hypothèque prend fin automatiquement et sans le moindre coût. Vous pouvez donc vendre votre bien librement sans prendre la peine de demander la levée de l’hypothèque.

A contrario, si la vente intervient avant l’écoulement de l’année supplémentaire à compter du remboursement complet du prêt, votre maison sera encore sous hypothèque. Il vous revient alors de demander une mainlevée d’hypothèque auprès du notaire ayant établi l’hypothèque au préalable. Attention, la mainlevée d'hypothèque engendre des frais.

Rappel sur la mainlevée de l’hypothèque

Si le notaire accepte la vente, ce dernier devra procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Cette mainlevée intervient dès lors que tous les créanciers hypothécaires ont été remboursés sur le prix de vente. L’acte de radiation de l’hypothèque est transmis par le notaire au service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques) engendrant un coût proportionnel au montant total du prêt couvert par l’hypothèque.

Combien coûte une mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée d’une hypothèque avant son terme engendre donc différents frais qui sont à votre charge. Ces frais sont calculés en fonction du montant initial de votre prêt immobilier avec une majoration d’environ 20 %. Ces derniers représentent entre 0,3 % et 0,6 % du montant du prêt majoré. Ils se décomposent de la manière suivante : les droits d’enregistrement fixes (25 euros) plus les émoluments du notaire selon un barème proportionnel, la contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’hypothèque, la TVA sur les émolument et formalités. Attention, ce coût ne tient pas compte des éventuels frais de remboursement anticipé de la banque (IRA).

Vendre votre maison sous hypothèque lorsque le crédit n’est pas remboursé

Au regard des longues durées d’endettement (entre 15 et 25 ans), la vente d’une maison sous hypothèque est la situation la plus commune. Ainsi, avant la vente de la maison grevée d’une hypothèque, vous devez impérativement faire autoriser la vente par le notaire. La mainlevée se fait donc en plusieurs étapes et sa réussite dépend du prix de vente de la maison.

La vérification du prix de vente de la maison

Dans un premier temps, il vous faut vérifier si le prix de vente de la maison permet effectivement de “rembourser” la banque en tenant compte de : 

● Du capital restant dû

●  des IRA (indemnités de remboursement anticipé). En effet, la vente de votre maison sous hypothèque va entraîner automatiquement le remboursement du prêt immobilier auprès de la banque. Une opération de remboursement anticipé qui génère des frais communément appelés IRA et qui viennent s’ajouter au capital restant dû.

Le petit conseil de Homki

Notez que le montant de ces indemnités est strictement encadré par la loi. Ainsi, les IRA ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts, sans pour autant dépasser 3 % du capital restant dû.

●  Les frais de mainlevée de l’hypothèque comme nous vous l’expliquions en amont

●  Et enfin, les émoluments ou honoraires du notaire procédant à la main levée

Ainsi, si le prix de vente de votre maison sous hypothèque vous permet de couvrir les frais et le remboursement de tous les créanciers, le notaire acceptera la vente immobilière et procèdera à la mainlevée de l’hypothèque.

 Ce dernier est alors chargé de rembourser les différents créanciers en prélevant directement les créances dues sur le prix de vente, tandis que de votre côté, vous percevrez le reliquat de la vente ! Dans le cas contraire, si le prix de vente ne permet pas de satisfaire tous les créanciers, le notaire aura la possibilité de refuser la vente.

Bon à savoir

Ajoutés aux frais d’agence, les frais liés à la mainlevée de l’hypothèque peuvent constituer un assez gros montant à prévoir dans le prix de vente de la maison, ce qui fera baisser considérablement votre net vendeur. Une des solutions serait de passer par une agence immobilière à prix fixe, à l’instar de Homki, afin de limiter le poids de ces frais et vous permettre de bénéficier d’un net vendeur plus élevé.

Que faire si le banquier refuse la main levée de l’hypothèque ?

Sur le papier, si le prix de vente de votre maison permet de couvrir tous les frais inhérents à la main levée et le remboursement complet du prêt immobilier, votre banquier devrait donner son accord sans difficulté.

A défaut, vous pouvez obtenir la mainlevée de l’hypothèque sur décision de justice auprès du tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière où est enregistrée l'hypothèque. Le tribunal judiciaire décide alors d'autoriser ou non la levée de l'hypothèque.

Les points à retenir

• Avant de mettre en vente votre bien, assurez-vous qu'il est encore garanti par l'hypothèque.
• Pour vendre un bien encore sous hypothèque, il faut demander une mainlevée d'hypothèque auprès du notaire afin de radier l'hypothèque, cependant cela engendre des frais qu'il faut prendre en compte dans le prix de vente de votre bien.
• Avant de vendre, il est essentiel de vérifier que le prix de vente couvrira tous les frais, y compris le capital restant dû, les frais de mainlevée, les émoluments ou honoraire du notaire ainsi que les indemnités de remboursement anticipé (IRA).
• La banque ou le créancier hypothécaire doit approuver la vente. En cas de désaccord, une autorisation judiciaire peut être sollicitée pour lever l’hypothèque.