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Le compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente) et promesse de vente (unilatérale) sont des avant-contrats qui interviennent au cours d’une vente immobilière. Pour bien comprendre leurs différences, Homki vous détaille leurs spécificités. Mieux informé, vous pourrez choisir l’option qui convient le mieux afin de réaliser votre transaction en toute sérénité.
Le compromis de vente et la promesse de vente précèdent la signature de l’acte authentique qui scelle la vente. Tous deux doivent être signés par les deux parties, en présence d’un notaire ou sous seing privé et ils définissent les conditions de vente du logement convoité. Toutes les informations relatives à la transaction figurent sur l’avant-contrat, quel qu’il soit :
Pour ces deux contrats, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation légal de 10 jours, selon la loi Macron de 2015. Les 10 jours calendaires sont à compter du lendemain de la date de première présentation du recommandé, une fois que le dossier est complet. Pour se rétracter, l’acquéreur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au notaire (ou à l’agence) durant ce délai imparti.
Le compromis de vente est un avant-contrat qui scelle les engagements de l’acquéreur et du vendeur et est juridiquement considéré comme un acte synallagmatique (une obligation réciproque entre les parties). En d’autres termes, il inclut un vendeur qui promet de vendre (comme la promesse de vente), mais aussi un acheteur qui promet d’acquérir le bien. Il est important de comprendre en ce sens que le compromis de vente dessine déjà la transaction.
Le compromis de vente est en réalité une ébauche de ce qui va se retrouver dans l’acte de vente définitif. Le notaire a réuni tous les documents, comme le dossier de diagnostics immobiliers , et la transaction est en cours de finalisation. En cela, l’acquéreur peut verser un dépôt de garantie représentant environ 5% du prix de vente, c’est une somme libre et non obligatoire convenue entre le vendeur et l’acheteur. Le compromis de vente est alors la garantie que la vente est imminente. Toutefois, si l’une des deux parties souhaite se rétracter, alors l’autre peut avoir recours au tribunal, et peut même exiger des dommages et intérêts. Dans la plupart des cas, une clause pénale est stipulée dans le cadre de cet acte. Cette clause détermine par avance le montant de la sanction pécuniaire applicable dans le cas où l’une des deux parties renonce à la réalisation de la vente définitive (après le délai de rétractation autorisé pour l’acquéreur).
La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, est un avant-contrat au même titre que le compromis de vente. Elle sert à résumer les détails de la vente entre l’acquéreur et le vendeur. Elle est rédigée par un notaire ou un professionnel de l’immobilier (même si la signature peut avoir lieu uniquement entre l’acheteur et le vendeur), et permet au bénéficiaire, autrement dit l’acquéreur, et au propriétaire de confirmer leurs accords concernant les conditions de vente. Comme son nom l’indique, la promesse de vente est la promesse que le vendeur fait au bénéficiaire de lui vendre son bien immobilier sous certaines conditions. Il est donc tenu d’honorer son engagement.
L’une des spécificités de la promesse de vente est que, certes, aucun engagement n’est en jeu pour le bénéficiaire, car il peut renoncer à la vente à tout moment (dans la limite du délai prévu par la promesse de vente), mais il doit tout de même verser un acompte appelé indemnité d’immobilisation pour réserver le logement. Elle est d’environ 10% du bien. S’il n’achète pas le bien, cette somme est due au promettant.
Afin d’éviter de perdre la vente et de devoir payer l’indemnité d’immobilisation, l’acquéreur doit communiquer au vendeur son choix de se rétracter dans un délai imparti de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la date de première présentation du recommandé. Auquel cas, la vente est annulée, et le vendeur peut décider de vendre son bien à un autre candidat. Ou bien, il doit confirmer son intention d’acheter avant l'expiration de la promesse, on parle alors d'une levée d'option de la part de l'acquéreur..
En résumé, dans le compromis de vente, acquéreur et vendeur s’engagent à conclure l’achat immobilier (selon les conditions suspensives convenues ensemble). C’est le contrat qui finalise la vente en attendant la signature de l’acte définitif. Dans la promesse de vente, seul le vendeur est engagé à vendre le bien. L’acquéreur, quant à lui, a un temps de réflexion jusqu’à la signature; bien qu’il verse des indemnités d’immobilisation. Pour le compromis, aucun enregistrement n’est à prévoir. La promesse, quant à elle, doit obligatoirement être enregistrée auprès de la recette des impôts (son coût est de 125 €).
Pour annuler la vente après la fin du délai de rétractation, dans le compromis et la promesse de vente, le vendeur peut être contraint de vendre ou il peut être assigné en justice et payer des dommages et intérêts à l'acquéreur. Quant à l’acheteur, dans le cas de la promesse de vente, s’il souhaite annuler la transaction après la fin du délai de rétractation, il perd l’indemnité d’immobilisation. S’il annule la vente en cas de compromis de vente, après le délai et lorsque toutes les conditions suspensives ont été réalisées, il paiera le vendeur selon la clause pénale prévoyant l’annulation de la vente et l’indemnisation (à hauteur de 10% du prix de vente).
Les points à retenir