GUIDE IMMOBILIER

Comprendre la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente (unilatérale de vente)

Homki - Compromis de vente et promesse de vente : lequel choisir ?
Sommaire

    Le compromis de vente ou encore promesse synallagmatique de vente et la promesse de vente (promesse unilatérale de vente) sont tous deux des avant-contrats qui interviennent au cours d’une vente immobilière. Ils précèdent la signature de l’acte authentique de vente et définitif.

    La promesse de vente (unilatérale de vente) tout comme le compromis de vente sont des documents officiels, qui sont signés par les deux parties, et qui définissent les conditions de vente du logement convoité.

    Que ce soit la promesse de vente, ou le compromis de vente, toutes les informations relatives à la transaction figurent sur l’avant-contrat. Bien sûr, le prix du bien immobilier est indiqué sur le compromis de vente ou la promesse de vente, mais les frais annexes, les conditions suspensives, le montant de l’acompte versé (s’il y en a un), celui de l’indemnité d’immobilisation, les délais de rétractation, ou encore la date de la signature de l’acte de vente sont également présents sur cet avant-contrat.

    Cependant, une différence subsiste entre le compromis de vente et la promesse de vente. En effet, l’un et l’autre impliquent un engagement de la part de l’acheteur et du vendeur (compromis de vente) ou encore seulement le vendeur (promesse de vente). Pour bien comprendre la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente, nous vous détaillons les spécificités de chacun de ces types d’avant-contrats de vente immobilière. Ainsi informé, vous pourrez choisir l’option qui convient le mieux afin de réaliser votre transaction en toute sérénité.

    La promesse de vente (unilatérale de vente)

    La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, est un avant-contrat au même titre que le compromis de vente. Elle sert à résumer les détails de la vente entre l’acquéreur et le vendeur. Elle est rédigée par un notaire ou un professionnel de l’immobilier (même si la signature peut avoir lieu uniquement entre l’acheteur et le vendeur), et permet au bénéficiaire, autrement dit l’acquéreur, et au propriétaire de confirmer leurs accords concernant les conditions de vente. Comme son nom l’indique, la promesse de vente est la promesse que le vendeur fait au bénéficiaire de lui vendre son bien immobilier sous certaines conditions. Il est donc tenu d’honorer son engagement.

    L’une des spécificités de la promesse de vente est que, certes aucun engagement n’est en jeu pour le bénéficiaire, car il peut renoncer à la vente à tout moment (dans la limite du délai prévu par la promesse de vente), mais il doit tout de même, pour réserver le logement, verser un acompte appelé indemnité d’immobilisation. S’il n’achète pas le bien, cette somme est due au promettant.

    La seule solution pour éviter de perdre la vente et de devoir payer l’indemnité d’immobilisation est de communiquer au vendeur son choix de se rétracter dans un délai imparti ou de confirmer son intention d’acheter avant l'expiration de la promesse. Auquel cas, la vente est annulée, et le vendeur peut décider de vendre son bien à un autre candidat.

    Le compromis de vente (ou encore promesse synallagmatique de vente)

    Le compromis de vente, de son côté, est donc également un avant-contrat, qui scelle les engagements de l’acquéreur et du vendeur. Le compromis de vente est juridiquement considéré comme un acte synallagmatique. En d’autres termes, il inclut un vendeur qui promet de vendre (comme la promesse de vente), mais aussi un acheteur qui promet d’acquérir le bien. Il est important de comprendre en ce sens que le compromis de vente dessine déjà la transaction, lorsque la promesse de vente ne reste qu’une promesse et n’engage en rien le bénéficiaire. (hormis de payer l'indemnité d'immobilisation dans le cas ou il ne lève pas l'option une fois le délai de rétractation passé)

    Le compromis de vente n’est en réalité qu’un prérésumé de ce qui va se retrouver dans l’acte de vente définitif. En cela, un dépôt de garantie représentant 5 à 10 % du prix de vente est versé par l’acquéreur, et la transaction est sur le point de se finaliser. Le notaire a réuni tous les documents, comme le dossier de diagnostic technique du logement, l’acheteur a obtenu son prêt immobilier, toutes les clauses suspensives sont respectées. Le compromis de vente est alors la garantie que la vente est imminente. Toutefois, si l’une des deux parties souhaite se rétracter, alors l’autre peut avoir recours au tribunal, et peut même exiger des dommages et intérêts.

    Quelle différence pour l’achat d’un bien immobilier ?

    Ce qui différencie fondamentalement la promesse de vente du compromis de vente est la possibilité dans la promesse unilatérale de vente de faire figurer des notions qui ne seraient pas réalisables dans le compromis de vente, comme la faculté de substitution entière ou partielle.

    Pour rappel : la substitution désigne le fait de représenter une personne lors de la transaction immobilière, et de réaliser l’achat en suivant les conditions exactes prévues. C’est alors la personne qui signe l’acte de vente définitif qui devient propriétaire du bien.

    En conclusion, la promesse de vente permet de moduler davantage les conditions en fonction de l’opération que vous souhaitez effectuer. Le compromis de vente, lui, finalise une vente en attendant la signature de l’acte définitif. Pour plus d’informations sur le compromis de vente, ou sur la promesse de vente, retrouvez nos articles de blog, qui vous expliquent plus en détail les caractéristiques de ces deux avant-contrats.

    Date butoir : Le vendeur peut annuler la vente si aucune signature d'acte n'a été prévue avant. Extinction de promesse.

    Compromis : Si dépassement de la date de réitération de l'acte: Aucun effet si ce n'est pas une condition de validité (Clause insérée dans le compromis qui prévoit une prorogation automatique). Si absence de cette clause : CADUCITÉ

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