Tout savoir sur le dépôt de garantie

Lors de la signature d'un compromis de vente, le dépôt de garantie sert à engager l'acheteur et le vendeur. Facultatif et fixé librement, il permet de garantir la réalisation de la vente, sauf exceptions... À combien s'élève le dépôt de garantie ? Dans quelles conditions est-il restitué ou encaissé par le vendeur ? Est-il obligatoire ? Homki vous explique tout ce qu'il faut savoir sur le dépôt de garantie lors d’un achat immobilier !

Tout savoir sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est un acompte qui doit être versé par le futur acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat (promesse ou  compromis de vente). Calculé en fonction du prix de vente, le montant du dépôt de garantie est transféré sur le compte d'un intermédiaire (généralement, un notaire), ou plus rarement sur le compte du vendeur lui-même. Quel que soit le procédé, le numéro de compte est reporté sur le compromis de vente pour garantir la traçabilité du dépôt. L'acompte peut prendre plusieurs dénominations juridiques : indemnité d'immobilisation, séquestre, provisionnement de la clause de dédit… 

Les fonctions du dépôt de garantie

Quelle que soit sa dénomination juridique, le dépôt de garantie remplit les mêmes fonctions. Il sert à rassurer le vendeur sur le sérieux de l'acquéreur, qui prouve alors qu'il dispose de fonds personnels pour obtenir son crédit auprès des banques. Il fait également office de provision servant à dissuader les acheteurs qui refuseraient d'honorer leurs engagements. Enfin, le dépôt de garantie sert à sceller le projet entre les deux parties, l’une immobilisant son bien immobilier ou une somme d'argent, en attendant la signature définitive de l'acte de vente.

Le dépôt de garantie, est-ce obligatoire ? 

Au regard de la loi, il n'existe aucune obligation de verser un acompte ou dépôt de garantie en cas de compromis de vente. Cette clause est à la discrétion du vendeur et peut également faire l'objet d'une négociation. Ainsi, ni la présence du compromis de vente, ni son montant (en pourcentage du prix de vente) ne sont figés par la loi.

Dépôt de garantie, quel montant ?

Le dépôt de garantie est toujours calculé à partir d'un pourcentage appliqué au prix de vente. Fixé librement, chez Homki, on estime qu'il est généralement compris entre 5 % et 10 %. Dans les faits, les vendeurs sont généralement compréhensifs et exigent très rarement 10 %. 

En effet, 5 % du prix de vente peut déjà représenter une somme conséquente. Par exemple, plus de 5000€ si le bien dépasse les 100 000 €. (Pour trouver les villes où investir c’est par ici ).

Si le vendeur estime que l'acquéreur n'aura aucun problème à obtenir un crédit, au regard de sa situation professionnelle et personnelle, il peut volontairement abaisser le montant du dépôt de garantie à 3 % ou 2 %, en particulier si le prix de vente est élevé.

Le petit conseil de Homki

Étant donné que le montant du dépôt de garantie est décidé par le vendeur, il peut agir au cas par cas : plus le vendeur a confiance en l'acheteur, et plus il va baisser le pourcentage.

Le dépôt de garantie, pour le vendeur

Dans quelles conditions le vendeur récupère-t-il le dépôt de garantie ? 

Vous pouvez souffler un coup, le cas le plus fréquent de récupération du dépôt de garantie pour un vendeur est lors de la conclusion de la vente. Dans ce cas, à la signature de l'acte de vente définitif, le vendeur encaisse le dépôt de garantie qui est ensuite déduit du prix restant à payer par l'acquéreur. 

En cas de rétractation

Dans les cas où un acheteur refuse d'honorer ses engagements en dehors du délai de rétractation, il se met à la faute. Ce qui veut dire qu’il doit réparer le préjudice subi par le vendeur, qui a immobilisé son bien pendant plusieurs mois. Dans ce cas, le vendeur récupère alors le dépôt de garantie. Au cas où la somme est considérée insuffisante au regard du préjudice subi, le propriétaire peut aussi saisir la justice pour demander réparation ou forcer l'exécution de la vente. Attention cela dit, cette procédure est longue, coûteuse et incertaine en plus de retarder la vente pour un délai indéterminé. C’est pourquoi beaucoup de vendeurs préfèrent passer outre et remettre leur bien sur le marché. 

Le petit conseil de Homki

En tant que vendeur, vous pouvez assortir le compromis de vente d'une clause de dédit. Une clause qui autorise l'acheteur ou le vendeur à renoncer à la vente définitive à condition de verser une somme forfaitaire. L'acheteur ou le vendeur qui invoque cette clause ne peut pas être forcé à acheter ou à vendre le logement.

Le dépôt de garantie, pour l’acheteur

Comme nous l’avons expliqué, le dépôt de garantie marque donc l'engagement de l'acquéreur dans un compromis de vente. Cela dit, il n'est pas irréversible ! Même bloquée sur le compte du notaire, cette somme peut être restituée à l’acheteur dans les cas suivants. Des cas qui ont pour conséquence d'annuler la transaction. 

Rétractation pendant le délai autorisé

Lors de la signature du compromis de vente, en tant qu’acheteur vous disposez d'un délai de rétractation incompressible et obligatoire de 10 jours. Le décompte de ces 10 jours démarre le lendemain de la signature du contrat (ou à partir de la réception du dossier complet s'il venait à manquer des documents annexes). Pendant ce délai de rétractation, l'acheteur peut revenir sur ses engagements et faire annuler le compromis de vente sans besoin de fournir de motif. Dans ce cas-là, le dépôt de garantie lui est alors intégralement restitué.

Non-réalisation d'une clause suspensive

Les clauses suspensives ont le pouvoir de faire annuler le compromis de vente, avec restitution intégrale du dépôt de garantie au désormais ex-acquéreur. 

Les clauses suspensives les plus courantes sont l’obtention d'un crédit, l'absence de préemption de la mairie, la réalisation d'une vente immobilière pour l'acheteur ou l'absence de servitude. Il convient de noter que l'activation d'une clause suspensive est toujours indépendante de la volonté des deux parties. Par exemple, dans le cas du déclenchement de l’action de la clause suspensive de non-obtention d'un crédit (la plus courante), l'acheteur doit présenter des refus de financement provenant de trois banques différentes et ce aux conditions de crédit mentionnées dans le compromis.

Les points à retenir

• Le dépôt de garantie est un acompte versé par l'acheteur lors de la signature du compromis de vente, qui sert à garantir la réalisation de la vente.
• Il n'existe aucune obligation de verser un dépôt de garantie, et son montant est fixé librement, généralement entre 5% et 10% du prix de vente.
• Le dépôt de garantie sert à rassurer le vendeur sur le sérieux de l'acheteur, à dissuader les acheteurs qui refuseraient d'honorer leurs engagements.
• En cas de rétractation de l'acheteur en dehors du délai de rétractation, le vendeur récupère le dépôt de garantie pour réparer le préjudice subi.