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La promesse de vente (promesse unilatérale de vente) est un avant-contrat qui permet au vendeur de « réserver » son bien à un acquéreur en précisant la durée durant laquelle cette option est valable. Elle se distingue du compromis de vente (qui peut engager à la fois l’acheteur et le vendeur) par le fait qu’elle n’engage que le vendeur. Homki vous explique, dans cet article, tout ce que vous devez savoir sur la promesse de vente (promesse unilatérale de vente) et sur les différents engagements qu’elle engendre.
La promesse de vente (promesse unilatérale de vente) est un avant-contrat de la vente immobilière, elle est rédigée et signée devant un notaire ou un agent immobilier, bien qu’il soit possible que la signature ait lieu entre le vendeur et l’acquéreur uniquement. Les deux parties doivent cependant être présentes et ce sera à l’acquéreur de lever l'option au moment où ce dernier confirme son intention d’acquérir le bien immobilier, avant la fin du délai convenu.
Servant à déterminer les accords obtenus entre le vendeur et l’acheteur, la promesse de vente (promesse unilatérale de vente) intervient une fois que les deux parties se sont mises d'accord sur les détails de la transaction immobilière.
Juridiquement, la signature d'un avant-contrat n’est pas obligatoire pour vendre un bien immobilier, mais en pratique, elle reste très fréquente. Pour que la promesse de vente soit effective, le notaire qui la rédige (ou le vendeur) doit ensuite l’enregistrer auprès de la recette des impôts, dans les dix jours suivant sa signature.
Lorsqu’une promesse de vente (promesse unilatérale de vente) est signée, le propriétaire s'engage à vendre son bien au prix convenu avec l’acheteur et conformément aux conditions prévues par l’avant-contrat. Ainsi, le vendeur accorde en exclusivité une "option" sur le logement au bénéficiaire (l’acheteur) et ce, pour un temps limité.
Durant cette période, le propriétaire qui met en vente son bien n’est pas autorisé à renoncer à la vente ou à proposer le bien à un autre acquéreur. De son côté, l’acheteur prend le temps de la réflexion et doit en général verser au vendeur une indemnité d'immobilisation correspondant à 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme, qui a pour but de réserver le logement à l’acquéreur, est ensuite imputée au montant total de la transaction immobilière en cas de vente concluante.
En revanche, si l’acheteur renonce à son achat, ou s'il ne se manifeste pas dans le délai d’option prévu, la vente est annulée et l'indemnité d’immobilisation revient au propriétaire à titre de dédommagement.
L’avant-contrat relatif à une vente immobilière, qu’il s’agisse d’une promesse de vente (promesse unilatérale de vente) ou d’un compromis de vente, prévoit une période minimale de 70 jours afin de laisser le temps nécessaire au bénéficiaire de valider son plan de financement, de contracter un prêt immobilier auprès des banques, etc.
Mais cette période est également indispensable pour que le notaire puisse vérifier les clauses suspensives rattachées au contrat, constituer le dossier technique immobilier obligatoire du logement, ou encore pour qu’il puisse s’assurer du bon respect des délais concernant le droit de préemption. À l’issue de cette période décisive, le notaire réunit les deux parties et procède à la rédaction ainsi qu’à la signature de l'acte de vente définitif, dernière étape de la transaction.
La loi (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation) prévoit un délai de rétractation de dix jours pendant lequel tout acheteur non professionnel a la possibilité de revenir sur sa décision, même si une promesse de vente (unilatérale) ou un compromis de vente a été signé.
Le délai de rétractation court dès lors que l’avant-contrat a été notifié à l’acquéreur. Cette notification peut être faite par le vendeur lui-même, ou par le professionnel immobilier (notaire ou agent immobilier) qui a rédigé l’acte, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Dans le cas où le droit de rétractation de l’acheteur n’est pas sollicité, les deux parties s’engagent à signer l’acte de vente définitif sous réserve de validation des éventuelles conditions suspensives.
Les frais de notaire - ou d'acquisition, composés en majorité de taxes versés à l’Etat, sont estimés à près de 8 % du prix du bien immobilier dans l’ancien, et à 3 % du prix de vente dans le neuf.
Les émoluments du notaire sont ainsi compris dans ces frais mais ils ne dépendent pas du notaire. Il s’agit là d’un tarif unique, sous forme de barèmes, et calculé en fonction du prix de bien. L’ensemble de ces frais doit être financé lors de la signature de l’acte authentique.
Lors de la signature de l’avant-contrat de vente, l’acquéreur s'acquitte des frais de rédaction d’acte s'élevant généralement entre 150 et 300 euros. La promesse de vente engendre aussi un coût car après la signature, elle doit obligatoirement faire l'objet d'un enregistrement auprès des impôts dans un délai de 10 jours.
L’acheteur peut être également tenu de verser une indemnité d’immobilisation de l’ordre de 5 à 10% dans les 10 jours suivant la signature. Il s’agit d’une garantie offerte au vendeur permettant de renforcer le lien contractuel entre les deux parties et de s’assurer de la solvabilité de l’acheteur. Une fois l’acte de vente finalisé, l’indemnité d’immobilisation sera imputée du prix final.
Les points à retenir