GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Mai 2021

Diagnostic immobilier : quelles sont les obligations du vendeur ?

Sommaire

    Le diagnostic immobilier a pour fonction première d’informer le futur acquéreur des différents aspects techniques de son prochain bien immobilier. C’est au vendeur de fournir à l’acquéreur, lors de la signature du compromis de vente, des diagnostics concernant l’état de l’appartement ou de la maison qu’il désire acheter. Homki vous éclaire sur cette partie essentielle de la vente immobilière. Il existe de nombreux diagnostics obligatoires mais ils diffèrent selon la localisation du bien immobilier, son type et sa date de construction. On compte notamment :

    • Le diagnostic performance énergétique ou DPE a une durée de validité de 10 ans.
    • Le diagnostic gaz qui fait l’état des lieux des installations existantes depuis plus de 15 ans. Il est valable pendant 3 ans.
    • Le diagnostic plomb : valable 1 an si le résultat est positif ou de façon illimitée si le résultat est négatif. Seuls les biens dont la date du permis de construire est antérieure au 01/01/1949 doivent le réaliser.
    • Le diagnostic amiante : valable 3 ans si le résultat est positif ou de façon illimitée si le résultat est négatif. Seuls les biens dont la date du permis de construire est antérieure au 01/07/1997 sont concernés.
    • Le diagnostic termites, d’une durée de validité de 6 mois. Il est à renouveler en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d’infestation.
    • Le diagnostic Carrez est obligatoire uniquement en cas de vente d’un bien en copropriété. La loi Carrez réglemente la surface privative d’un bien. Sa validité est illimitée sauf si des travaux ont été réalisés et ont modifié la surface.
    • Le diagnostic électricité est également valable 3 ans et s’applique dans le cas où les installations sont d’origine depuis plus de 15 ans.
    • Le diagnostic assainissement , valide pour une période de 3 ans. Il concerne les logements qui ne sont pas raccordés à un réseau d’assainissement commun.
    • Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollution) : valable 6 mois, il concerne les biens situés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques.

    Les diagnostics immobiliers

    Les diagnostics immobiliers obligatoires

    Les diagnostics immobiliers obligatoires se présentent sous la forme d’un dossier que le vendeur d’un logement se doit de partager avec le nouvel acquéreur. Ils ont pour principal objectif de protéger et alerter les futurs acquéreurs d’un bien sur l’ensemble des éléments présentant potentiellement des risques. L’intégralité des éléments d’informations est réunie dans un dossier nommé Dossier de Diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé au compromis de vente ou à la promesse de vente. Attention, tous les diagnostics précédemment énoncés n’ont pas la même durée de validité.

    Le dossier de diagnostic technique lors d’une vente

    Le DDT est obligatoire depuis 2007 lors de la vente d’un bien. Il regroupe l’ensemble des diagnostics établis et doit être annexé à l’avant-contrat. Il garantit à l’acheteur une meilleure connaissance du bien qu’il s’apprête à acquérir. En outre, cela permet d’éviter de futurs litiges après la vente. Le dossier de diagnostic technique comprend des diagnostics relatifs à la santé (diagnostics amiante et plomb), à la sécurité des bâtiments (diagnostic termites, gaz, ERP, électrique et assainissement), à l’énergie (performance énergétique) et à la surface (diagnostic Carrez).

    Le diagnostic technique global d’un immeuble en copropriété

    Le diagnostic technique du logement (DTG) est obligatoire depuis le 1er janvier 2017. Il concerne particulièrement les immeubles de plus de 10 ans qui sont mis en copropriété, ainsi que les immeubles qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité. En ce qui concerne les autres types de copropriétés, la décision de savoir si faire ce diagnostic immobilier est nécessaire ou non revient à l’assemblée générale constituée des propriétaires de l’immeuble en question.

    Comment le vendeur doit-il s’y prendre pour fournir les diagnostics immobiliers obligatoires ?

    Si vous êtes sur le point de vendre votre maison, sachez que le coût de réalisation du dossier de diagnostic immobilier est à votre charge. Vous devez le faire réaliser par des professionnels agréés, ayant réussi les épreuves théoriques et pratiques de la certification concernée. Ce sont des compétences encadrées par la FIDI (fédération interprofessionnelle de l’immobilier). Une attestation faisant foi vous sera remise par le notaire et constitue une garantie légale du bon respect des conditions d’indépendance, de certification, et d’assurance...

    Pour ne pas être tenu responsable d’un défaut d’information, veillez à bien fournir les documents demandés par votre notaire. En effet, la loi exige que vous présentiez tous les documents informatifs relatifs au logement pour que le dossier de diagnostic immobilier soit valide.

    Quels diagnostics immobiliers dois-je demander avant d’acheter un bien ?

    À l’inverse, si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier, vous devez vous renseigner sur les caractéristiques de votre future maison ou appartement. Grâce aux diagnostics, les futurs acquéreurs s’assurent de se mettre à l’abri de la majorité des potentiels vices cachés du bien immobilier.

    À noter qu’il est tout à fait possible que d’autres contrôles et diagnostics soient demandés et ajoutés au dossier par la suite, afin d’améliorer l’information globale et/ou votre protection. Dans le cas où le diagnostic fourni par le vendeur révèle des irrégularités (usure des installations électriques, ou performance énergétique douteuse), il est préférable de demander une contre-expertise. Dans ce cas, si une non-conformité est déclarée à l’échéance du diagnostic technique, tels qu’un risque d’exposition avérée ou bien une installation de gaz vétuste, le vendeur et l’acheteur peuvent convenir ensemble de certains travaux de rénovation ou d’aménagements à effectuer.

    Quels sont les risques en cas d’erreur de diagnostic immobilier ?

    Le vendeur ne peut être tenu responsable d’une erreur de diagnostic s’il a rempli son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur en produisant les diagnostics réglementaires. En effet, il est exonéré de la garantie des vices cachés (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation) s’il est de bonne foi. Autrement dit, il n’est pas responsable des défauts non apparents du bien qu’il a vendu. Les notaires préconisent alors de toujours mettre au nom du vendeur les diagnostics du bien en vente. Pour que l’acquéreur obtienne une indemnisation en cas d’erreur pour le préjudice subi, il faudrait prouver la mauvaise foi du vendeur.

    Toutefois, si lors de la signature de l’acte authentique l’un des documents mentionnés obligatoires n’est pas en cours de validité, ou n’a pas été annexé, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L’acheteur pourra ainsi réclamer la nullité de la vente ou la réduction du prix dans les conditions posées par le Code civil.


    Les points à retenir

    • Le vendeur doit fournir à l’acquéreur, lors de la signature du compromis de vente, des diagnostics concernant l’état de l’appartement ou de la maison.
    • Leur objectif est de protéger et alerter les futurs acquéreurs sur l’ensemble des éléments présentant potentiellement des risques.
    • Ils sont réalisés par des professionnels et à la charge du vendeur.
    • Le diagnostic technique du logement (DTG) est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 et concerne particulièrement tous les immeubles de plus de 10 ans qui sont mis en copropriété.
    Cet article vous a-t-il été utile ? Oui Non
    Cet article vous a-t-il été utile ? Non Oui

    Cela pourrait vous intéresser

    Voir tous les guides
    Vendez votre bien.
    2 990€ de frais fixes.
    Homki s’occupe de tout !
    Découvrez notre offre