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Le diagnostic immobilier a pour fonction première d’informer le futur acquéreur des différents aspects techniques de son prochain bien immobilier. C’est au vendeur de fournir à l’acquéreur, lors de la signature du compromis de vente, des diagnostics concernant l’état de l’appartement ou de la maison qu’il désire acheter. Homki vous éclaire sur cette partie essentielle de la vente immobilière.
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Les diagnostics immobiliers obligatoires se présentent sous la forme d’un dossier que le vendeur d’un logement se doit de partager avec le nouvel acquéreur. Ils ont pour principal objectif de protéger et alerter les futurs acquéreurs d’un bien sur l’ensemble des éléments présentant potentiellement des risques. L’intégralité des éléments d’informations est réunie dans un dossier nommé Dossier de Diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé au compromis de vente ou à la promesse de vente.
De nombreux diagnostics sont obligatoires, mais ils sont différents selon la localisation du bien immobilier, son type ainsi que sa date de construction. En règle générale, on évoque principalement ces diagnostics :
Attention, tous les diagnostics précédemment énoncés n’ont pas la même durée de validité.
Depuis 2007, la présentation d'un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est une étape incontournable lors de la cession d'un bien immobilier. Ce dossier rassemble tous les diagnostics réalisés et doit être intégré à l'accord préliminaire.
Il offre à l'acquéreur une vision approfondie du logement qu'il envisage d'acheter, contribuant ainsi à une transaction transparente et à la prévention d'éventuels désaccords post-vente.
Le DDT couvre divers aspects cruciaux, allant de la santé, avec les diagnostics amiante et plomb, à la sécurité des structures via les diagnostics termites, gaz, ERP (État des Risques et Pollutions), électrique et assainissement.
Il inclut également des évaluations sur l'efficacité énergétique et la superficie exacte du bien, connue sous le nom de diagnostic Carrez.
Le diagnostic technique du logement (DTG) est obligatoire depuis le 1er janvier 2017. Il concerne particulièrement les immeubles de plus de 10 ans qui sont mis en copropriété, ainsi que les immeubles qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité. En ce qui concerne les autres types de copropriétés, la décision de savoir si faire ce diagnostic immobilier est nécessaire ou non revient à l’assemblée générale constituée des propriétaires de l’immeuble en question.
Si vous êtes sur le point de vendre votre maison, sachez que le coût de réalisation du dossier de diagnostic immobilier est à votre charge. Vous devez le faire réaliser par des professionnels agréés, ayant réussi les épreuves théoriques et pratiques de la certification concernée. Ce sont des compétences encadrées par la FIDI (fédération interprofessionnelle de l’immobilier).
Une attestation faisant foi vous sera remise par le notaire et constitue une garantie légale du bon respect des conditions d’indépendance, de certification, et d’assurance...
Le prix de chaque diagnostic varie selon la superficie du logement, certains diagnostiqueurs peuvent aussi proposer des packs de diagnostics immobilier qui permettent de drastiquement baisser le coût de la réalisation de ces diagnostics.
Pour ne pas être tenu responsable d’un défaut d’information, veillez à bien fournir les documents demandés par votre notaire. En effet, la loi exige que vous présentiez tous les documents informatifs relatifs au logement pour que le dossier de diagnostic immobilier soit valide.
Lorsque vous envisagez d'acheter un bien immobilier, il est crucial de s'informer en détail sur les spécificités de la maison ou de l'appartement qui vous intéresse.
Les diagnostics immobiliers offrent aux acheteurs potentiels la possibilité de détecter et de se prémunir d'éventuels défauts cachés du bien.
Il est également important de savoir que le dossier peut être complété par des diagnostics supplémentaires, proposés pour enrichir l'information disponible ou renforcer votre protection en tant qu'acquéreur.
Si les diagnostics révèlent des anomalies, comme une installation électrique usée ou une performance énergétique insuffisante, il est judicieux de solliciter une contre-expertise.
En cas de non-conformité avérée suite à cette analyse plus approfondie, acheteur et vendeur peuvent s'accorder sur la réalisation de travaux de rénovation ou d'améliorations nécessaires.
Cette démarche vise à garantir la sécurité et le bien-être des futurs occupants, tout en assurant une transparence totale lors de la transaction immobilière.
Si un vendeur respecte son obligation d'informer l'acheteur en fournissant les diagnostics immobiliers requis, il ne peut être tenu responsable pour une erreur contenue dans ces diagnostics, à condition qu'il ait agi de bonne foi. Cela signifie qu'il est protégé par une exonération de la garantie des vices cachés, comme le stipule l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Il n'est donc pas responsable des défauts non visibles de la propriété vendue. Pour cette raison, il est recommandé que les diagnostics soient réalisés au nom du vendeur.
Si un acheteur souhaite être indemnisé pour un préjudice résultant d'une erreur de diagnostic, il doit alors prouver la mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire démontrer que le vendeur était conscient des défauts non indiqués par le diagnostic.
Cependant, il existe une exception importante : si, au moment de la signature de l'acte authentique, un document diagnostic obligatoire s'avère expiré ou absent, le vendeur ne peut pas se prévaloir de l'exonération de la garantie des vices cachés pour ce défaut spécifique.
Dans ce cas, l'acheteur a le droit de demander soit l'annulation de la vente, soit une réduction du prix de vente, selon les modalités prévues par le Code civil. Cette mesure assure une protection supplémentaire à l'acheteur en cas de non-respect des obligations légales par le vendeur.
Les points à retenir