GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Mai 2021

Peut-on refuser une offre d’achat au prix ?

Sommaire

    L’offre d’achat est l’une des étapes clés de la vente immobilière. Cependant, elle est souvent source de questionnement :

    • Vous souhaitez acheter un bien et vous désirez savoir si le propriétaire est en mesure de refuser votre offre d’achat au prix de vente ?
    • Vous êtes vendeur et vous ne connaissez pas les détails et précisions quant à vos droits pour refuser une offre d’achat au prix ?
    • Vous recevez plusieurs offres au prix dans la même journée, êtes-vous obligé d’accepter celle du premier offrant ?

    Toutes ces précisions sont régies par des lois que l’on vous conseille de maîtriser pour être à l’aise lors de votre projet. Homki vous explique ainsi toutes les spécificités liées à l’offre d’achat immobilier.


    Un vendeur peut refuser une offre d

    Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

    L’offre d’achat est un acte juridique, défini dans les articles 1113 à 1122 du Code civil, qui précède la signature du compromis ou de la promesse de vente. Selon la loi, l'offre d'achat immobilier engage un acheteur à acquérir un bien selon un prix et des conditions données et un vendeur à vendre son bien. Pour qu’elle soit officielle, elle doit constituer un document écrit qui implique de respecter certaines règles. L’offre d’achat immobilier doit comporter :

    • la désignation précise du bien ;
    • la date de l’offre ;
    • le prix proposé par l’acquéreur ;
    • la durée de validité de l’offre, en général d’une ou deux semaines ;
    • les modalités de réponse pour le vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier) ;
    • les conditions de financement (prêt bancaire ou apport personnel).

    Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation; les parties manifestent ainsi leur volonté de s'engager. Lorsque le vendeur reçoit une offre d’achat avec des conditions suspensives à un prix inférieur à celui indiqué dans l’annonce, il peut soit l’accepter, soit refuser, soit transmettre à l’acquéreur une contre-proposition écrite, avec un prix supérieur ou des conditions différentes (délai de vente, absence de servitudes…).

    Attention néanmoins, car tout est encadré par des règles précises relatives aux situations. Car si le vendeur accepte l’offre, la vente est en théorie légalement conclue. Les deux parties doivent ainsi mener à bien l’achat en signant une promesse ou un compromis de vente. L’acquéreur n’est toutefois pas complètement engagé car il a droit à un délai de rétractation de dix jours à l'issue de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Période durant laquelle il pourra renoncer à l’achat sans obligation de justification et sans pénalité.

    Refuser l’offre d’achat au prix dans le cadre d’une vente entre particuliers

    Si vous vendez votre bien, de particulier à particulier, vous êtes dans l’obligation d’accepter une offre d’achat au prix de vente. Que ce soit par le biais de sites tels que le Bon Coin ou PAP, ou lors d’une vente à une connaissance, l’offre d’achat au prix ne peut légalement pas se refuser. Par ailleurs, à partir du moment où l’offre au prix est réalisée, elle ne peut plus faire l’objet d’aucune modification. Si le vendeur reçoit une offre à un prix plus élevé juste après, il doit accepter la première offre.

    Légalement, le vendeur est dans l'obligation de vendre dans cette configuration, mais dans les faits, on constate qu’il se réserve le droit de choisir son acquéreur. En effet, il peut refuser s’il estime que les capacités de financement ne sont pas suffisantes. Si cette hypothèse n’est pas légitime, le potentiel acquéreur peut saisir la justice pour obliger le vendeur à vendre ou bien il peut demander le paiement de dommages et intérêts. Également si le vendeur refuse l’offre au prix tout en acceptant dans la foulée une offre à un prix supérieur.

    Comment faire s’il y a plusieurs offres au prix ?

    Un bien en vente dans un marché très tendu et à un prix raisonnable peut entraîner un tel engouement qu’il arrive qu’un vendeur reçoive plusieurs offres au même prix (celui annoncé). Et comme il y a acceptation de l’offre de vente dès lors qu’une offre au prix a été faite, on peut considérer que le premier offrant est prioritaire, seulement dans le cadre d’une vente entre particuliers.

    Refuser l’offre d’achat au prix dans le cadre d’une vente par un intermédiaire

    Passer par un agent immobilier, un mandataire voire un notaire peut vous permettre d’être plus libre, contrairement à ce que l’on pourrait croire… En effet, le vendeur peut refuser une offre au prix s’il a signé un mandat de vente avec un professionnel de l’immobilier qui est chargé de la vente de son bien. Selon la loi, le mandat, même exclusif, confère au mandataire une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée.

    Ainsi, avec une agence immobilière, l’offre d’achat au prix n’a pas pour conséquence de former la vente. Dans l’éventualité où plusieurs potentiels acquéreurs formulent une offre d’achat au prix, c’est au vendeur de choisir quel dossier lui convient davantage, conseillé par le professionnel de l’immobilier. La solidité financière de la situation des acheteurs entre ainsi en ligne de compte.

    En outre, la jurisprudence de la Cour de cassation prévoit que le simple mandat de vente donné à un professionnel de l’immobilier ne suffit pas à engager le vendeur sur la vente du bien lorsqu’un acquéreur se propose de l’acheter aux conditions prévues.

    Zoom sur le mandat d’entremise

    Un simple mandat de vente est un mandat d’entremise : le rôle de l’intermédiaire sera limité à la recherche d’un acquéreur et laissera donc le vendeur libre de choisir s’il souhaite conclure une vente avec l’un des candidats acquéreurs qui lui seront présentés et, avec qui il souhaite conclure la vente. Ainsi, un conseiller immobilier mandaté, en l'absence de clause expresse stipulée dans le mandat, ne peut signer une promesse de vente au nom et pour le compte de son mandant. Dès lors, si l'agent immobilier signe tout document contractuel, au prix et conditions fixés par le mandant, ce document sera déclaré nul et l'agent ne pourra obtenir aucune rémunération de ce fait.

    Zoom sur le mandat de représentation

    Le mandat de représentation, ou de procuration, est une autorisation écrite de représenter ou d’agir au nom d’un tiers dans le cadre d’affaires privées, d’opérations commerciales ou de toute autre question juridique. En immobilier, cela peut arriver mais ce n’est pas très courant. Cela confère au mandataire le droit de signer au nom de son mandant. Le mandataire judiciaire peut détenir un tel mandat, dans le cadre d’une saisie immobilière par exemple.


    Les points à retenir

    • Dans une vente entre particuliers, le vendeur est obligé d’accepter une offre au prix de vente.
    • Si le vendeur reçoit une offre à un prix plus élevé juste après, il doit accepter la première offre.
    • Dans le cas d’une vente par un intermédiaire (agence immobilière), le vendeur peut refuser une offre au prix.
    • Dans le cas d’une vente par un intermédiaire, si le vendeur reçoit plusieurs offres aux prix en même temps, il peut choisir le dossier qui convient le mieux.
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