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Acheter un bien immobilier n’est pas aussi simple que cela puisse paraître. En effet, cet investissement des plus conséquents implique un ensemble d’étapes qu’il est nécessaire de respecter en bonne et due forme. Vous venez de visiter un bien et vous avez un coup de coeur ? Vous devez présenter, au plus vite, une offre d’achat au vendeur ou à son mandataire ! Également nommée proposition d’achat, c’est un acte juridique à part entière. Afin d’être en mesure d’en réaliser une à votre tour, Homki vous éclaire sur toutes les notions inhérentes au sujet.
L’offre d’achat est un acte juridique qui expose la volonté d’un potentiel acquéreur d’acheter le bien d’un propriétaire à un prix donné. Elle engage ainsi l’acheteur à acquérir un bien selon un prix et des conditions et le vendeur à vendre son bien. Elle n’est officielle que lorsqu’elle constitue un document écrit et doit comporter :
Tout commence par la visite du logement convoité. A son issue, les acheteurs potentiels prennent leur décision : celle de faire une offre d’achat ou non. Cela permet de « bloquer » le bien immobilier jusqu’à ce que les vendeurs examinent l’offre et se prononcent en sa faveur ou, à l’inverse, en sa défaveur.
Pour mettre toutes les chances de son côté, il est conseillé d’évaluer le logement à sa juste valeur. Faire une offre d’achat en dessous de la valeur réelle de l’habitation est un risque à part entière. La plupart du temps, le prix est fixé par un professionnel de l’immobilier qui connaît le secteur et les prix du marché.
Le propriétaire du bien en question a le droit de refuser l’offre (en-dessous du prix), quitte à garder son bien sur les bras plus longtemps. Gardez en tête que vous n’êtes sûrement pas la seule personne à avoir jeté votre dévolu sur ce logement. Les acheteurs potentiels qui passeront derrière vous auront de grandes chances de faire une offre plus acceptable si vous sous-estimez le prix du bien.
Lorsque le vendeur, ou son mandataire, accuse réception de l’offre d’achat d’un acquéreur, il peut :
Ainsi, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Vendeur(s) et acquéreur(s) manifestent leur volonté de s’engager.
Légalement, le vendeur (ou son mandataire) ne peut pas faire ce qu’il souhaite car l’offre d’achat est un acte juridique à part entière. Tout est encadré par des règles précises en fonction des situations. Sachez que si le vendeur accepte l’offre, la vente immobilière est en théorie juridiquement conclue.
Les parties, dans la continuité des étapes de la transaction, vont ensuite signer une promesse ou un compromis de vente. Attention, l’acquéreur n’est toutefois pas complètement engagé car il a droit à un délai de rétractation de 10 jours à l'issue de la signature de l’avant-contrat. Durant cette période, il pourra tout à fait renoncer à l’achat sans obligation de justification et sans pénalité.
Offre orale ou offre écrite ? Vous avez le choix. Dans le premier cas, cela permet de ne pas s’engager lorsque des doutes planent encore. Cependant, le vendeur, sans document écrit, n’est pas non plus lié à l’acheteur potentiel et peut tout à fait proposer son bien à un autre particulier et accepter l’offre de ce dernier.
L’offre écrite est, quant à elle, un acte juridique et officiel. Les engagements de l’acheteur potentiel sont réels. Le particulier s’engage à acheter le bien en question dès lors que le vendeur accepte son offre.
Afin de la rédiger, vous pouvez demander à votre agent immobilier quelques conseils ou bien vous pouvez vous servir d’un modèle.
Pour appuyer leur candidature, il arrive que des profils joignent à leur offre d’achat des documents qui peuvent les aider à prouver leur motivation. Mais rien n’est obligatoire. Selon le marché immobilier, à flux tendu ou pas, l’attractivité du bien, la concurrence etc., cela peut s’avérer bénéfique pour rassurer le vendeur ou son mandataire. Il existe plusieurs types de documents qui peuvent avoir ce rôle :
L’immobilier est un secteur réglementé, où les parties ne peuvent pas prendre de décisions de leur propre chef lors des étapes d’une vente immobilière. En tant que vendeur, beaucoup se demandent s’il est légal de refuser une offre d’achat au prix : soit car le profil ne leur plaît pas, soit car la vente a été trop rapide et qu’ils s’imaginent pouvoir monter le prix de vente. Ou pour d’autres raisons, quelles qu'elles soient.
La réponse n’est pas aussi évidente qu’on ne pourrait le croire. En effet, cela dépend si la vente est réalisée par un particulier ou par un professionnel mandaté. Entre particuliers, le vendeur est dans l’obligation d’accepter une offre d’achat au prix, alors que lorsque cela se fait par un mandat d’entremise, tel que cela se passe lorsque la vente passe par une agence immobilière, il est possible de refuser l'offre d’achat au prix. Pour comprendre ces subtilités, vous pouvez cliquez ici afin d’en apprendre davantage.
Vous rappelez-vous de l’offre d’achat écrite dont nous vous parlions plus haut ? Parfait. Au sein de celle-ci, il peut s’avérer très utile d’inclure des clauses suspensives. Il est question ici d’éléments qui permettront à l’acheteur de se rétracter et d’annuler la vente si les clauses mentionnées ne sont pas respectées. Un moyen d’éviter de mauvaises surprises et de ne pas investir dans un bien immobilier qui ne répond pas réellement aux exigences et aux souhaits de l’acheteur. Les clauses suspensives peuvent être liées aux travaux à réaliser, à l’obtention des fonds, etc.
Pour ce qui est de la rétractation, l’acheteur peut faire marche arrière dans deux cas de figure seulement (hors clauses suspensives) :
L’offre d’achat n’équivaut pas à un compromis ou une promesse de vente, qui sont des avants-contrats juridiques, la plupart du temps signés devant un notaire et qui ont une portée contractuelle beaucoup plus forte que l’offre. Bien que l’offre écrite soit une étape officielle d’une transaction immobilière, dans les faits, personne ne vous obligera à acheter le bien si vous changez d’avis. Surtout que vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat, en recours.
Certains futurs acquéreurs hésitent à réaliser une offre d’achat car ils ne sont pas sûrs à 100 % de vouloir acheter le bien en question. Inquiets de l'engagement que peut impliquer cet acte, beaucoup passent à côté de l’achat idéal. En revanche, s’octroyer quelques jours de temps de réflexion, c’est prendre le risque que quelqu’un fasse une proposition avant vous.
Les points à retenir