GUIDE IMMOBILIER 7 min de Lecture | Février 2022

Comment faire estimer son bien immobilier gratuitement ?

Sommaire


    L’estimation est la première étape dans un processus de vente d’un bien immobilier. Bien souvent, c’est cette estimation qui va permettre de conditionner la réalisation d’un projet. Surtout, elle permet de déterminer un prix de vente. Pour de nombreux ménages, réaliser une estimation juste apparaît comme une étape décisive. En effet, en fonction du prix estimé, il sera possible de connaître le montant dont vous disposerez dans le cas où vous souhaiteriez acheter à nouveau, par exemple. Comment faire estimer son bien immobilier gratuitement ? Comment être sûr de la valeur estimée ? Homki, dans cet article, vous livre un guide de l’estimation immobilière

    Comment faire estimer son bien immobilier ?
     

    Une estimation réalisée par un professionnel (agent immobilier ou expert immobilier) permet d’optimiser la vente d’un bien immobilier et de réaliser une transaction dans les meilleures conditions (prix, délais). Une estimation est principalement réalisée dans le cas d’une vente ou d’une acquisition immobilière, dans les deux cas elle permet de connaître la valeur vénale d’un appartement, d’une maison ou tout autre bien immobilier. Sachez également qu’une estimation immobilière est également nécessaire dans le cadre d’un divorce ou d’une succession.


    Comment réaliser une estimation d'un bien gratuitement ?


    L’estimation d’un bien immobilier (gratuite) peut se faire de deux façons différentes : 

    • soi-même, en s’aidant d'outils mis à disposition comme les annonces immobilières, les logiciels d’estimation ou encore les ventes déjà réalisées et publiées sur les sites gouvernementaux ; 
    • avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier qui, de par son expertise, ses compétences, ses connaissances et son expérience, arrive à estimer le prix d’une maison ou d’un appartement. 

    Réaliser soi-même l’estimation 


    Il est possible de réaliser soi-même son estimation en prenant en compte le prix d’achat de son bien, l’évolution des prix du secteur et les travaux que l’on a effectués depuis l’acquisition. Cette option reste très périlleuse mais envisageable. Pour se faire une idée de la valeur de son bien sans bouger de son canapé, il est possible d'utiliser plusieurs outils qui aident à déterminer la valeur réelle de marché. Celle-ci se détermine notamment en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente.

    • Le site de DVF (Demande de Valeur Foncière), ouvert depuis avril 2019 par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), répertorie les ventes immobilières des cinq dernières années sur une carte, par ville, par arrondissement, par quartier. Vous cliquez sur l’immeuble ou la parcelle en question, et le prix net vendeur des dernières transactions des appartements ou maisons apparaît. Cela donne une idée du prix au m² car les biens en copropriétés sont répertoriés avec leur surface. 
    • L’outil Patrim, conçu à partir des données de l'administration fiscale, permet également de connaître le prix de vente des biens immobiliers et constitue une base de données similaire à l'outil DVF. En revanche, il n'est accessible qu'en se connectant à l’espace Particulier sur le site du trésor public.
    • Il existe également des outils en ligne (certains gratuits, d’autres non) qui permettent, en remplissant certains critères d'évaluation, d'obtenir une estimation de son bien. Cela étant, réaliser une estimation d’un bien immobilier relève d’une véritable expertise et le risque de faire fausse route est grand. S’agissant d’une étape cruciale, être dans l’erreur n’est pas permis, surtout en ce qui concerne le prix de vente de son bien. 

    Faire appel à un professionnel de l’immobilier 


    Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour faire estimer sa maison gratuitement. On peut solliciter un conseiller Homki spécialiste du secteur qui réalise l'estimation de façon totalement gratuite et sans engagement. Ce dernier prend en considération les caractéristiques du bien, l’état du marché actuel ainsi que la situation géographique du bien. Associée à son expérience, l’estimation se doit d’être au plus juste du prix du marché.

    Chez la plupart des professionnels l'estimation est un service gratuit. Une agence immobilière qui déciderait de facturer ce type de prestation doit obligatoirement en informer son client au préalable.


    La loi Hoguet 


    La loi Hoguet encadre l’exercice des professionnels de l'immobilier et réglemente les activités immobilières dans l’objectif d’éviter toutes dérives. La loi dispose qu’il est interdit de facturer quelconque service tant qu’un mandat n’a pas été signé. Il faut également différencier un service d’estimation classique réalisé par une agence immobilière à une entreprise d'expertise immobilière qui facture ce service-là à des prix compris entre 250 et 2000 euros.


    Quels sont les critères pris en considération lors d'une estimation ?


    Il peut être intéressant de connaître les critères à prendre en considération pour réaliser une estimation. Parfois, cela permet de réaliser des améliorations qui permettront de faire grimper le prix du bien (le home staging est notamment une excellente option). 

    Les principaux critères à prendre en compte sont :

    • La nature du bien (appartement, maison, immeuble…) ; 
    • L’adresse du bien (sa situation géographique) ; 
    • L'état du marché immobilier du secteur ; 
    • La superficie (surface habitable, surface loi carrez) ; 
    • Le nombre de pièces ; 
    • L’état du bien (neuf, à rénover, rénové, matériaux…) ; 
    • L’exposition ;
    • Les biens annexes (cave, garage, parking) ; 
    • Le vis-à-vis
    • Les prestations additionnelles (climatisation, double vitrage, piscine etc.) ; 
    • Le bien est vendu vide ou loué.

    Tous ces critères doivent être pris en compte dans le calcul de la valeur du bien. En outre, des aménagements ou des travaux de rafraîchissement permettront au bien de prendre de la valeur. C’est pourquoi il est préférable de les réaliser avant une estimation du bien. 


    Pourquoi faire réaliser une estimation ?


    Lorsque l’on souhaite mettre en vente son bien, il est rare que l’on soit pleinement objectif dans l’estimation de sa valeur. L’affect peut jouer, mais également le temps que l’on aura passé à rendre ce bien plus agréable à vivre. Tous ces éléments peuvent influencer la vision que l’on aura de sa valeur. Pourtant, réaliser une juste estimation de son bien est primordial pour la réussite du processus de vente. Un bien estimé au-dessus des prix du marché a plusieurs conséquences néfastes.

    En effet le délai de vente du bien augmentera sensiblement et le propriétaire s’expose alors à un risque accru de négociation de son prix net vendeur de la part des potentiels acquéreurs qui voient le bien en vente depuis un long moment. Au bout du compte, le propriétaire risque de perdre de l’argent, voire de devoir brader son bien pour finalement réussir à le vendre. 

    À l’inverse, un bien estimé en dessous des prix du marché aura pour conséquence une perte d’argent pour le vendeur et engendrera ainsi une grande frustration pour celui-ci. Si la sous estimation est jugée trop importante, le vendeur risque un redressement fiscal. L'administration fiscale peut ainsi décider de réévaluer le prix de vente du bien sur lequel il ­liquidera les droits d’enregistrement majorés de certaines pénalités. 


    L’importance de l’estimation d’un bien 


    L’État ainsi que les collectivités locales peuvent également intervenir dans le cadre de la vente d’un bien sous estimé, notamment par le biais du droit légal de préemption. Ce droit peut être utilisé par l'État ou la collectivité locale afin d’acquérir le bien en priorité et au prix proposé.

    Ainsi, une mauvaise estimation d’un bien prévue dans le cadre d’une transaction peut avoir des conséquences importantes. C’est pourquoi cette étape ne doit pas être prise à la légère si l’on souhaite s’assurer une bonne expérience de vente.


    L'action en rescision pour lésion 


    Laction en rescision est un recours juridique actionnable par les parties qui souhaiteraient revenir sur les clauses d’un contrat de vente. Elle peut ainsi être engagée par le vendeur s’il s’est senti lésé par le prix de vente de son logement, bien trop inférieur à sa valeur réelle (et selon les prix du marché immobilier local). Ainsi, il peut intenter une action en justice pour demander réparation. 

    Il peut arriver que la rescision entraîne l’annulation du contrat de vente et ainsi, la restitution du logement et du prix de vente. Or, dans les faits, cela s’avère très rare mais quand cela arrive, généralement l’acquéreur paie une compensation au vendeur, à hauteur de la différence entre le prix de vente et la valeur du bien, ainsi que des intérêts légaux.



    Les points à retenir

    • Une estimation réalisée par un professionnel (agent immobilier ou expert immobilier) permet de réaliser une transaction dans les meilleures conditions (prix, délais).
    • Pour réaliser une estimation immobilière gratuitement, il est possible de s'y prendre soi-même ou de demander à une agence immobilière.
    • L'estimation d'un bien est une étape primordiale de la vente : un grand nombre de caractéristiques doivent être pris en compte.
    • Une mauvaise estimation d'un bien immobilier peut avoir de lourdes conséquences.
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