GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Janvier 2021

Délai entre le compromis et l’acte de vente en moins de 3 mois ?

Sommaire

    S’il suffisait de trouver chaussure à son pied pour conclure officiellement une vente immobilière, ça se saurait ! En effet, pour qu’une transaction soit officielle et légale elle doit faire l’objet d’un avant contrat, communément appelé promesse synallagmatique ou compromis de vente puis d’un contrat dit acte authentique signé devant un notaire. Entre le droit de rétractation, le droit de préemption et la réalisation des conditions suspensives, le délai entre le compromis et l’acte peut varier entre 10 jours et 3 mois ou plus.


    Délai entre le compromis et l’acte de vente - Homki

    Les deux grandes étapes pour finaliser un achat immobilier : compromis de vente et acte authentique

    Tout d’abord, il serait bon de faire un petit rappel concernant le compromis et l’acte authentique.

    Le compromis est un acte par lequel le vendeur dit promettant et l’acquéreur dit bénéficiaire s’accordent sur différents points de la vente. Il s’agit là de l’une des étapes les plus importantes du processus de vente, car elle vient fixer l’ensemble des conditions de transaction qui seront contenues dans l’acte définitif de vente.

    La signature de cet avant-contrat intervient dès lors que les deux parties ont pu s’entendre, notamment sur le prix de vente. Sous réserve d’un délai de rétractation et de réalisation des conditions suspensives, cet acte engage définitivement les deux parties.

    L’acte authentique, dit acte définitif de vente est là pour concrétiser la transaction immobilière. Il se dit authentique, car il doit être impérativement signé en présence d’un notaire. Ainsi, il reprend et valide l’ensemble des conditions établies dans le cadre de l’avant-contrat. A sa signature, le bénéficiaire récupère alors le titre de propriété et les clés du bien.

    Conditions et délais entre le compromis et l’acte de vente

    À l’issue de la signature du compromis, s’écoule en général un délai d’au moins trois mois avant la signature de l’acte définitif de vente. Ce délai s'établit en fonction de plusieurs facteurs :

    • les pièces administratives obligatoires : afin que l’acquéreur puisse acheter son bien en toutes connaissances de cause, il faudra alors que le dossier administratif soit complet : le titre de propriété, justificatif d’identité, fiche d’état-civil, dossier de diagnostics techniques, les documents sur l’état, l’organisation et la situation financière de l’immeuble dans le cadre d’une copropriété, les documents relatifs aux impôts, rien ne doit manquer lors de la signature de l’acte authentique. A noter que si des documents manquent à l’appel le jour de la signature du compromis, l’acheteur dispose d’un nouveau délai de rétraction à partir du moment où il reçoit les documents manquants ;
    • le délai de rétractation : à réception du compromis signé, l’acquéreur bénéficie à présent d’un délai de 10 jours pour se rétracter. A condition de faire connaître sa décision dans les temps, par courrier recommandé, le bénéficiaire peut alors changer d’avis à tout moment sans pénalité. A ce titre, en cas de désistement, le vendeur devra restituer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation à l’acquéreur (entre 5 et 10 % du prix de vente). Passé ce délai, sans compter sur la non-réalisation d’une condition suspensive, une rétractation engendrerait la perte du dépôt de garantie versé à la signature du compromis ;
    • le droit de préemption : il existe deux types de droit de préemption. Le droit de préemption urbain qui donne la priorité à la commune pour acheter un logement mis en vente dans une zone délimitée puis le droit de préemption concernant les ZAD créé par le préfet, qui concerne les zones non encore aménagées et pour lesquelles subsiste un intérêt public. Les communes peuvent ainsi disposer d’un délai de 2 à 3 mois pour répondre, sans quoi un silence vaut refus de préempter.
    • la réalisation des conditions suspensives : elles instaurent une sécurité juridique protégeant les parties avant toute signature de l’acte authentique. On peut alors compter 3 conditions suspensives propres à annuler une transaction immobilière :
      1. obtention d’un prêt bancaire ;
      2. vente du précédent logement ;
      3. obtention du permis de construire.

    La condition d’obtention d’un prêt est bel et bien la condition suspensive la plus fréquente. En effet, la majorité des acquisitions immobilières sont financées par le biais d’un prêt bancaire. Lorsqu’un acheteur s’engage en signant un compromis, il n’est jamais sûr qu’il disposera des fonds nécessaires.

    Dès lors que le compromis est signé, le bénéficiaire devra alors démarcher les différents organismes bancaires afin de monter son dossier de prêt. Il devra fournir, dans un délai de 15 jours à compter de la réception du compromis, une attestation de demande de prêt. Suivant cette date, il bénéficiera ensuite d'environ 30 à 45 jours (en fonction des périodes exemple fêtes de fin d’année, pour fournir une attestation d'accord de prêt.

    Dans le cas d’un refus, l’acquéreur devra alors fournir au minimum deux attestations de refus de prêt, de deux organismes différents, ainsi la transaction sera annulée sans pénalité.

    A noter que les refus de prêt doivent être conformes aux modalités bancaires établies dans l’avant-contrat.

    En résumé, voici un tour d’horizon des étapes clés d’un dossier de vente chez le notaire :

    Frise : Etapes clés d’un dossier de vente chez le notaire

    • Les 8 jours : le notaire instruit le dossier administratif, notamment en demandant un certificat d’urbanisme à la mairie.
    • Les 10 jours : le délai de rétractation accordé à l’acquéreur prend fin, ce dernier est définitivement engagé dans la vente.
    • Les 20 jours : le notaire a établi un état hypothécaire qui reprend les éléments relatifs à la situation juridique du bien, ainsi qu’un état des créances.
    • Les 45 jours : l’acquéreur fournit le justificatif de l’obtention de l’offre de prêt.
    • Les 60 jours : les droits de préemption, notamment celui accordé à la mairie, prennent fin.
    • Les 70 jours : le délai maximal pour la transmission des pièces au notaire arrive à son terme. Si toutes les pièces sont réunies, le notaire peut envisager un projet d’acte définitif.

    Le délai classique entre le compromis et l’acte authentique avoisine les 3 mois. En revanche, et sous condition d’un accord entre les parties, il est possible de repousser la signature de vente définitive. Un avenant est alors signé d'un commun accord pour fixer une nouvelle date-butoir.

    Comment accélérer la signature de l’acte de vente chez le notaire ?

    Force est de constater que quelques conditions citées ci-dessus ne relèvent pas nécessairement de la réactivité de votre notaire. En effet, certaines démarches administratives, souvent fastidieuses, certes, se révèlent incontournables.

    En revanche, quelques astuces peuvent vous faire gagner du temps. Il est évident qu’un dossier complet dès la signature du compromis ne peut que mettre votre transaction en haut de la pile. Parfois, il est également opportun que les deux parties choisissent le même notaire. Les échanges semblent alors plus faciles et les délais quelque peu réduits.

    Enfin, il est évident que les délais sont propres à chaque dossier. Dans le cadre d’un dossier complet d’un point de vue administratif, dont le bénéficiaire n’aurait pas recours à un prêt bancaire, dont la mairie donne rapidement son refus de préempter, il semblerait alors que le délai de rétractation de 10 jours suffit entre la signature du compromis et de l’acte définit. Mais ce type de circonstances se fait rare.. En revanche, bien que ces délais semblent parfois longs, même trop long, ils sont uniquement là dans le but de sécuriser et faciliter la dite transaction.

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